1031 置换在房地产运作中的应用（实例分析）

1031 exchange 有两种 （详细解释可参见瞎大侠的帖子）：http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1168034.html?

1. 卖了房子再买房子。基本条件是，1） 新买的房子的价格要等于或大于卖掉的房子。2）房子卖掉后， 从escrow close  那天算起，45天之内要找到要买的房子，6 个月内要买的房子必须close escrow。据我的了解，可以买N个房子，再买N个房子，只要符合以上两个要求就行。卖房escrow close之前，要找好1031 exchange 公司，卖房子的钱直接转到1031 exchange 公司账下， 如果一换一，收费$600-800。房子买好后，该公司把钱转给要买房子的escrow 公司。

2）卖了房子再买地建房子。基本条件和前面的相同。新房子要在6个月内完工。根据我的咨询，地不能先买。这个在操作上极为困难， 从买地，申请建筑许可，到建房完工，6个月怎够？交换公司费用也很高，$6000-8000之间。

 

实例分析： 卖掉一SFH，贷款买了一栋3-unit multifamily，剩余现金买了1个condo。

动机和理由：     1）买房出租，尤其是SFH，时机已过，没有多少正现金流。

                         2）SFH 有可观equity， 资金挤压，房租收入太少

                         3）推迟交增值税和房屋折旧税 。

                         4）置换为高卖高买，风险降低。

               

卖房买房基本情况：

卖掉房子情况：SFH， 2011 年12.8万购进。月租纯收入$450左右。 卖价25.8万，刚好翻了一番。

买房情况：1） 3-unit multifamily complex，首付25%。  Lot size： 10000 sf 左右， 有三个独立房子。购价28万，修理费用两万多。房子虽老，但院中有院，每个uinit都有自己小院， 就像SFH。月总租金$3150, 有公司管理。租金纯收入$1300/月。

                 2）买房剩余资金，购买一condo，购价8万，现金购买。月租$1050, 由公司管理。纯租金收入$600/月。

 

房租收入变更： 卖前SFH纯收入：$450/月。 交换后房租纯收入：$1900/月。 净增房租收入$1450/月。

 

这次置换，追加资金三万左右。

 

所有跟帖： 

• 恭喜谢分享。置换一个lot三个独立屋肯定容易出租。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 08:20:28

• 欣与分享。院中院是比同样的apartment租金高，也好租很多，毕竟有privacy -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 08:31:47

• 猜想对今后这块地的使用有控制的灵活性。还在关注盖房的进展，暂时搁置了？ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 08:50:41

• 您还惦记着俺盖房的事啊？本来是交换盖房的，无法操作。新房图纸地质勘探已经做好。 -QinHwang- ♂ (171 bytes) () 03/09/2017 postreply 09:12:22

• 现在南加还有地方能买到房子买价低于造价。投资lot也很好，增值不比房子差。过去放弃的机会现在看好后悔。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 09:29:23

• 多谢分享！你那边房子好便宜啊。1031最大的困难是时间限制，房源紧张的地方就不容易对上时间， -kozy- ♀ (71 bytes) () 03/09/2017 postreply 09:05:07

• 请问要是不打时间差假设市场仍然向上这个交换很好吗？运用杠杆现价流大大改善，那小型多单元增值如何？谢谢。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 09:45:10

• 这个要看个人的实际情况了，主要是你要交换的目的是什么。 -kozy- ♀ (325 bytes) () 03/09/2017 postreply 09:57:35

• 多谢理解了。因为加州现在缺出租房，小型多单元租金挺好的，观察增值也很好。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:16:16

• 小型多单元是个cash cow，又稳健升值也好，近年特别抢手，这里已经三个月不见任何房源了。 -kozy- ♀ (107 bytes) () 03/09/2017 postreply 11:29:46

• 耐心执着一定会等到好机会。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 11:51:49

• 时间限制是一大障碍，不容易找到最合适的房子。据我了解，45天之内选定的房子不一定非得买，要先有个目标放在那里。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:25:29

• 可以45天内放多个目标在那里，但最后必须买其中一个。45天内不在list上的不行。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:42:25

• 如果还是卖方市场，可以让买方拖延一下进escrow的时间，配合1031的timing. -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 14:13:34

• 高! 教授又有新方法扩大了 -排毒灵- ♂ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 09:40:59

• 哈哈！让银弹飞。。。这次打的是裂母子弹。。。。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:20:41

• 有不可以买自住房的限制. 出租一年后再自住可以. -同里- ♀ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:28:50

• 是的，谢补充。1031交换是商业性运作，自住不行。同样，卖自住房也不能和买投资房交换。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:55:04

• 教授厉害，有学问就是好！ -老朽- ♂ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:55:03

• 谢老朽兄夸奖！ -QinHwang- ♂ (146 bytes) () 03/09/2017 postreply 11:02:49

• 厉害。经济效益很好，以后租金还可上调。为什么请人管理 ? 是因为区太差，你不敢自己去？ -大百百- ♂ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 11:26:07

• 是从好区交换到差区。这个帖子本想交换过程中就写，因为假设数据不可靠，所以等至现在。 -QinHwang- ♂ (424 bytes) () 03/09/2017 postreply 11:48:23

• 置换费用原来才几百啊？ -小小美羊羊- ♀ (87 bytes) () 03/09/2017 postreply 12:09:45

• 卖房买房一次交换费用$600，我是一换2，交了1200？（第二次也没看多少费用）。就管开开支票，还收多高费用吗 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 12:21:53

• 那可能就是反向置换费用贵些 -小小美羊羊- ♀ (23 bytes) () 03/09/2017 postreply 12:30:46

• 先买后卖，好像需要先贷款，不能用自己存款。要把借贷放到交换账户，很麻烦，估计费用会高不少。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 13:18:58

• 说明你还能贷到款，贷不到的1031没意义 -boarding- ♂ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 13:17:33

• 是的。因为卖的房子有贷款，所以问题不大。如果要卖的房子是现金买的，再现金买可能还行，但要一大换多小。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 13:30:03

• 如果卖的房子是全现金买的，置换的时候不能贷款买置换房吗？ -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 13:51:53

• 我刚问了专门做1031交换的公司，他们是这样回答的： -圭妈- ♀ (1360 bytes) () 03/09/2017 postreply 14:11:08

• 当然可以。能贷款当然最好。上面说的是无法贷款的时候，只能用proceeds 现金来买，但要增加房租收入，怕只能卖了大的换几个小的 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 14:58:41

• 你这个策略完全正确。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 15:15:47

• 谢谢分享. -Lee5588- ♂ (0 bytes) () 03/16/2017 postreply 11:04:51

• 谢谢如此细心的分析和分享 -龙虎老爸- ♂ (0 bytes) () 04/12/2017 postreply 10:03:41