1031 置换在房地产运作中的应用(实例分析)

来源: 2017-03-09 08:08:15 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (2984 bytes)
本文内容已被 [ QinHwang ] 在 2017-03-09 08:24:18 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

1031 exchange 有两种 (详细解释可参见瞎大侠的帖子):http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1168034.html?

1. 卖了房子再买房子。基本条件是,1) 新买的房子的价格要等于或大于卖掉的房子。2)房子卖掉后, 从escrow close  那天算起,45天之内要找到要买的房子,6 个月内要买的房子必须close escrow。据我的了解,可以买N个房子,再买N个房子,只要符合以上两个要求就行。卖房escrow close之前,要找好1031 exchange 公司,卖房子的钱直接转到1031 exchange 公司账下, 如果一换一,收费$600-800。房子买好后,该公司把钱转给要买房子的escrow 公司。

2)卖了房子再买地建房子。基本条件和前面的相同。新房子要在6个月内完工。根据我的咨询,地不能先买。这个在操作上极为困难, 从买地,申请建筑许可,到建房完工,6个月怎够?交换公司费用也很高,$6000-8000之间。

 

实例分析: 卖掉一SFH,贷款买了一栋3-unit multifamily,剩余现金买了1个condo。

动机和理由:     1)买房出租,尤其是SFH,时机已过,没有多少正现金流。

                         2)SFH 有可观equity, 资金挤压,房租收入太少

                         3)推迟交增值税和房屋折旧税 。

                         4)置换为高卖高买,风险降低。

               

卖房买房基本情况:

卖掉房子情况:SFH, 2011 年12.8万购进。月租纯收入$450左右。 卖价25.8万,刚好翻了一番。

买房情况:1) 3-unit multifamily complex,首付25%。  Lot size: 10000 sf 左右, 有三个独立房子。购价28万,修理费用两万多。房子虽老,但院中有院,每个uinit都有自己小院, 就像SFH。月总租金$3150, 有公司管理。租金纯收入$1300/月。

                 2)买房剩余资金,购买一condo,购价8万,现金购买。月租$1050, 由公司管理。纯租金收入$600/月。

 

房租收入变更: 卖前SFH纯收入:$450/月。 交换后房租纯收入:$1900/月。 净增房租收入$1450/月。

 

这次置换,追加资金三万左右。

 

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所有跟帖: 

恭喜谢分享。置换一个lot三个独立屋肯定容易出租。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 08:20:28

欣与分享。院中院是比同样的apartment租金高,也好租很多,毕竟有privacy -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 08:31:47

猜想对今后这块地的使用有控制的灵活性。还在关注盖房的进展,暂时搁置了? -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 08:50:41

您还惦记着俺盖房的事啊?本来是交换盖房的,无法操作。新房图纸地质勘探已经做好。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (171 bytes) () 03/09/2017 postreply 09:12:22

现在南加还有地方能买到房子买价低于造价。投资lot也很好,增值不比房子差。过去放弃的机会现在看好后悔。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 09:29:23

多谢分享!你那边房子好便宜啊。1031最大的困难是时间限制,房源紧张的地方就不容易对上时间, -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (71 bytes) () 03/09/2017 postreply 09:05:07

请问要是不打时间差假设市场仍然向上这个交换很好吗?运用杠杆现价流大大改善,那小型多单元增值如何?谢谢。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 09:45:10

这个要看个人的实际情况了,主要是你要交换的目的是什么。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (325 bytes) () 03/09/2017 postreply 09:57:35

多谢理解了。因为加州现在缺出租房,小型多单元租金挺好的,观察增值也很好。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:16:16

小型多单元是个cash cow,又稳健升值也好,近年特别抢手,这里已经三个月不见任何房源了。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (107 bytes) () 03/09/2017 postreply 11:29:46

耐心执着一定会等到好机会。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 11:51:49

时间限制是一大障碍,不容易找到最合适的房子。据我了解,45天之内选定的房子不一定非得买,要先有个目标放在那里。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:25:29

可以45天内放多个目标在那里,但最后必须买其中一个。45天内不在list上的不行。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:42:25

如果还是卖方市场,可以让买方拖延一下进escrow的时间,配合1031的timing. -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 14:13:34

高! 教授又有新方法扩大了 -排毒灵- 给 排毒灵 发送悄悄话 排毒灵 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 09:40:59

哈哈!让银弹飞。。。这次打的是裂母子弹。。。。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:20:41

有不可以买自住房的限制. 出租一年后再自住可以. -同里- 给 同里 发送悄悄话 同里 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:28:50

是的,谢补充。1031交换是商业性运作,自住不行。同样,卖自住房也不能和买投资房交换。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:55:04

教授厉害,有学问就是好! -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 10:55:03

谢老朽兄夸奖! -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (146 bytes) () 03/09/2017 postreply 11:02:49

厉害。经济效益很好,以后租金还可上调。为什么请人管理 ? 是因为区太差,你不敢自己去? -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 11:26:07

是从好区交换到差区。这个帖子本想交换过程中就写,因为假设数据不可靠,所以等至现在。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (424 bytes) () 03/09/2017 postreply 11:48:23

置换费用原来才几百啊? -小小美羊羊- 给 小小美羊羊 发送悄悄话 小小美羊羊 的个人群组 (87 bytes) () 03/09/2017 postreply 12:09:45

卖房买房一次交换费用$600,我是一换2,交了1200?(第二次也没看多少费用)。就管开开支票,还收多高费用吗 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 12:21:53

那可能就是反向置换费用贵些 -小小美羊羊- 给 小小美羊羊 发送悄悄话 小小美羊羊 的个人群组 (23 bytes) () 03/09/2017 postreply 12:30:46

先买后卖,好像需要先贷款,不能用自己存款。要把借贷放到交换账户,很麻烦,估计费用会高不少。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 13:18:58

说明你还能贷到款,贷不到的1031没意义 -boarding- 给 boarding 发送悄悄话 boarding 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 13:17:33

是的。因为卖的房子有贷款,所以问题不大。如果要卖的房子是现金买的,再现金买可能还行,但要一大换多小。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 13:30:03

如果卖的房子是全现金买的,置换的时候不能贷款买置换房吗? -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 13:51:53

我刚问了专门做1031交换的公司,他们是这样回答的: -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (1360 bytes) () 03/09/2017 postreply 14:11:08

当然可以。能贷款当然最好。上面说的是无法贷款的时候,只能用proceeds 现金来买,但要增加房租收入,怕只能卖了大的换几个小的 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 14:58:41

你这个策略完全正确。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 03/09/2017 postreply 15:15:47

谢谢分享. -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 Lee5588 的个人群组 (0 bytes) () 03/16/2017 postreply 11:04:51

谢谢如此细心的分析和分享 -龙虎老爸- 给 龙虎老爸 发送悄悄话 龙虎老爸 的博客首页 龙虎老爸 的个人群组 (0 bytes) () 04/12/2017 postreply 10:03:41

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