购买高档住宅怎样贷款更划算？

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财顾问艾伦•申德勒（Aaron Schindler）打算购买纽约上西城一套两卧两卫公寓，价格谈定后，他打算付30%的首付，其余部分贷款。但他的抵押经纪人说，大额贷款会有4.65%的固定利率，如此一来他就要支付数千美元的额外利息。所以申德勒把首付比例提高到了45%，从而将大额贷款改为利率为4.37%的贷款。他说，这是两全其美的办法。

Illustration by Izhar Cohen

有些贷款人通过提高首付比例以减少利息支出，同时依然还能享受税收福利。

随着高档住宅销售的突飞猛进，有些财力雄厚的购房者开始通过多付现金以避免申请大额抵押贷款。有些人支付高比例首付从而换成较低利率的小额贷款，有些人则用现金支付全款。

伊利诺伊州抵押贷款公司Bridgeview Bank Mortgage Company总裁杰夫•金纳瑞利（Jeff Gennarelli）说，在大额贷款购房市场，使用现金的购房者越来越多，比以前要多得多。

这些人为何会改变心意？佛罗里达独立房产分析师杰克•迈凯布（Jack McCabe）说，由于存款账户的收益创下新低，人们对股票未来回报存在担忧心理，高净值购房者开始专注于如何让存款实现收益最大化。

根据抵押贷款信息网站HSH.com的数据，美国大部分地区大额私人贷款额度都在417,000万美元以上，在物价较高的大城市则是625,501美元。这类贷款收取的利率平均为4.04%，高于较小规模房屋贷款平均3.54%的利率水平。例如申请150万美元的固定利率贷款总共可能会收取近110万美元的利息。

有些贷款人通过提高首付比例以减少利息支出，同时依然还能享受税收福利──按揭贷款额达到100万美元贷款人就可以享受利息减免。还有一些高档住宅买主会放弃抵押贷款以获得竞争优势。

全美百万美元以上房屋的销售正如火如荼，有些买家正在遭遇类似房市繁荣时期的竞价之战。房地产经纪人表示，高档住宅卖家会更有可能接受不贷款的买家的出价，因为贷款会推迟最终的成交。

在新泽西高档住宅区Short Hills，Weichert Realtors公司的房产代理艾莲娜•戈奈拉(Arlene Gonnella)最近将一套220万美元的房子出售给了一位出手极狠的买家：全额现金支付房屋报价。

不过，购房者还是需要权衡利弊来决定是全额付款、小额贷款还是大额贷款。以下是需要考虑的几点：

──流动资产：只有在剩余流动资金足够未来至少五年开销的情况下，购房者才应该考虑大额首付或付全款。

──利息：美联储（Federal Reserve）计划将较低的利率水平至少维持到2015年年中，这意味着存款人还有好几年的时间存款收益都接近于零。购房者需要判断将自己的资金投资房屋是否最终会节省数千美元的抵押贷款利息。

──当地市场情况：找当地的房产代理或查看Trulia和Zillow等房产信息网站，了解近期高档住宅的成交数量以及成交价格。如果过去六个月成交房屋数量不多，或者价格远低于周围一带房屋均价，那么房屋的估值就会降低，要获得大额贷款难度就会相对大一些。

AnnaMaria Andriotis

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