美国银行收紧公寓项目放贷标准

美国最大的几家银行正在减少放贷，并提高公寓项目的放贷标准，这表明，以低息贷款推动房地产价格飙升的银行可能对住宅地产的前景越来越感到怀疑。

近几个月以来，银行一直在要求开发商为项目注入更多的自有资金，加快公寓单元的销售，并证明他们确实具备完成这些公寓项目的能力。许多银行已经削减了对建筑项目较多、投资者已经购买大量新公寓的市场的贷款。

弗吉尼亚州阿灵顿的房地产开发商Bonaventure Realty Group LLC的总裁邓顿(Dwight Dunton)说，银行预计会出现更多最坏的情况。

公寓市场一直在蓬勃发展。根据全美房地产经纪协会(National Association of Realtors)的资料，今年迄今为止，独立产权和非独立产权的公寓单元的销售自2002年以来增长了37%，价格中值攀升了53%。该协会称，10月份，现有单位的价格中值较上年同期增长了15%，至229,800美元。

不过，公寓单位销售数量连续第二个月出现了下滑，表明市场可能正在降温。

一些银行甚至已经完全停止在某些地区放贷。“我们确实是在减少贷款，而且大幅提高了相关费用，”瑞士银行(UBS AG)商业房地产部门的董事总经理兼全球主管哈里斯(Brian Harris)称。“我们已经撤出了拉斯维加斯市场，差不多也放弃了迈阿密，我们对纽约市还犹豫不决。”

美林公司(Merrill Lynch & Co.)的放贷重点集中在以前有过合作的公寓开发商。商业金融公司CapitalSource Finance LLC现在要求公寓开发商要提前售出三分之一的单位，而此前要求的比例约为20%。贝尔斯登公司(Bear Stearns Cos.)最近降低了项目贷款占项目总成本的比率，从一年前的80%-85%下降至75%-80%左右。

更严格的放贷标准使那些曾受益于金融机构踊跃放贷的新开发商被挤出局。商业抵押经纪行Meridian Capital Group LLC的副总裁特克塞勒(Matthew Texler)称，希望得到融资的开发商必须说明他们的目标市场何在，他们怎样从当地经纪人那里获得营销支持，发起人的资金实力如何。

“过去12到24个月，我们看到很多从未涉猎公寓交易的人涌入了这个市场，”特克塞勒说。现在，“新手要做成项目变得十分困难。”

Bonaventure的邓顿说，银行越来越关注风险，他们担心项目售出的时间可能要超过预期，同时在分析一旦销售价格下跌10%、15%甚至20%会出现什么情况，并且开始计算在所有单位不得不被租出去的情况下的项目价值。邓顿说，他所在的公司已经将注意力从华盛顿转移到南卡罗来纳州查尔斯顿等价格更加合理的市场上。

虽然大量开发商在得不到融资的时候面临破产的风险，但收紧放贷标准可能最终有利于公寓市场的发展

只有质量较好的项目才有可能获得融资并顺利完成，纽约Carlton Advisory Group的董事长迈克尔斯(Howard Michaels)说。Carlton过去12个月在全美各个地区为公寓项目安排了价值20亿美元的融资，包括在曼哈顿上东区一处8.4亿美元的公寓改造项目。

许多银行表示，由于很多项目都在进行当中，他们的帐面上已经出现大量贷款。通用电气(General Electric Co.)旗下的GE Commercial Finance Real Estate子公司预测，全美计划、在建或等待发售中的公寓单位1月份跃升至10万套，而2003年至2005年期间每个月的水平仅为1万至2万套，这导致该公司开始限制在某些地区的放贷，包括拉斯维加斯、南佛罗里达州和北弗吉尼亚州。虽然该公司仍在一些城市放贷，但其总价值360亿美元的各类房地产贷款当中，只有不到10%为公寓贷款。