怎样避免买到泡沫楼盘？

青青

从去年年底政府开始放出楼市调控的风声开始，我就一直对继续蜂拥而入的楼市投资者表示困惑──如此缺乏政策敏感性，怎么能够从投资中获利呢？也许中国楼市这么多年一直是在博傻，只要砸钱进去，没有不挣的，因此人们已经习惯了不再思考，而是盲目的投入？那么调整的意义，不仅仅在于保障民生，也在于让大家冷静下来，切实的去思考收益和风险的关系。

那么在实践中如何判断一个楼盘的风险？怎样避免买到泡沫资产？

我觉得首先一点就是心态。永远不要对自己有高抛低吸的要求。只要能偶尔把握趋势的正确，顺势而为就很不容易。所以，在今年4月份高价卖掉房子的人固然很成功，但是从去年12月风向转变时就开始脱手的人更加理性，对于趋势的把握最见功力。是否踩到最好的点，实际上更多的是运气问题。心态好了，才能更准确的把握趋势，虽然可能在某一单中你的赢利并不是最可观，但是从平均获利上来说，你一定是高于平均值的。

判断泡沫资产的第二个标准就是楼市的黄金定律──地段地段地段。有卖点的地段无非是商业核心区、优质学区、自然景观区或者拥有大规模投资规划的区域等几种类型。凡不归类于此的地段，滋生的泡沫风险都比较大。比如，如果通州和望京同时翻倍的话，通州的泡沫风险显然比望京大得多，因为它并没有地段的价值。类似的，在海南的泡沫中，三亚显然比其他地区更有核心价值，即便卖得更贵，它也还是更有坚挺的资本。

第三个，最量化的标准就是租售比。虽然很多人会说租售比不符合中国国情，但是它确实反映了一个楼盘的实际价值，因为租赁市场是没有炒作价值的。没有人会去租100套房子然后当二房东来牟利。所以它反映的是楼市的真实需求，是一个楼盘的真正价值。在决定投资之前，应该先去了解这个城市里最贵最好的房子租多少钱─一般高档房的投资回报率比较高，计算一下它的租售比作为参照物。

第四个比较容易判断的标准就是蜂拥而入的投机客。我把长线投资楼市的看成投资人，而短线炒作的炒房客看成投机客。有投资人不怕，事实上商业核心地段很可能投资比例非常高。这不会增加楼盘的风险。能够租出去的房子都是好房子。但是投机客就不同了。他们唯一的目标是短期炒高房价然后转手。那么下家接手了房子怎么办？没有人关心。最典型的一个例子就是海南。海南的房子几乎是租不出去的，大部分人买了就是博升值。这种短期炒卖除了推高房价，对于增加楼盘的实际价值完全没有作用。

最后一点，低总价的房子容易滋生泡沫。为什么？因为投资门槛太低。通州和燕郊的飞涨，其实就是城市高房价的挤出效应将大量中低端的投资需求逼到了郊区。但世界上哪里有人人能挣钱的生意？能量守恒，出来混总是要还的。一旦一桩生意谁都能来插一脚，那么它的获利空间就被稀释了。

目前，楼市横盘已经两个多月，这源于两个原因：一个是供应没有跟上，第二个是政策的犹豫不决。如果这两个因素继续维持不变，那么楼市在下半年很有可能掉头向上──因为没有其他更好的投资渠道，大量的资金依然盯着房产。政府的算盘似乎对于横盘的状态表示满意。但是楼市如逆水行舟，维持现状是不可能的。判断后期的走势，一个指标是公租房和廉租房的供应是否能够跟上，第二个是备受关注的上海地方细则什么时候出台。就目前的形势看，随着各地土地拍卖频频流标，拳头似乎要越来越软了。

（作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。）

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