经济学家唱衰住房市场

经济学家们能使你避免在住房市场上赔得血本无归吗？

由于人们日益担心美国的住房市场正在走下坡路，因此美国的一批顶级经济学家纷纷开出了最有可能遭受房价下跌打击的都市地区名单。但问题是他们开列出的单子大相径庭，尽管在列名单的过程中他们都综合研究了从本地收入到借贷活动等一系列因素。即使如此，研究结果中的大量数据还是能为担心投资失误的房屋买主和投资者提供有用的线索。

例如，PMI Group Inc.旗下子公司PMI Mortgage Insurance Co.的经济学家们最近就总结说，在他们分析的50个美国城市中波士顿地区面临的房价下跌风险最大。但在按揭贷款提供机构瑞士信贷集团(Credit Suisse Group)旗下子公司瑞士信贷第一波士顿(Credit Suisse First Boston)和National City的研究报告中，该地区在房价有可能过高的城市中连前10名都排不进。

在PMI的排名中，纽约位列房价虚高地区的第14位。但在National City的房价虚高排名中，纽约市在299个都市地区中仅位列第68位，排名甚至低于密歇根州的福林特市和明尼苏达州的的德庐斯市。National City当然不是说福林特市的房价高于纽约市，而是说从供需基本面看，福林特市的房价虚高情况更严重。

没有一项研究能将影响房价的因素全都考虑进去，也无法指出某一特定住房或地段的价格是严重虚高还是超级便宜。要获得这方面的信息需要听取本地市场上专业人士的意见。但从经济学家们提供的这些排名中确实可以明确看出，某些城市和地区是人们在进行住房投资时需比以往更加谨慎对待的地方。那些在PMI、National City和瑞士信贷第一波士顿的排名表上都赫然在目的地区尤其值得关注，这三份排名表的内容虽有显著不同，但都将加州的Riverside-San Bernardino列为房价有可能下跌的地区。

受四十年来最低利率水平的推动，美国住房市场的繁荣今年已经进入了第五个年头，在此期间美国的房价平均上涨了50%，越来越多的人开始进行房地产投机。相应地，人们也就越发担心住房市场有可能陷入萧条，从而损害美国的经济。

编列这些排名表的经济学家之所以得出的结论各不相同，一个重要原因是他们使用了不同的研究方法。一个共同的研究手段是将购买一幢房子的月成本与租赁该房屋的月租金相比较，这两项数值不应该相差太大。租金还代表著一套房屋的获利潜力，所以房价与租金的比率就与股票投资者经常使用的股票本益比相类似。

加利福尼亚大学(University of California)洛杉矶分校的经济学教授艾德华·里梅尔(Edward Leamer)在其研究中就将2004年房价的中值与各个城市有代表性的一套1,500平方英尺单元房的年租金作了比较。他发现，2000年以来佛罗里达州西棕榈滩、加州奥兰治县和旧金山地区的房价/租金比率上涨最快。

里梅尔承认这一分析存在漏洞。其中之一是单元房与单户型住房并不能完全划等号。低利率环境在鼓励更多美国人购买住房的同时也抑制了对单元房的需求，从而推高了房价/租金比率。即便如此，这一比率仍能帮人们找出房价上涨可能太过迅速的地区。

另一个研究方法是将房价与当地收入作比较，以考察这一房价的可承受度。投资公司Friedman, Billings, Ramsey & Co.的经济学家迈克尔·D·杨布拉德(Michael D. Youngblood)研究了平均房价与人均收入的比率，他发现加州的圣巴巴拉、萨利纳斯和圣克鲁兹的房价是本地人最难承受的。

但他认为这些城市和其他一些地区的房价未必会大幅下挫，因为这些地区缺乏建房用地，且政府监管部门对兴建房屋也设置了很多障碍。杨布拉德说，此类因素导致这些地区的住房市场存在“功能障碍”。他说，洛杉矶地区的房价/收入比率也相对较高，但与那些存在功能障碍的地区相比，洛杉矶地区妨碍建房的因素较少。他因此认为，除非洛杉矶经历至少12个月的经济衰退，否则该地的房价不会下降。

其他经济学家则将一组更加复杂的经济数据输入了他们的电脑。National City的首席经济学家理查德·J·德卡瑟(Richard J. DeKaser)研究了大都市地区的房价与家庭收入的比率，并尝试在人口密度（代表著建房用地的短缺程度）、相对收入水平、按揭贷款利率以及房价历史差异（他说这些差异是气候、学校条件和文化吸引力等情况的反映）的基础上解释这些比率的变动情况。基于这些数据，他可以估计出某地房价应该处于何种水平，然后再将这一理想房价与实际房价进行对比，从而确定此地的住房市场是定价偏高还是定价偏低。

德卡瑟发现截至今年第一季度，美国有53个都市地区（占美国总体住房市场的31%）处于定价“极度”偏高的状态，因此房价未来出现回调的风险也很高。纽约地区（包括新泽西州的三个县）却并不属于此列，而与之相邻的Nassau-Suffolk地区则属于。在National City的房价虚高地区名单上，加州的圣巴巴拉名列榜首。

而瑞士信贷第一波士顿在编制其“风险指数”时考察的则是只付息贷款在各个城市的受欢迎程度（以考察人们超过自身负担能力购房的程度）以及房价增量与投资者购房水平的比率。只付息贷款通常允许借款人推迟5年偿还贷款本金，经常是那些不借这种贷款就买不起房的人才会借只付息贷款。瑞士信贷第一波士顿随后会将就业增长以及分区制法律等因素再综合考虑进来，这些因素会对房屋供应起限制作用。该机构的住房分析师艾维·L·泽尔曼(Ivy L. Zelman)说：“你必须综合考虑所有这些市场推动因素。”

PMI不愿披露其进行房地产市场研究时使用的是何种模式，但表示会将就业市场、本地收入以及按揭贷款支付情况等因素考虑进去。这家按揭贷款保险公司也不愿对那些想知道是否应在波士顿等高风险地区购房的人提供明确建议。PMI的经济学家马可·冯·阿克伦解释说：“这实际上取决于个人的风险偏好。”

中文网络版供稿并保留版权：未经许可，不得转载摘编。