房地产调控会不会再次失败？

崔宇

4月17日，中国国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，按照惯例，这份“五大条、十小条”的文件被市场称作 “国十条”。 2005以来，中国国务院先后颁布过“国八条”、“国六条”和“国十一条”等房地产调控措施，尽管调控的目标仅仅是稳定住房价格或防止房价过快上涨，并非打压房价，但从结果来看均以失败告终。

由于今年1月7日颁布的“国十一条”在两会后遭遇了严重挑战，才导致仅仅时隔三个月后，中国国务院就不得不推出更加严厉和细化的“国十条”。这次会不会再次重蹈失败覆辙？如果说这次调控的目标是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”的话，我们不必如此悲观，因为这次的调控思路和力度的确不同以往，如果再辅之以加息等货币紧缩政策，那么包括二三线城市在内的房价过快上涨势头都有可能被遏制，中国房地产市场即将迎来一次大调整。

其实，无论是通过金融、税收还是土地手段调控房地产，其着力点都是增加有效供给和抑制投机需求。增加有效供给，一要政府加大土地供应，特别是在市场上实际流通的土地供应量，二要政府打击开发商不合法的囤地捂盘行为，三要增加投机者的持有成本，减少空置率，增加二手房市场的供给水平。

而抑制投机需求，从微观上看，根本的是增加投机者的购买成本和持有成本，这需要严格限制多套房的信贷发放、限制外地投机购房者和开征房屋保有环节税种等。从宏观上看，在堵的同时还要疏，一方面要控制货币发行量，比如，收紧多套房信贷就属于控制货币发行量，此外还要通过缩小贸易顺差和控制热钱流入等来减少基础货币的投放；另一方面，要通过放松对民间投资的准入限制和提供税收优惠来引导资金流向实体经济。

从这个角度来看，此次出台的“国十条”以及当前中国的宏观经济形势恰好有助于增加有效供给和抑制投机需求。从增加有效供给方面来看，第一、政府承诺“增加住房有效供给”，而2005年的“国八条”和2006年的“国六条”其关注点主要在于调整住房供应结构（比如，90平米以下住房面积所占比重要达到开发建设总面积的70%）。最近，国土资源部发布的2010年住房用地供应计划显示，今年全国住房建设用地拟供应量达到18.5万公顷，同比增幅超过135%，其中保障房、棚户区改造和中小套型商品房用地比重为76.6%。可以说，土地供应总量和结构的调整都有助于增加有效供给。

第二、通过完善土地出让金支付、严格限制信贷、上市和再融资等来打击房地产商的囤地捂盘行为。之前的“国八条”和“国六条”都只是提醒商业银行要采取审慎的原则对待囤地捂盘企业的贷款要求，并非像这次“国十条”要求的不得发放贷款、暂停批准上市和再融资，再加上土地出让金支付首付比例提高到了50%以及还款期限限制在一年，这无疑将加剧房地产商的资金运营压力，迫使其早早降价销售回笼资金。

从抑制投机需求方面来看，这次“国十条”的力度和精确度前所未有。除了把第二套房的首付比例从40%至50%，还要求大幅提高第三套及以上住房的首付比例和贷款利率水平，而且对于房价过高的部分城市还要限制第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款，还要限制购房套数。特别是住房消费税以及调节个人房产收益的税收政策也将出炉，虽然这不同于物业税，但至少对投机性购房需求有心理层面的打击。这些调控措施都是空前的。

从宏观上来看，目前中国的贸易顺差有缩窄的趋势，商务部预计今年贸易顺差将从去年1961亿美元缩减1000亿美元左右，而且种种迹象表明，人民币汇率政策也将保持稳定，这也将减少热钱大量流入，从而将减少被动的基础货币投放，再加上严格的信贷控制，货币供应量不会出现无节制的增长，这也与2007年之前房地产调控面临的宏观环境截然不同。另外，中国政府最近颁布的诸多区域经济振兴计划和新兴产业振兴计划，也有助于引导资金流出部分房价过快上涨的城市，甚至流出房地产行业，这都有助于避免房地产调控走向失败，至少部分房价过快上涨的城市房价将出现调整。

上面的分析表明，我们要抛弃以往房地产越调越涨的惯性思维，如果未来住房保有环节税种开征，将有助于改善中央和地方之间的财政关系，让地方政府逐步摆脱对土地出让金的过度依赖，而这是以往房地产调控面临的最大阻力。至于许多人担心房地产调控将降低房地产商的投资热情，从而导致未来的供给减少，这也是杞人忧天。如果政府加大土地供应，开发商不得不抛弃以往囤地捂盘的盈利模式，供给并不会减少，只是房地产商的利润减少罢了。另外，为了让市场了解房地产调控的决心，中国政府应该立即选择加息，从以往的经验来看，货币政策是最有力的房地产调控工具，2007年底开始的上一轮房价调整就源于此，选择加息也是为房地产调控的可能失败打一个预防针。

（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）

中文网络版供稿并保留版权：未经许可，不得转载摘编