选房三大纪律之三：选择品质房产

青青

进入12月，调控政策频频登场，多空方在“遏制”两个字上不断较劲。比较明确的有两点：1，政府不希望看到大涨，也不希望看到大跌；2，政府对于楼市的调控能力非常值得怀疑。所以，最后的结果未必就是政策希望的那样。

目前楼市观望情绪渐浓，投资客出逃的很多，最近成交的地块价格也回归了不少。不过宏观经济的大问题并没有解决。巨量官方和民间资金依然没有找到出路。浙江一地09年的火爆，正是产业病危楼市高烧的症状。中央也反复提出了调结构促消费的发展方向。这个问题不解决好，无处可去的资金依然可能掉头回来在楼市搏傻。

题外话说完了，继续说怎么选房。

北京的楼市在早几年一直处于战国的混乱状态。各个开发商做产品的手法千篇一律，一个个楼盘走过去，只有名称不同，没有性格差异。因此大众在选择产品时对品牌也不那么重视。地段好，房子满意就行了。品牌，在楼市里基本上没什么附加值。

随着楼市价格的上涨，品牌和品质也就越来越凸现出重要性了。因为你要卖高价，总要有让人心甘情愿掏钱的理由。就好像LV，Chanel，其实国内的超A，价格1000左右，做工上和真货真的没什么区别。我的一个朋友拿了真的LV去买假货，买回来让我们猜哪些是真哪些是假──真的猜不出来，无论是材质还是工艺都非常类似。那么真货多卖的一个零，卖的是什么？是品牌，是“真货”两个字。品牌赋予产品高额的附加值，让人掏钱掏得心甘情愿。

现在已经开始有开发商在往品牌的方向努力。绿城、龙湖，都是不错的先行者。当然，在品牌经营还不成熟的市场上，也还不能盲目地追崇品牌。消费者依然需要自身对于品质具备相当的鉴定能力。

品质鉴定主要是两个方面，一个是社区品质，一个是楼房品质。

社区品质包含位置、规划、绿化、配套、物业管理等方面。

很多人买房子比较介意小区外面的大环境，而我认为小区内部的小环境更重要。因为大环境只要不是太偏于一隅，早晚会纳入市政总体发展规划的蓝图。就算晚一点，也是有盼头的。但是小区内部开发商建完之后就不会再有人来改进。过个几年连开发商的项目公司都解散了，更没有指望。

考察社区内部，除了关注比较常见的容积率、绿化率等之外，还要考察到小区的可持续发展能力。车位的配比就非常重要。好多社区因为车位规划不足，不得不将绿地改建为停车场，大大降低了社区的舒适度。

小区内大小户型的配比也很重要。小户型为主的社区入住人数多，投资比例高，人员肯定比大户型为主的社区杂乱一些。

绿化方面讲究很多。大面积铺砖、铺草坪，可以节省成本，而且效果也不错，是开发商的常用手法。而引进成年大树价格会高很多。所以如果小区的绿化比较立体，绿树成荫，这也算是重要的无形资产。

影响社区品质最重要的因素应该是物业管理。前几天北京某高档小区发生了倒车压死孩子的惨剧。好的物业管理应该保障小区业主的安全，有效运用物业费提升小区品质和品牌。无奈在目前的市场上，物业管理行业人员流动性太大。正因为如此，好的物业管理才更有价值。

楼房的品质包括建筑质量、隐蔽工程、高科技手段、装修档次等。

建筑质量是中国人心口的痛。说起来上海倒塌的大楼建筑质量还是挺赞的，连玻璃都没破。建筑质量其实业主很难考察，因为你看到的时候房子已经包裹得严严实实了，类似墙面空鼓之类的那都是小问题，里面的内幕只能等日后出了事才能发觉。这一点上二手房的风险略小一些，一般性隐蔽问题两年左右都会比较集中地暴露出来。在这之后就基本上安全了。如果买的是新房，在交房前可以在遇到极端恶劣天气之后立刻去查看你的房子，比如连续暴雨，或者大风，可以帮你提前发现一些问题。还有一个考察建筑质量的方法是装修。很多人装修的时候要拆墙。一拆墙，房子的质量怎么样就一目了然了。

隐蔽的水电气工程一般关注的人不是太多。是否市政供电供水供气差别不仅仅在价格，还在质量。水尤其要命。北京的地下水污染比较严重，喝不上市政水的小区靠开发商打的地下水，水质如何实在是一件天知地知他知你不知的事情。别墅小区要看看是否直排？热水是否双回路？这些细节有些自己也可以在装修的时候弥补，考察的是开发商盖这个房子时候的心态──是能捞多捞呢，还是想创个牌子？在看不见的地方是否有偷工减料，才是判断开发商理念的最有力依据。

许多人很在乎得房率。实际上，要有供人出入的大堂，有方便搬运家具和紧急疏散的宽敞的过道，要有两部或者三部电梯，这些都要计入公摊。公摊特别少意味着你关入家门的面积大了，但是外面的舒适度乃至安全系数肯定牺牲了。所以公摊应该是适度，而不是一味求小。

另外一个不被人关注但是影响舒适度的要素是层高。一般人选房子习惯放眼四顾──窗外风景，窗内格局，很少有人想到抬头看看。层高是有成本的。对于限高的房子，层高可能意味着多盖一层楼；对于不限高的房子，层高也意味着建筑材料的使用量。房间格局你可以自己改，层高你改不了。大房子尤其要关注层高，避免压抑感。朋友刚买了一处高档公寓，3.3的层高。这个开发商确实比较够意思。

装修是乱花渐欲迷人眼。开发商一般号称几千一平米，实际成本需要打个三折。最节省的办法就是拿看起来很昂贵其实很便宜的一些石材往房子里糊，制造出类似五星级酒店大堂的效果，倒也有人认可。装修比较好判断成本的是橱卫──看看你的橱柜、灶具、卫生洁具的品牌和档次，整套房子的装修档次立现，照妖镜一样。

北京的楼市还是一个发展中的楼市，有时候一些所谓的品质地产似乎还不如另外一些不怎么样的小区回报高，未免让人愤愤。这里面的原因很复杂。不过我选房子首先要自己喜欢。我喜欢，我的租客才可能喜欢，我的下家才可能喜欢。所以即便有些楼盘炒作得很火很热烈，我依然坚持选择有品质的地产。


（作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。）

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