房价高涨地区的房市攸关美国经济兴衰

新的联邦住房数据显示，美国最为过热的几个地区住房市场在美国总体住房市场中所占的份额现在是如此之大，这些市场的房价如果大幅下跌，那么美国的经济增长将出现减缓、甚至停滞。

联邦存款保险公司(FDIC)称，虽然美国22个房价上涨最快的大都市地区人口只占全国的五分之一，但其住宅房地产市场的价值却占美国这一市场总价值的35%。

这些城市在美国房地产市场中所占的份额一直在快速上升。2000年时，这22个大都市地区占全美住宅房地产总价值的27%。而1995年时，这一比例仅为24%。

一些经济学家说，与全国性的住房市场泡沫相比，地区性住房市场泡沫较不令人担忧，因为这些市场的泡沫会在本地区特有事件的诱发下单独破灭，从而降低了房价出现全国性暴跌的可能性。美国联邦储备委员会(Federal Reserve)主席格林斯潘(Alan Greenspan)最近表示，美国尚未出现全国性的住房市场泡沫，不过一些地区性住房市场已经“起泡”。

但最新数据显示，美国上涨最快的那些住房市场的房地产价值已是如此巨大，将这些市场与美国全国住房市场分开来看待已经没有意义。

FDIC的首席经济学家理查德·布朗(Richard Brown)说，这是一种普遍存在的繁荣，它会对美国宏观经济产生影响。他认为，这些地区性住房市场增长放缓不仅会使本地经济受到伤害，还会损害美国整体经济。

Economy.com是一家专门分析地区经济的咨询公司，其首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)说：“如果将那些房价已呈现泡沫状态的都市地区合并计算，其房屋总价值已接近全美房屋总价值的一半。如果这些市场的房价再按今年的速度增长一年，我认为就等于出现了全国性的房价泡沫，即使并不是全国每一个地方都出现了住房市场的投机行为。”

FDIC认为，如果一个地方的房价经通货膨胀因素调整后过去3年上涨30%或以上，那么这个地区的住房市场就可称之为繁荣。FDIC称2004年全美362个大城市中有55个符合这一标准。这些大城市的房价合计约占全美住宅房地产市场总价值的约40%，高于2000年时约30%的水平。

FDIC只公布了上述55个大城市中22个的详细住房数据，不过这22个城市基本涵盖了美国所有的超大城市，而且它们在这55个城市中也属于房价最高的。纽约和洛杉矶这两座超大型城市的住房总价值都超过了1万亿美元。如果再加上波士顿、哥伦比亚特区和圣地牙哥，这五大城市的住房市场总值要达到4万亿美元，占全美住房市场总值的24%，而这些城市的人口只占全美2.94亿人口的12%。

FDIC的经济学家是应《华尔街日报》(The Wall Street Journal)的要求提供地区性住房市场的估计数据的。FDIC是一家独立的联邦机构，它为大多数银行存款提供保险，它还负责监管由州一级政府特许成立的银行，这些银行不属于美国联邦储备体系。

这些大都市的住房价值占全美住房市场总值的份额与这些地区的人口占全国总人口的份额相比高得不成比例，这不禁使人想起上世纪90年代末以来为数不多几家高科技和蓝筹股公司的兴衰是如何搅得总体股市忽而升入牛市、忽而又跌入熊市的。

据费城投资管理公司Aronson+Johnson+Ortiz称，从1997年末到2000年2月，标准普尔500股票指数上涨了45%，但平均每只股票则只上涨了14%；在接下来的3年中，由于科技股出现了暴跌，标准普尔500指数下跌了36%，而平均每只股票的跌幅则只有2%。

不过，房价却未必会像股市那般大幅下跌。这是因为一个家庭要迁居他处是很费钱的，如果人们认为房屋卖价不能接受，他们更有可能选择暂不出售自己的住房。

如果上述55个住房市场繁荣的城市房价下跌15%，而美国其余地方的房价保持不变，那么全国经通货膨胀因素调整后的房价将下跌6%，这一跌幅与全国房价以往出现过的回落幅度相当，几乎算不上是重挫。

雷曼兄弟(Lehman Brothers)的首席美国经济学家伊桑·哈里斯(Ethan Harris)说，与股市不同，住房市场更有可能出现的情况是，如果某些地区的房价下跌10%至20%，则全国房价很有可能不出现变动，而如果一些地区的房价出现重挫，全国房价也很有可能只是小幅下跌。他说，甚至出现过地区性房价暴跌对全国房市产生的影响要几年以后才显现出来的情况。

不过，如果全国住房市场的增幅为零，那么新的建筑支出以及用现有住房作抵押以获得贷款来支持的消费支出都将受到抑制，这将对总体的经济增长产生负面影响。哈里斯估计，如果市场过热地区的房价连续3年每年下跌10%，全国其他地区的房价每年上涨5%，那么美国经济的年增长率就将从4%下降到2.5%左右。

美国联邦储备委员会的官员们预计，房价最终将会稳定下来，并对消费者支出产生抑制作用。但他们预计，届时商业投资和出口将会增长，从而起到抵消消费支出不振的作用，使美国的经济增长仍保持住原有的步伐。

虽然过去30年中美国未出现过严重的全国性房价下跌，但许多地区市场的房价却曾大幅下跌过。上世纪80年代后期，南加利福尼亚州地区的房价曾大幅上涨，但随著美国经济在上世纪90年代初陷入全国性衰退，以及美国国防开支的大幅削减，这一地区的房价也大幅下挫。

加州大学洛杉矶分校下属经济研究中心UCLA Anderson Forecast的资深经济学家迈克尔·巴兹德里奇(Michael Bazdarich)说，90年代初南加州的经济遭遇了重挫，洛杉矶县遭受的打击尤其严重。他说，仅削减国防开支一项就足以在这一地区引发严重的经济衰退，更何况房价在这时也开始下跌，在这两个因素的共同作用下南加州地区的经济遭受了一场浩劫。而由此带来的按揭贷款拖欠现象又使经济衰退造成的损害进一步加重，贷款拖欠使这一地区最大的几家储蓄和贷款机构陷入了绝境。

美国目前的按揭贷款拖欠率虽然仍处于低水平，但房价的下跌则有可能改变这一局面。高盛(Goldman Sachs)的按揭分析师们说，在房价不断上涨的情况下，一个人如果无法按时偿还按揭贷款，他可以以住房作抵押借新债还旧债，但当房价处于停滞或下跌状态时，他就无法这样做了。

高盛专门研究了南加州奥兰治县的情况，该县1992年发放给低资信度借款人的高风险贷款遭遇的拖欠率要远高于全国平均水平，而在目前这轮房地产市场繁荣期的1999年发放出的高风险贷款遭遇的拖欠率则要低得多。

高盛的分析师们估计，在那些眼下房价涨势强劲而高风险贷款拖欠率约为1%的地区，连续几年的房价下跌有可能使这类贷款的拖欠率达到8%至10%。

但分析师们也认为，即使是那些房市过热的地区性市场也未必会像南加州10年前那样遭受如此严重的经济衰退。 FDIC的布朗对住房市场泡沫破裂的定义是：未经通货膨胀因素调整的房价5年的跌幅达到15%或以上。他说，从历史上看，一个地区要出现这种情况，其经济形势必须非常严峻。而目前房价上涨最快地区的经济则呈现出非常良好的多元化状态，并不严重依赖国防或能源等某一单一产业。

但FDIC则提醒说，过去一年中，低按揭贷款利率以及贷款审核标准降低等全国性因素正在取代地区性因素成为推动房价上涨的动力，因此以前的经验可能不那么有用了。

Economy.com的赞迪也表示，虽然新英格兰地区和南加利福尼亚地区上世纪80年代末和90年代初的房价大跌曾对美国的银行体系造成了广泛打击，但美国银行业当今的资本结构已更加健康，而且拜行业整合之赐，某一地区经济不振可能对整个银行业造成的风险也减小了。此外，各家银行还在对它们的许多按揭贷款实施证券化，即将这些贷款包装成标准证券，并将它们出售给投资者和联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)以及联邦住房贷款抵押公司等联邦政府特许成立的公司。

但赞迪也警告说，也是出于上述原因，现在谁也无法确知究竟哪一环节可能存在风险。他说，如果按揭市场出现了问题，由于缺乏透明度，投资者可能会对资信良好和资信不佳的放贷机构都退避三舍。

UCLA Anderson Forecast的首席经济学家艾德华·里默(Edward Leamer)说，近年来长期利率所处的低水平是使美国各地房市泡沫不致破裂的重要因素，如果长期利率大幅上升，那么这些泡沫将在同一时间被悉数捅破。

全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的首席经济学家大卫·莱瑞尔(David Lereah)说，当一个地方的房价出现大幅上涨后，随著未售出房屋的增多以及贷款条件的放宽，这一地区的住房市场将会隐含著巨大的暴跌风险。

但莱瑞尔认为，美国目前没有一个地区市场的房屋库存在
显著增长，事实上，房市最热地区的房屋库存实际上要低于全国平均水平。他说，受土地短缺以及监管机构出台的抑制措施等影响，这些市场的新屋供应往往是最为有限的。


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