让按揭利率降下来

市场上有不少迹象显示，美国政府可能很快就会采取措施来稳定联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae，简称：房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac，简称：房地美)。

其中一个数字尤其惹人关注，它可能会促使美国财政部迅速采取某些行动，那就是30年期抵押贷款利率。

标准30年期抵押贷款的利率目前是6.52%，与一年前几乎持平。这个利率从3月底以来出现急剧上升，虽然有关方面为支撑住房市场做出了种种努力，如房利美和房地美大量买入抵押贷款、政府表态将支持这两家公司，以及国会通过了新的住房相关立法等等。

而且，就在其他关键利率（如国债收益率等）出现下跌的情况下，按揭贷款利率仍顽固地维持在高位。如果政府认为较低廉的借贷成本是住房市场复苏的核心条件，那么它将不得不采取某些措施让按揭利率降下来，达到与国债收益率一致的水平。

而这也正是房利美、房地美介入的地方。他们借入大量资金、然后利用这些资金买入按揭贷款。它们的巨大需求是确定标准按揭总体利率的主要力量，特别是在其他许多融资渠道都已枯竭的情况下更是如此。但即便两家公司最近收购了更大数量的按揭贷款，但那些贷款的利率仍维持在高位。

这到底是为什么？一个主要原因或许是，房利美、房地美自己的借贷成本升高了。

这两家公司的债券收益率与国债收益率之间的差值自本轮住房市场危机爆发以来已显著扩大，原因是市场对这两家高负债公司的稳定性感到担心。去年9月，房利美发行的3年期债券与国债的收益率差是0.55%，到上周，这个数字已扩大到1.23%。

政府要想消除这个差距，可靠途径之一是向这两家公司注入大量资金，或彻底接管它们。根据新的住房法案，政府有权力这么做。

房利美、房地美股价下跌表明，它们的普通股可能因政府出手干预而受到严重的乃至毁灭性打击。

此外，房利美、房地美资本结构中较高级别的部分也出现剧烈贬值。例如，房地美一期优先股的定价显示它有50%的违约概率，而其次级债的违约概率在35%左右。

当然，布什政府也有可能暂不对这两家公司采取行动。它出于意识形态的原因反对实施国有化。这两家公司都认为，根据监管规则它们的资本充足率已充分达标。但等待会让债券市场处于不安状态，从而有可能进一步推高按揭贷款收益率。

但行动也会带来风险。不进行全面国有化的措施需要足够强劲，才能消除债券持有人的紧张情绪，让他们不至于担心最后会落得两手空空。这或许是让按揭贷款利率降下来的唯一办法。

Peter Eavis / David Reilly

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