住房建造商Lennar可获8亿美元退税

Lennar Corp.已经找到了一个部分弥补其巨额损失的方法，这些损失是它在住房市场繁荣时期高价收购土地招致的。

去年末，这家住房建造商将可建造约11,000座住宅的一大片土地作价5.25亿美元出售给一家它与摩根士丹利(Morgan Stanley)合伙创办的企业。初看上去，这笔交易对Lennar颇为不利，因为这块土地的帐面价值高达13亿美元。

但Lennar也正因此能够以这桩交易使它蒙受了巨大损失为由要求政府退还一部分它过去两年所缴的税。该公司1月底公布的年报显示，Lennar预计将能得到超过8亿美元的退税。

更可喜的是，据Lennar称，由于它和摩根士丹利为其上述合伙企业所设计的结构，Lennar仍拥有这块已售出土地20%的所有权。它还拥有这一合伙企业50%的投票权，也就是说它在这块土地将如何开发上拥有话语权。

这意味着Lennar不仅能获得退税，还能继续保留这块已售出土地的一部分权益。税务和会计顾问公司Robert Willens LLC的总裁罗伯特•魏林斯(Robert Willens)说，从会计学的角度看Lennar并未真正售出这块土地，但这桩交易在税收方面的好处却是显而易见的。

现在看来，如果美国参议院能让自己制定的一揽子经济刺激法案在国会通过，其他饱受打击的住房建造商也将像Lennar一样大获其利。根据参议院未来几天将投票表决的这项法案，企业将获准因当前蒙受的损失而要求政府退还一部分其过去5年所缴的税，而现在的退税追溯期只有两年。

住房建造商将可因此而赔本出售土地，然后向美国国税局(Internal Revenue Service)要求退税，而退税追溯期有可能延伸到2002年，某些情况下甚至可以延伸到2001年。 退税追溯期延长可以部分缓解住房建造商和住房市场所承受的压力。

住房研究公司Zelman & Associates的首席执行长艾维•泽尔曼(Ivy Zelman)说，这给了住房建筑商更多时间，它们可能因此而不必急着以时下的跳楼价出售那么多土地。

对急需现金的住房建造商来说，目前的信贷危机切断了它们的许多融资渠道，而寻求退税可能不失为一条获取它们所急需短期融资的新途径。据贝尔斯登(Bear Stearns)估计，D.R. Horton公司在2002至2005年期间缴纳了约21.4亿美元的税款，而Pulte Homes和Lennar在此期间缴纳的税款分别为17亿美元和16亿美元。加上Centex和NVR的纳税，这些住房建造商在此期间共纳税80亿美元。

贝尔斯登的会计和税收政策分析师克里斯托弗•辛耶克(Christopher Senyek)说，新出台的政策将鼓励企业在2008年计入一笔可要求退税的损失，只要它们可因此而要求政府退还其一部分在过去5年中缴纳的税款。

但退税追溯期能否如愿延长还远非定论。国会众议院提出的另一项一揽子经济刺激法案就未要求延长这一追溯期，而该法案还获得了布什政府的支持。

不过国会在美国经济于2002年陷入萧条时就曾通过了一项允许将这一追溯期延长到5年的法案。而住房建造商们目前正全力支持参议院提出的法案能够在国会过关。

可即使参议院的法案获得通过，住房建造商要用足它可能仍存在困难。它们要想获得足以要求退税的损失，就必须在目前极度低迷的市场上大量出售土地。而众多公司集中大量卖地则可能进一步压低地价。目前土地市场上的买家也十分稀缺，而住房建造商们可能并不愿意以跳楼价出售土地。

因此一些住房建造商可能会倾向于采用Lennar的办法。Lennar这桩土地交易的核心环节是成立一家合伙企业，某种程度上说该公司是在向自己出售土地。这意味着被出售的土地不会流向市场。此外，鉴于Lennar拥有这家合伙企业20%的股份，如果有朝一日地价上涨Lennar仍可从中获利。而要在这块土地上建造住房还需向Lennar缴纳土地使用费和其他一些服务费。

律师事务所Fried, Frank, Harris, Shriver & Jacobson LLP的企业合伙案律师约尔书•沙夫斯坦(Joel Scharfstein)说，Lennar在这家合伙企业的持股及投票权似乎似乎未超出税法规定的极限，超过这一极限的企业将不得因出售资产蒙受损失而申请退税。沙夫斯坦表示，这意味着Lennar通过成立合伙企业寻求退税的办法大概行得通。

Lennar及摩根士丹利的发言人均拒绝发表评论。

不过，美国国税局还是有可能把Lennar的好事搅黄。这桩交易的一处命门是存在一项Lennar必须回购部分土地的选择权。而国税局是否同意Lennar的说法，即这项选择权并非必须履行的义务，则取决于有关该选择权的具体条款。Robert Willens LLC的魏林斯说，如果有明文规定Lennar必须回购部分土地的话，Lennar的处境就不利了。

Lennar在其年报中说，该公司没有义务必须履行这一选择权。美国国税局的一位发言人则表示，该机构不对具体企业或交易发表评论。

但如果Lennar真能凭借这笔卖地交易获得大笔退税，其他公司很有可能会学它的样。高盛公司(Goldman Sachs)最近在一份研究报告中说，如果真像Lennar在其新闻稿中说的那样，它能够通过卖地获得国税局的税收优待，那对所有住房建造商来说都是一个好消息。

David Reilly
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