房地产投资信托基金能再创辉煌吗？

房地产投资信托基金(REIT)最近几周遭遇的大量卖盘清楚显示，一些投资者认为这类股票的好日子已经到头了。

但一些分析师和投资者却相信，REIT目前遭受的这轮卖盘有些过度，对那些写字楼和零售店铺领域的REIT而言尤其如此，这意味着这类股票有可能反弹。事实上，就像住房市场的萧条为购房者提供了低价买房的机会一样，REIT目前遭遇的这轮抛售可能也会为股市投资者创造一些好的交易机会。

对那些希望逢低买进REIT的投资者而言，Simon Property Group Inc.、Kimco Realty Corp.、Public Storage Inc.和SL Green Realty Corp.可能应成为他们优先考虑的对象。这些REIT预计将继续从强劲的经济基本面中获益，它们的管理团队在提升股东价值方面也都有着成功的先例。

而那些抛售这些以及其他REIT的投资者似乎都忽视了上述因素，在今年以前的7年时间里REIT的表现一直强于股市大盘。REIT的价格在2月7日升至了历史最高点，此前百仕通集团(Blackstone Group)斥资230亿美元收购了Equity Office Properties Trust这只REIT。而SNL Financial提供的数字显示，在2月7日至6月26日期间，REIT的总回报率暴跌了18%。REIT上周又遭遇了一轮打击。

投资者表面上看对REIT已失去了兴趣是有许多理由的。所谓REIT，就是那些至少将90%的应税收益作为股息派发给投资者的房地产公司。许多人担心，不断上扬的借贷成本有可能减缓REIT收购房地产的步伐。而其他人则不过是认为，REIT过去几年中高达20%的年均投资回报率将难以为继。

Stifel Nicolaus的分析师大卫•菲克(David Fick)说，自5月1日以来，已有30多亿美元资金从美国专门投资房地产的共同基金中流出，这是美国历史上专项共同基金遭遇的最大规模资金外流之一。菲克称，许多抛售REIT的人都是非传统性房地产投资者，他们都是趁近几年房地产投资回报高涨之机投身这一市场的，但他们不会长期持有手中的房地产投资。

不过这种集中抛售行为却为投资者逢低买进某些蓝筹REIT创造了有利时机。在REIT炙手可热的那段时间，这些蓝筹REIT曾被许多非专项REIT的投资者所普遍拥有。但恰恰由于这类REIT在一系列行业整合以及私人资本运营公司的收购营造的REIT火爆行情中获益最多，投资者态度的转向使其遭受的打击也最为沉重。

因此，大型购物中心Simon Property这只市值最大的REIT 目前看来属于最佳的逢低买进对象。SNL提供的数据显示，在截至6月30日的这一季度内，该公司的总体投资回报率下降了16%，而REIT的平均投资回报率降幅则为9%。BMO Capital Markets称，Simon Property目前的股价较分析师对该股资产净值的平均估测值低18%，资产净值是衡量这类公司房地产基础价值的一个重要指标。但这家总部位于印第安纳波利斯的公司在纽约和波士顿等大城市拥有一批高端购物中心，其房地产的租金要高于市场平均水平，而该公司最近对另一家购物中心类REIT──Mills Corp.的收购则增强了它的增长潜力，这些都是Simon Property所具备的有利条件。

Transwestern Securities Management的投资组合经理詹姆士•卡默特(James Kammert)说，Simon的股市表现一直弱于购物中心类REIT以及REIT的总体水平，尽管它拥有的购物中心资产要优于其他购物中心类REIT，而他的利润增长条件也要优于REIT的总体水平。Transwestern管理着价值2.5亿美元的资产，它拥有Simon的股票。

分析师和投资者们说，Public Storage和Kimco也是不错的投资选择，因为在过去一个季度内，这两只REIT的总体投资回报率分别下降了18%和21%。作为一家提供物品寄存库的公司，虽然它某种程度上会从人们的迁徙流动中获益，但投资者可能过于担心该公司将受到美国住房市场增长减缓的打击了。 Kimco是一家专门出租零售用房的公司，该公司获得租费收入的能力以及它在杂货类购物中心的市价居高不下的情况下仍具备收购购物中心的能力，这些都是它的优势。

上周，FBR Capital Markets的分析师将Kimco的股票评级从持有上调至买进，他们认为该股最近遭遇了超卖。FBR在其研究报告中指出，Kimco已较其2月份时的高点下跌了近30%，而其同类REIT的跌幅只有20%。FBR Capital Markets并不持有Kimco的股票，它也未向该公司提供金融服务。

花旗集团(Citigroup)的分析师乔纳森•李特(Jonathan Litt)说，Kimco是一只最蓝的蓝筹股。他对Kimco的股票评级是持有。花旗集团虽然在过去12个月中向Kimco提供过投资银行服务，但它目前并不持有该公司股票。

而纽约最大的写字楼业主SL Green目前是否值得投资则不大说得好。BMO Capital Markets提供的数字显示，SL Green目前的股价是分析师对该公司2007年每股经营性现金流(FFO)平均预期值的24倍，而REIT这一指标的总体水平是17倍。FFO是衡量REIT盈利能力的一个常用指标，这一指标不包括出售房地产所造成的损益，但会将折旧等调整性因素考虑进来。

但Green Street Advisors的迈克尔•诺特(Michael Knott)等分析师则表示，SL Green目前的股价大大低于其每股资产净值，而在衡量一只股票的估值方面股价与资产净值之比要比股价与每股经营性现金流之比更准确。诺特说，SL Green的股价存在低估，因为曼哈顿中城写字楼的价格目前依然维持在高位，由于这里的写字楼租赁市场依旧火爆，该地区每平方英尺写字楼的租价最近屡创历史新高。Green Street对SL Green的股票评级是买进。诺特本人和Green Street都不持有SL Green的股票。

Kemba J. Dunham

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