高利率给REIT并购热降温

房地产价格已经感受到了高利率的灼热。

借贷成本的上升已经打击了并购交易的热情。Archstone-Smith Trust向监管部门提交的报告显示，Tishman Speyer Properties和雷曼兄弟(Lehman Brothers Holdings Inc.)在5月29日宣布收购这家科罗拉多州公寓房地产投资信托的交易前曾下调了原定的152亿美元的报价。

Tishman Speyer和雷曼兄弟5月2日对Archstone-Smith的收购报价为每股64美元。最终双方以每股60.75美元的价格达成了交易，外带承担65亿美元的债务。

加州房地产研究机构Green Street Advisors Inc.的分析师克雷格•列奥波德(Craig Leupold)称，这个价格略高于Archstone-Smith的净资产值。这可能导致部分投资者反对此项交易。净资产值是房地产投资信托基金(REIT)的一项关键指标。

尽管谈判期间还有其他竞购者表现出了兴趣（这通常会推高收购报价），但最终交易价还是出现了下降。向监管部门提交的报告显示，一家据称是“大型房地产私人资本运营基金”的公司在5月初报出了每股62.50美元的价格。知情人士透露，这家竞购者是Blackstone Group。据报告中称，在5月中旬，Tishman-Speyer/雷曼兄弟和Blackstone都不约而同地下调了报价，称原因在于“债券市场的不利因素”。这些竞购者还宣称，他们发现Archstone-Smith未来的建筑项目存在不可预见的税务负担和贬值可能。

Blackstone在5月19日取消了收购要约，这表明即使这家准备本月底通过募股上市的私人资本运营公司也无法对房地产贷款机构中的紧张气氛无动于衷了。这也显示出Blackstone在2月份进行的那类大型交易（当时它以230亿美元收购了芝加哥房地产投资信托基金Equity Office Properties Trust）在这种环境下可能不会再重演了。

Blackstone的发言人不予置评。Tishman Speyer/雷曼兄弟的代表和Archstone-Smith的代表也不予置评。

Archstone-Smith的降价凸显出商业房地产领域越来越担忧利率的上升将扼杀交易或导致交易价格的下降。银行正在重新磋商尚未完成的临时性交易的条款，买卖双方也在为已经达成的价格重新讨价还价。

纽约普衡律师事务所(Paul, Hastings, Janofsky & Walker LLP)的房地产律师菲尔•费德尔(Phil Feder)说，贷款机构对借款人变得更加谨慎了。贷款机构没有违背它们的承诺，但我已经看到新贷款的审批放缓了，房地产基金和其它投资者获得项目融资普遍变得更加困难了。

借款成本的变化是4月11日被引发的，当时穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)对商用不动产抵押贷款证券(CMBS)发出了警告。穆迪称，在房地产热期间，贷款机构的发放标准过于宽松。警告令投资者感到恐慌，迫使银行提高了发行CMBS的收益率，以吸引投资者，令房地产借贷领域发生了动荡。

随着上周美国国债收益率大幅上扬，形势变得更加恶化了。

洛杉矶商用房地产融资机构George Smith Partners的负责人加里•莫泽(Gary Mozer)说，这将导致房地产价格的下跌。他称，CMBS市场的问题令房地产投资者能够借贷的数额发生了很大变化。他说，由于举债能力的下降，人们购买房地产的支付能力也下降了。

莫泽预计，借款人的借贷数额将比两个月前少20%至30%。

他说，有的贷款机构已经小心翼翼了。我有一家机构客户，是最大的REIT之一，曾在此与一家贷款机构商谈2.3亿美元的合约。这家贷款机构最终决定放弃，并退还了订金，称如果这家REIT破产，它将损失2,000万美元。不要忘了，这个客户每年借60亿美元。这说明了很多问题。整个市场发生了很大变化。

加州Marcus & Millichap Real Estate Investment Services的董事总经理威廉•休斯(William Hughes)说，许多CMBS发行方都面临困境。投资者都在远离有大量只付利息贷款业务或现金流很低甚至没有现金流的 CMBS。

贷款条款已变得更加严格，尽管租金增长的前景看好。休斯说，我们看到在未来租金增长的前景下，贷款机构发放贷款却更为保守了。过去，我们可能根据未来18个月到两年间的租金上涨情况作为贷款的基础，但现在已经将这个期限减少到一年了。

甚至在周四向美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission)提交报告前，投资者就已对以每股60.75美元收购Archstone-Smith的交易反应冷淡。Archstone-Smith股价在1月下旬曾达到64.77美元的高点，并曾在进行此项交易时跌至51美元左右。当时，分析师将该股的下跌归因于总体经济放缓和房屋市场销售疲软。

Archstone-Smith周四收盘下跌0.44美元，至59.43美元。

宾夕法尼亚州Urdang Securities Management Inc.的投资组合经理迪恩•弗兰克尔(Dean Frankel)尚未决定是否投票反对此项交易。他说，Archstone-Smith的投资者并未获得全部应得的价格，主要在于Tishman Speyer和雷曼兄弟为让公司退市而要支出的高昂交易成本，包括其加州投资项目的物业税的增加。Thomson Financial的数据显示，截至3月31日，Urdang共持有约75万股Archstone-Smith股票。

Alex Frangos

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