伊坎拟收购佛州高档公寓开发商WCI

就在住房价格不断走软、丧失抵押物业赎回权的事件不断增多以及按揭贷款业发生动荡之际，拥有亿万资财的金融家卡尔•伊坎(Carl Icahn)却逆势而上，将投资触角伸向了美国住房市场一个陷入困境的领域：佛罗里达州的高档公寓。

从伊坎这一赌注的成败上，人们或许可以得知佛州住房市场目前的不景气究竟是一片不久将被吹散的乌云还是一场将持续数年的暴风雨。住宅建筑公司WCI Communities Inc.的董事会有可能在周四决定是否接受伊坎每股22美元的收购报价。该公司在佛罗里达州海岸建造了数百幢高层公寓，它被许多人视为显示佛州高档房地产业行情的晴雨表。这一收购报价略高于WCI周三在纽约证交所21.45美元的收盘价，以该报价计算伊坎的出价总额约为9.2亿美元。

伊坎出价收购WCI使许多华尔街人士感到迷惑不解，他们认为，由于建在佛罗里达州沿海和高尔夫球场周边的公寓大量过剩，投资WCI是件风险很高的事情。WCI去年第四季度的市值约为9.09亿美元，该公司公寓购户毁约以及单户型住宅购户取消订单的个案比它新接获的住宅订单量还要多。

伊坎似乎认定佛罗里达州房地产市场即将回暖。他周三称：“我的投资哲学大体说来就是人弃我买，当然也有例外。当能源公司的股价七、八年前大幅下跌的时候，我们在这一领域投入了大笔资金，并取得了几家能源公司的控股权。住房市场的情况某种程度上与之类似。”

伊坎已提名数人进入WCI的董事会，他拒绝谈论自己对于经营这家公司是否有计划以及计划的内容是什么。伊坎在1月16日提交给美国证券交易委员会(SEC)的报告中称，他实益拥有WCI 14.5%的股份，持股量为610万股，他有意与该公司接洽，讨论如何释放WCI股份“原本价值”的问题。伊坎此次的要约收购如想成功，WCI的董事会须先将其最近颁布的股权摊薄反收购措施取消才行，此措施意在防止该公司被敌意收购。WCI拒绝就被收购一事发表评论，称现在正处于接到收购要约后的“静默期”。

伊坎在3月23日向WCI发出收购要约前接受采访时说：“中、长期而言，佛罗里达将面临许多有利因素”。其中之一是，接近退休年龄的婴儿潮时期出生人口正在向南迁徙。

鉴于WCI所建高档公寓有的每套售价高达1,100万美元，这些公寓似乎是专为富豪们建造的。WCI还宣称，它在佛罗里达州各地有大量未开发土地，许多就位于其目前所开发项目的附近。一些投资者认为，当佛罗里达的房地产市场复苏时，这些土地的价值就体现出来了。

伊坎提出这一收购要约之际WCI以及佛罗里达州的整个公寓市场正处在一个关键时期。该公司今年预计将在佛州各地开工兴建大约10个公寓项目。这些公寓内的许多单元房早在几年前就预售给投资者了，当时高档公寓投机市场正一片火爆。这些买家现在面临的选择是，要么收房搬入所购公寓，要么承受丧失大笔定金的损失毁约食言，要么在价格疲软的房地产市场上转售他们的房产。WCI的购房户为每套房屋所付的定金平均相当于该房屋售价的18%。这家公司所建房屋的每套平均售价为120万美元。

虽然在美国一些地方因投机行为而导致新建单户型住房过剩的情况已开始缓解，但佛罗里达州公寓楼过剩的局面却仍在发展，因为许多情况下高层公寓楼的建设期要两到三年。

据佛州住房咨询师杰克•麦克白(Jack McCabe)预计，仅迈阿密戴德县今年就将开工兴建8,000套公寓，2008年还要再开工兴建12,000套，2009年的开工量为5,500套。而该县1995至2004年期间总的公寓建造量还不足11,000套。

麦克白说：“情况不容乐观。这批公寓早建了5年。婴儿潮时期出生人口的第一次退休浪潮将出现在2010年，佛罗里达届时将成为从这一退休浪潮中获益最大的住房市场之一。但在那之前，许多人将会赔钱。”

很多投资者认同这一观点。截至3月15日，WCI是卖空最严重的个股之一，该股的卖空量相当于其流通股总量的55%。

如果人们断定一只股票的价格将会下跌就有可能卖空该股。许多卖空WCI的投资者都认为，该公司将受到一波购房者毁约潮的打击，向该公司购房的人要么放弃定金一走了之，要么试图通过打官司来使原来签订的购房合同无效。

瑞士信贷(Credit Suisse)的分析师艾维•泽尔曼(Ivy Zelman)说，WCI面临着严峻局面，它手中的存房太多，销售情况不理想，而房价又在下降，真是糟透了。泽尔曼给予WCI的股票评级是卖出。

查尔斯•梅(Charles May)在2003年12月为购买迈阿密附近由WCI建造的一套公寓支付了315,000美元定金。据他说，为了吸引他购买这套155万美元的公寓，WCI极尽讨好之能事。

而三年后的今天，公寓楼仍未完工，梅预计他不得不赔钱将这套公寓转手了。他现在正通过法律手段试图要回定金，声称开发商没有按预定日期完工。

WCI称，该公司今年的客户毁约率(即购房户以放弃定金为代价不履行购房承诺)可能会高于2%左右的历史平均水平，但预计不会突破10%。尽管客户毁约率在上升，但与许多其他开发商遭遇的情况相比就是小巫见大巫了。

那些开发商的客户毁约率要更高，这部分是因为其单户型住宅收取的定金较少。 由于购买WCI所建公寓要支付较高定金，因此买家一般不大愿意毁约。

客户毁约率大幅上升对WCI的害处可能尤其巨大，因为该公司需要现金来偿还债务。瑞士信贷的泽尔曼说，WCI的资产负债率约为66%，高于44%的业内平均水平。

一些分析师认为，WCI无疑会尽可能多地增加自己的现金收入。

来源之一就是该公司因客户毁约而白得的定金。还有一些分析师认为，伊坎有可能对WCI的债务进行再融资，并可能卖掉该公司的一些土地。

迈阿密的房地产经纪商马克•吉尔伯特(Mark Zilbert)承认，对佛罗里达州高端公寓市场的前景作出判断的时刻正在来临。他说：“萦绕在众人心头的一大问题是：买家从哪里来？”

吉尔伯特与伊坎一样看好佛罗里达州房地产市场的长期前景。他指出，迈阿密地区最近开工兴建公寓楼的转售率一直在提高，其中也包括WCI所建的塔楼Mosaic，这幢高档住宅位于迈阿密海滩。

Michael Corkery

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