还贷还是买Tbill - 兼答西雅图路路

来源: 唐山故乡于 2023-09-26 09:50:17 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次

首先复述一下整理后的符号和基本公式

假设投入的资金为（Funding）= F

收入税的边际税率 Tax = T

房贷的利率为 I（loan）， T bill 的利率为I（Tb），二者之差为 I（loan）-I（Tb）

将资金投入房贷和投入 T bill 的差异为 Earning = E，（+ 为得利，- 为损失）

那么Earning的基本公式为

实质在于公式的后半段 , 增益系数，

倘若T=28%，luluseattle 引用的利率数据分别为 I（loan）=7.5%，I（Tb）=5.3%，这都是当今的数据，则增益系数即为

若 F=1万美元，E=$10000*增益系数=$158.4

若 F=50万美元，E=$7920。

现在就根据基本公式做些分析判断：

第一和利率差正相关：

这其实就是平衡点，如果差值为零，理论上两种选择一样。实际操作还要考虑其它因素。

如果利率差为负值，即使不计通货膨胀，还贷还不如买T bill。因此在2020至2022年间做贷款的房地产业主，拿到2%-3% 的贷款利率，好像不会急于还贷。

如果利率差为正值，即使达到 2.2%，利益似乎也有限，因为还要乘上一个收缩系数（1-T）。是否值得做，是否要把动产变成不动产，活钱化为死钱，这完全是对利益的判断。因人而异，每个人的阈值也不同。

第二和个人收入税率有关：

穷人收入税率低，T值小，获利相对较多。但穷人哪里有多余的闲钱去还额外的房贷。

富人收入税率高，T值大，由公式（1）看上去获利相对较少，但富人的房贷利率不能抵税，而T bill是必须上税的。因此上面的公式（1）不再成立，富人的公式为：

如果 I(loan)=7.5%， I(Tb)=5.3%， T=37%，那么增益系数为4.161%。相较于前面计算出的增益系数1.584%，富人还贷的经济效益要高得多,因为平衡点大大偏离。

真正感到纠结的可能是中产阶级的工薪阶层。这里是基本公式和数值计算，仅供读者参考。还是那句话，因人而异，每个人的目标、判断、感受都不同。