商业地产中的1031 EXCHANGE与ANCHOR PROPERTY

今天读到“如山”的新作 “美国税法的Loopholes及1031 转换之利与弊 ”

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1194680.html

对几句话我深有同感：出来混总是要还的，迟交早交多半是逃不掉。每一个税务工具都是有其有利也有其不利一面。必须分析清楚，有利还是不利因人而异。

到目前为止，我的1031EXCHANGE 做成了三笔，做砸了两笔，可能很快要安排两笔反向1031，有点点经验。

商业地产因为金额大，利润也大，大家使用1031EXCHANGE 的动力十足，但是45天确认买入地产和180天内过户的两个时间限制对商业地产很不利，因为DUE DILIGENCE (尽职调查）和申请贷款的时间比普通住宅要长的多，意外因素也多，不能在规定时间内过户的可能性很大。所以很多商业地产LISTING里面会注明：卖家需要做1031EXCHANGE, 请买家配合，这一配合，少则几个月，多则一两年，如果买家也是要做1031的，这买卖多半做不成，谁迁就谁呀？

眼看时间要到了，交换做不成了（没物色到合适的物业，或者合适的物业不能按时过户），有两条路：

1 实打实的交税

2 找一个ANCHOR PROPERTY，为了延迟交税，暂时把利润转移到一个流动性比较强的物业上去，相对于市场上的硬通货，等找到下一个好的投资品，就把ANCHOR PROPERTY卖掉，等于多做一次1031. 但是就算平买平卖，也要亏一笔不小的交易佣金，拿来和交税比一比吧。

通常ANCHOR PROPERTY是NATIONAL CHAIN（比如CVS, WALGREEN, AUTO PARTS,各种连锁餐馆等） 也就是CREDIT TENANT, 租客是租金的保证，稳定的租金是物业保值以及高流动性（能比较快卖掉）的关键。目前这些物业的年收益率大约是3.5-8%，热们地区3-5%，偏远一点6-8%。 他们的收益率跟国债收益（特指30年国债）通常保持着一个固定关系，比如国债收益上升一个点，物业的年收益也要上升一个点才能卖得出去。

举个例子吧。

一个CVS, 2017年买入价500万，NOI 25万，那么年收益是5% （同期30年的国债3%），租约中说每年租金递增3% （也就是抵御通货膨胀），其实大部分可能是每五年一个续租的OPTION (可续租也可终止租约，业主要哭了），租金涨10% （5年涨10%不是每年涨10%，这样的话还跑不赢通货膨胀率），没办法，租客的霸王条款。

如果2018年上市卖，30年国债收益到了4%，那么这个物业年收益必须达到6%才有人买，租金25万/6%=416万. 就算把递增的租金算进去，还是赔钱卖，还要赔佣金。

现在的国债收益和利率可以说是历史地点，将来上升的可能性很大，如果目前买一个低收益率的物业但是租约长，租金涨幅小，将来就可能赔钱卖。

是马上交税还是停泊一下资金，是个 难题，现在割肉还是将来割肉？当然另一种可能，高收益率买低收益率卖，既延税又升值。

做过多次1031的物业像个定时炸弹，因为太多利润沉淀，一旦交换失败就要算总账，屋漏偏逢夜雨，政府来征税，银行来催款，经济不好租金少。有时账面 上卖一个物业是赚钱的，可是业主却交不起税，愁死，都是1031惹的祸。