郎咸平：房租的警示

来源: 二野 于 2009-10-28 23:42:26 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (13158 bytes)

郎咸平：房租的警示

(2009-10-07 22:50:12)

今天谈谈你们最关心的话题——房价。

首先，我们来玩个游戏。最近好多朋友跟我说，他们想买黄金。因为金融海啸的缘故，他们觉得什么都不可靠，最好买个金条，那玩意儿可靠。又有人跟我讲说，是不是该买个房子保值？可是现在房价又这么高，敢不敢买呢？

那你们认为应该买房子好呢，还是应该买黄金？反正大家的共识就是不能存现金。现金肯定是越放越贬，那不行。当然股票这个话题我们今天不讨论，咱们的选择就是黄金跟房地产。

我给你们讲一个故事：民国初年，1两黄金可以买2亩良田，5两黄金就可以买北京一个四合院。100年后的今天，1公斤黄金等于25万元人民币，只能买北京四合院的半个厕所。如果你在100年前没有买四合院，而保留5两黄金的话，那你今天将是一个非常贫穷的人。

这样你就理解了为什么我们中华民族有这种置产的观念，这种观念绝对不是空穴来风，也不是我们这个民族有什么特殊奇怪的地方。而是从历史资料来看的话，你会发现，历朝历代房地产对于一个战乱频仍、经常动乱的国家而言，房地产相对是比较保值的。

所以你不要奇怪为什么当我们的经济一碰到危机的时候，房地产价格总是涨。

2009年3月以后，内地楼市上演变脸，房价快速飙升，北京、上海、深圳、广州等国内一线城市低价被不断刷新。2月还是冰天雪地，3月就已春暖花开，目前则已骄阳似火，热得叫人吃不消。这就是路透社眼中上半年中国内地令人惊异的地产走势。6月以来，各地更是连续出现天价地王，引发了新一轮的“土地争夺战”。在世界经济形势严峻、我国国民经济回升基础尚不稳固的情况下，房价如此高涨，社会各界纷纷投来了关注的目光。那么拉动房价上升的资金到底有哪些，在新的地产形势下，又出现了哪些值得关注的新现象呢？

我们以上海为例，上海地产我还是比较熟悉的。比如在上海黄浦江边有个奇怪的楼盘叫做汤臣一品，过去几年被当成一个大笑话来谈，那么贵，一平米12万。也没有什么嘛，公寓楼又不是什么别墅，几年来只卖了4套，可是在今年的3、4月份就卖了16套。你不要以为这些人是疯子，其实不是的，两三年前你看房地产看不上，今年之后不一样了。

这些人都不是傻子，因为投资环境恶化、产能过剩之后，他竟然去买汤臣一品。我相信这个举动让每一个老百姓产生一个新的认识或者叫危机感。

为什么他要这么做？连我们这两把刷子都嘲笑汤臣一品，难道他会不知道吗？那他为什么去买这么一个被嘲笑的地盘呢？肯定是：他可能吃亏了，可能付高价了，但他认为这玩意儿比他手里的现金还要保值，比他手中的制造业还要有前途。这是一个非常好的资产选择，一个置业的选择。这么多人能够丢下自己的制造业，而跑去买汤臣一品，显然认为这个超高价的、性价比极差的汤臣一品比他的制造业还有其他管道更有利可图。那么这就象征你的未来。

除了制造业资金进入之外，你再想一想，还有什么资金？那就是今年上半年央行推出的7.37万亿银行信贷。这个银行信贷无可避免的造成了通货膨胀的预期，而且这个银行信贷对通货膨胀真正产生冲击可能要两三个季度之后。但是不管怎么讲，这7.37万亿的银行信贷无可避免的给我们每一个老百姓心里面一个极大的震撼，大家都会认为通货膨胀要来了。所以一个最正确的做法就是不要把钱存在银行里面，因为钱会毛了。所以大量逃避通货膨胀的避险资金就此进入楼市。

我大概09年8月底去了一次长沙，各位都晓得湖南有超女啊、快乐女声这些，是一个非常娱乐的省份。大家每天吃喝玩乐，日子过得挺好的，我也挺羡慕的。在2009年之前，房价还是比较低的，而且比较平稳。可是今年8月份，我接受当地媒体采访的时候，当地媒体跟我对话，我看他们非常愤怒，当然不是对我愤怒，而是对长沙的房地产愤怒。因为他们也同样经历过了高档楼盘拉动中低档楼盘的现象，过去是没有的，今天开始出现了。

在全中国楼价大幅上涨的时候，给你看一个可怕的数据，请看，这是低档楼盘的房租：

上海普通住宅租赁价格指数

深圳普通住宅租赁价格指数

广州普通住宅租赁价格指数

各位都知道，在大城市1000多块的房租是最低档的是吧？

请你注意，从2006年1月份开始，房租不断上涨，到了2009年，中国低档楼盘房租价格猛涨。所以我们社会租普通住宅的最弱势群体、社会大众要付出沉重代价。涨了多少呢？我以深圳为例，从平均1400块涨到了1500多块，涨了大约10%。其他城市基本上都是如此，你可能说普通住宅、低档楼盘的房租涨价了，这很正常是吧？

但是我再给你看一个数据：

广州服务式公寓和别墅租金

看看最高档的楼盘，上面那条线是别墅，下面这条线是高档的服务式公寓。

从2008年下半年开始，也就是说有钱人租的房子房租越来越便宜，最有钱人租的别墅从2008年下半年开始再没有涨价。真正涨价的是我们全社会最贫穷的老百姓，房租涨了10%以上，有钱人租的房子租金竟然大幅下跌。

在很多人看来，租金是真实反映楼市走向的标志之一。然而在房价不断上涨的情况下，内地房屋租金却变的扑朔迷离、耐人寻味。据相关数据显示，中国十大城市房地产租金回报率只有4%，其中高档写字楼租金降幅惨烈。今年第二季度，北京甲级写字楼的有效租金较年初累计下跌了16.1%，CBD平均租金价格比去年同期降幅达39%，几乎回到了2006年的水平。房价疯涨与租金下跌的剪刀差走向正在引起越来越多的关注。

但是内地房屋租金并非全面下跌，而是产生了奇特的分化现象。在高档楼盘租金下跌的情况下，住宅租金涨幅虽弱于房价，但上涨却是事实。那么产生这一分化现象的背后又有哪些值得我们警惕的内容呢？

最近上海高档楼盘甲级写字楼的租金走势图：

从2008年7月开始大幅下滑，到了今年4月份跌到最谷底，一动不动了。

各位知道是什么意思吗？

代表全社会购买力的不是房价，是房租。

而代表全社会购买力的房租经过我们的分析，得到这个结论：中高档楼盘租金下跌，写字楼的租金大幅下跌，只有我们全社会弱势群体的租金大幅上涨。

这应了一句什么话？

经济危机来的时候，社会财富重分配。而且到了今年年底甚至明年年初，我还会担心这7.37万亿无可避免地造成大家通货膨胀的预期，而只要通货膨胀一来，更会加速这种财富重分配。因为只有有钱人、富人能够透过最保值的高档楼盘避险，而在我们社会中底层的人群是弱势群体，买不起高端楼盘，需要租房的人会是通货膨胀的最大受害者。

目前就以房租为例，在通货膨胀还没有爆发之前，你已经看到了社会财富的重分配。因为全社会的购买力很难表现出来，而我认为房租是最好的指标之一。为什么我看房租，不看其他指标呢？因为这个指标还是比较可信的。

在通货膨胀还没有来临时，弱势群体的财富已经开始向富有阶层转移了。你想想看他租房是向谁租的？基本上都是社会的有产阶级。为什么把房子租出去呢？因为他肯定不止一套，这些人一定是社会的有钱人。他们在经济危机的时刻竟然向社会的弱势群体增加房租，而他本人可以再购买高端楼盘达到避险的效果，因为高档楼盘最保值。

但是写字楼的租金大幅下跌，高档楼盘的别墅维持稳定，这让我感到非常忧心忡忡。我不可想象，过了半年或者一年，通货膨胀来了之后，这些靠1000块钱租房子的人，他们的月薪加在一起应该在3000～4000.房租又涨了，其他价格又涨了，他该怎么办？我不知道。

按照国际通行的标准，一般来说，合理的房价租售比应该在1：250以内，也就是说，如果把房子按现在的租金出租，大致10年～20年内可以收回房款。而北京的房屋租售比突破了1：400，上海达到了1：500，租售比背离的背后说明实体经济并未完全复苏，而高房价也将更多的大中城市中低收入者推入到房屋租赁市场。实际上中低收入者所面临的不只是房屋租金的压力，而是综合的生活成本，那么当前的综合生活成本又是如何的呢？

给大家看几个通货膨胀的指标：

2008年以来“菜篮子”产品批发价格指数月度走势图

从2008年11月开始回升，从8月6号开始一直到9月初，菜篮子产品批发价格稳定上涨。

2009年猪肉价格走势图：

你发现猪肉价格又涨回来了，而且涨幅非常大，已经连续15周上涨了

所以说物价上涨已经是一个不争的事实，我请问你，你怎么保值？

在国家统计局公布了8月中国经济月度数据之后，统计局发言人李晓超表示，目前并不存在通货膨胀。实际上由于房子、食品与居民生活关系极为密切，这些领域的价格波动对于心理的影响直接而强烈。按照物价部门预测，四季度肉蛋市场价格仍将继续小幅回升。面临国庆、中秋和元旦三大节日，预计10月、11月CPI水平出现2009年内最高点。那么应该如何看待可能出现的CPI上涨，又如何从这些经济现象当中发现值得警惕的蛛丝马迹呢？

在我们国家还没有走入严重通货膨胀之前，鸡蛋、猪肉、菜的价格上升，使得全社会的弱势群体负担加重。再加上房租竟然逆势增长，有使得社会大众负担更重，反而是高端楼盘的租金在下跌。这完全不合理啊，这种现象已经清楚的告诉各位，就算通货膨胀还没有来，中国的财富已经开始重分配，而且是从贫穷的人群转向富有的人群。如果通货膨胀更严重的话，这种逆流转的财富分配会更加明显，造成更大的社会不安。

你需要担心美国吗？我们不要讲大话，就用租金跟房价的走势，你就能看出到底谁处在一个比较危险的边缘，这个是1988-2009年美国房价和租金走势图：






橘红色的是房价，你发现没有，美国房价是大起大落，当然现在跌惨了。

蓝色的是租金，你注意到没有，美国全国租金加到一起，走势及其平稳，20年几乎没涨过也没有跌过！
各位知道这是什么意思吗？

而且美国高档楼盘、中档楼盘、抵挡楼盘的租金都是这么平稳，如果是这种现象的话，你就发现没有危机出来。我们不是的，我们是低档楼盘租金上升，中高档楼盘反而下跌。美国是只有房价是大幅波动，而租金是非常稳定的。

2000年～2006年，美国房地产最红火的时候，美国的房屋租金都变化很小。只上涨了10%左右，甚至没有跟上通货膨胀的步伐。这一奇怪的信息说明了什么，又给我们一个什么样的提醒呢？

请各位想一想，那就是美国的实质购买力没有改变，因为只有租金才是代表真正的购买力。美国人实质购买力没有改变的情况下，房价大跌对美国全国都是有利的，老百姓可以买更便宜的房子。而对于一个购买力没有下跌的民族而言，他要走入回暖跟复苏会容易的多得多。

那么我们中国是什么情况？我们低端楼盘的房租上升，这个不可怕。可怕的是，高档的别墅租金不变，中档的服务型公寓大幅下跌，上海、深圳的写字楼到了2009年大幅下挫。写字楼的租金是什么意思？那就是企业的购买力大幅下跌！中高档的楼盘租金下跌什么意思？就是中国社会富有人群的购买力也在下跌！和美国相比，这种下跌是非常可怕的，整个社会的实质购买力是不断下跌，而且是富有人群是一直下跌。更可怕的是，在这个下跌情况之下，贫穷的人还得负担更高的房租，这不是他购买力上升，而是由他们来承担中高档楼盘租金下跌的后果。

我实在看不出来美国目前有什么太大的危机，看人家这个数据，你会发现房价跌了这么多，老百姓还能买得起房，租金也不变，代表整个社会的购买力是不变的，这种情况下的复苏是可以被期待的。

所以我们中国房租这种奇怪的现象，要解决问题现在赶快解决，我们要赶快转化这种整个社会财富逆向重分配的现象。不要等到滞胀，那时所有政策将全部失效。



博主后记： （非郎咸平观点）

关于通胀，目前有这样一个问题，我对中国短期内是否会出现严重通胀是有疑问的。虽然有天量的信贷投放和四万亿投资，但是结果却是两个：一个是大量资金流入股市、楼市，造成股市、楼市的资产泡沫；另外一个是严重的产能过剩。钱都去了楼市、股市，虽然通胀的确存在，但并不十分严重，老百姓在短期内对通胀是可以承受的。

问题就是大量信贷投放和宽松的货币政策造成了人们对通货膨胀的预期，请注意是”预期”。由于人们对通货膨胀产生了预期，这时候如果有人喊“通胀要来了！”，大家都会感到害怕。所以大家都要规避风险，买房、买黄金就成了选择。这样的话，由于避险资金的进入，正好推动房价、金价狂涨。

推动目前房价的主要有三笔资金：制造业资金、部分银行信贷资金和避险资金。

我要问的是假如这个通胀预期是错的怎么办？

那这部分避险资金就避错地方了。

看看日本当年的情况：

1985年“广场协议”后到1989年的5年间，日本银行将官方利率降低2.5%的低水平，并持续容忍超过10%的货币增长速度。1986年日本国会通过了前川报告法案，总共投入438万亿日元建基础建设，结果导致大量流动性不断流入到金融机构和企业中。但一般物价水平并没有大的升幅，从消费物价指数(CPI)来看，日本1985年是2.0%，1986年是0.6%，1987年是0.1%，1988年是0.7%，物价水平一直处于低位。出现了所谓的“货币消失”，实际上流动性的大量增加并没有造成物价大幅上涨，却最终转为资产价格的上涨。





日本泡沫经济时期的一般物价水平

从CPI来看， 1985－1988 年的四年间，CPI一直处于较低的稳定状态。但1989－1991年，即泡沫经济破裂的前三年，日本出现了较高CPI。确实有通胀，但老百姓还是承受得起的。也就是说在流动性释放的前期并没有造成通货膨胀，却使得大量的资金涌入股市、楼市造成了资产的泡沫，物价水平却是在低位。

正是因为日本央行看到了物价低，认为没有通货膨胀的风险，所以就一直维持了低利率，并持续释放流动性，也就继续推动了资产泡沫。

这些避险资金进入楼市，的确是避错地方了，但是他并没有吃亏，他从楼市泡沫中获了利。他只需要换个名字，他自己认为自己是避险资金，其实不是，应该叫投机性资金。他只需要注意一点，在资产泡沫破灭之前逃走。当然不逃也没关系，虽然受损失，但泡沫破灭之后，恶性通胀将紧随而来。到那时，房地产将真正成为不错的避险工具。

如果是这样的话，那我之前关于通胀的说法就是错的，包括郎咸平的说法也是错的（他到底在想什么我还不清楚）。而那些宠物经济学家倒有可能暂时“蒙对”了。但通胀还是会来的，恶性通货膨胀将紧随在资产泡沫破灭之后。

如果是这样的话，今年底或明年初，在政府出台第二套刺激方案之后，股市和楼市的上涨将是值得期待的。只要有亮丽的GDP（放心一定会亮丽的），泡沫就会越来越大。美元升值将成为泡沫破灭的前兆，哪天你看到美元终于涨了，金价跌了，立刻卖掉手中的股票、房产和黄金准没错儿。然后呢，不要幻想留人民币，立刻换美元。换了美元之后你留着逍遥也好，移民也好，抄底也好随你的便。那时中国的一切对美元来说都将非常便宜，也许现在你就应该趁美元便宜的时候留点。不好意思，你看我都替把你们把未来安排好了。

如果目前有通胀威胁的话，主要应该来源于输入性通胀，就是国际大宗商品价格的上涨。比如说之前猪肉价格上涨、鸡蛋价格上涨的背后是饲料价格上涨，饲料价格背后是国际粮食价格。由于国际粮价上涨，所以饲料价格上涨。饲料价格一涨，养殖户的利润就降低，他养猪、养鸡的积极性就降低了，加上瘟疫的流行，他就不愿养猪、养鸡了。这样猪少了，鸡蛋少了，所以自然就涨价了。可是你要知道，国际大宗商品的定价权在华尔街的手里。

但在此期间如果国际大宗商品上涨，而人民币又被迫升值的话，那将抵消输入性通胀。这也不是不可能，关键要看美国的态度。

G7现在要求人民币升值，还有之前的轮胎特保案、无缝钢管反倾销，除了准备美元回流，其中的一个目的就是打击出口，让中国制造业的营商环境更恶化，让更多的制造业资金进入楼市、股市，继续推大泡沫。
由于澳央行“意外”加息，美元大跌，黄金价格已经创历史新高，逼近了1050美元。对此罗杰斯是这么说的，“黄金已触及纪录新高，而我不想在价格处于纪录高位时买入，除非基本面极为诱人。我不会仓促出手。”“我不敢说明天或者下个月金价将如何变化，不过如果你问我长期内金价会否走高，比如说在下一个10年，我会给你肯定的回答。”

之前我们曾认为美元将在2011年止跌回升，但目前看来可能比预期的要早。

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