买房需要用代理吗？
这个问题在二十年以前， 答案是“YES”， 因为在没有网络时代， 所用的房屋上市信息资源为代理业内人士所独有。 没有代理， 很难买到房。
但现在是网络时代，房地产问题网上都有答案, 售房信息一目了然，还需不需要要找房地产代理人? 所以对这个问题有两种回答：做代理者当然回答“YES”, 原因是好的代理人能提供更快, 更专业，更有效的服务. 另外一些人回答 NO：理由是大部分代理是找不到工作的大妈，除了有个执照， 还能提供什么专业服务？ 除了拿佣金，别的什么也不在乎。所以买方代理没用， 不如直接用卖方代理， 没准儿还可以省一些钱。
其实即使在网络时代， 代理还是有其价值的。 看完以下解释， 你可以自己决定要不要用代理。
首先， 很多州房屋买卖是不需要律师的， 所以这种情况代理就是起律师的作用。 一个房屋买卖要牵涉到十几个法律文件，签非常多的字， 有非常多的步骤。 除非你已经非常熟悉，你不可能对每个文件们都搞得非常懂 。 而一个好的代理， 对本州所有文件，每一页，每一句都应该烂熟于胸。 合同中每一句代表什么意思， 为什么要这么写都应该明明白白。 买方和卖方出了纠纷，合同哪一页的第几行适用，都应该手到擒来。 所以有个代理可以最大限度地保护你的利益。替你为法律文件把关， 除非你有时间自己能把这些文件都搞明白。
其次，虽然你能在网上得到所有房屋的信息， 但你要看房， 一般需要代理为你开门。 因为只有代理才会有那房子的钥匙。 别忘了，看房是在房主不在的情况下， 要进到人家里， 并在人家里看个底儿朝天， 连女主人的CLOSET都要进去看看。除了有代理， 人家不会让你进家门的。
再次，房屋买卖是一个非常emotional process. 很多人意识不到这一点。 卖主对自己的房子当然是觉着好的不得了，你要对这房子有任何褒贬都会非常反感。 而买主常常会觉着这也是毛病， 那也有点不可是（所谓褒贬才是真买主）。这样一来如果中间没有代理做缓冲，一不小心就会互相伤害感情. 所以有代理可以避免这样事件。
最后， 术业有专攻， 好的代理确实对其地区的房地产市场有很好的理解。这一点对新手还是非常有帮助的。 当然， 这一项可能不适于这个坛子， 因为这里人比鬼精， 很多人比有些所谓的代理还懂的多。
代理职责和佣金
提起代理， 就不能略过佣金和受托忠诚/责任（fiduciary duty）。 一般房产买卖过程是这样：卖主 和卖方代理签卖房雇佣合同，里面说好卖方出多少佣金 (6% IE). 然后房子上市，买方代理(selling agent=buyer agent) 带来买主。 成交后，卖方代理分3% 给买方代理. 所以买方代理是从卖方那里拿佣金。
但是（ 注意了）， 虽然买方代理从卖方那里拿佣金，但其仍然只对买方有fiduciary duty。所谓的fiduciary duty是指在法律和职业道德允许的范围内， 用一切手段， 包括忽悠，咋呼, 装疯卖傻等等等等为客户（买方）争取利益。一切都是谈判策略。不同情况可用不同的策略。但其目的只能是为你的客户（这里是买方） 来争取最大利益， 而不是为另一方（这里是卖方）争取利益。 另一方的利益有他们卖方自己的代理来保护。
明白了以上关系，就可以理解除非你自己很懂，如果没有买方代理而直接找seller agent直接买房（也就是Dual Agent）是多么的危险。
如果用买方代理，一般是要签buyer broker exclusive employment agreement. 这是一个非常有争议的协议。 这个文件确实有“霸王条款”。 基本上是（当然每州都不同）在一定时间内，不管用不用代理写合同, 即使买主自己看到/买到的房子，所有的佣金也归代理. 另外， 即使在协议终止后多少天内（一般90）， 只要代理带你看过某个房子， 你要是买了， 那代理也可以要求你付佣金.
之所以有这样的条款， 是因为确实有些人拿代理当免费司机。 看了半年房子， 最后甩开代理直接和卖主交易。或者是同时用多个代理， 浪费资源不说， 还有其他legal issues. 所以大部分代理会要求买主签这个协议。 但因为关于这个协议的 争议实在太多，而大部分引起争议的是代理没有解释清楚。 所以职业道德要求代理必须向买主解释清楚这个协议的细节及后果。 一般代理不应该把这协议混在其他文件之中没有任何解释就要求买主签。 作为代理，不应该第一/二次看房就要求你签这个协议， 如果他这样做，你最好不用他。 但如果代理已经和买主合作了一段时间了，买主还是不签这个协议， 那么代理就应该明白没必要再合作下去了， 一般就不会带你再看房子。
