如松：雪崩与陷阱，没有一片雪花是冤枉的
今天说一个非常简单的问题——中等收入陷阱。
对中等收入陷阱做通俗的解释就是指一个国家由于某种优势达到了一定收入水准之后，
此后就长期停留在该经济水准的情况。
比如南非和巴西，近几十年来一直苦苦挣扎于世界银行称之为中等收入的行列中。
但这仅仅是经济学家眼中的中等收入陷阱。
在社会生活中，经济现象是一种“果”，之所以造成这样的“果”，必然有更深刻的“因”。
我们比较喜欢用事实说话，看看下面这些国家的人均GDP走势可以看出它们的共性：
这几个国家虽然分别处于南美、非洲和亚洲，但其人均GDP走势都有一个鲜明的共性，
那就是经过一段时间的经济发展之后都会出现剧烈的倒退，
造成经济剧烈倒退的表面原因也毫无疑问都是恶性通胀爆发。
你或许已经发现，从历史的眼光来看，以美元计量的人均GDP走势从长期趋势来看还是上涨的，
但这不代表这些国家人均收入的真实购买力是增长的，源于即便这些国家人均收入的真实购买力长期停滞不前，
但由于美元在长期贬值，以美元核算的人均GDP也会是增长的，增长的速度取决于美元贬值的速度，
所以，在长周期线图上以美元表示的人均GDP的增长并不代表人们生活水平的提高。
以巴西为例，以黄金为基准就可以更清晰地揭示真相。
1970年每盎司黄金价格是35美元，当年巴西的人均GDP是445.02美元，可以折算为12.71盎司黄金。
2020年巴西人均GDP是6796.84美元，2020年国际黄金均价是1769.64美元/盎司，
巴西人均GDP相当于3.86盎司黄金，看到这个数字对比您是不是大吃一惊？
或许有人说黄金作为计量单位也未必就是合理的，是的，世界上没有任何一种计量单位是绝对合理的，
但黄金却比美元作为计量单位更合理，源于美元时时刻刻都在贬值，它天然就是不稳定的，
作为一个计量基准时当然就更不合理。
目前全球很多国家以美元核算的人均GDP都已经开启了下跌的过程，
以黄金核算的人均GDP甚至已经跌到了2000年以前甚至1970年以前，这说明与过去多次重复的故事一样，
这些国家都已经再次落入了中等收入陷阱中,国家数量有数十个之多。
(还有一类国家与上述这些国家一样，也掉进了中等收入陷阱中，但却被汇率管制暂时掩盖了，
最典型的是津巴布韦、委内瑞拉都使用汇率管制手段来掩盖，但却掩盖不了经济剧烈倒退的本质，
它们都已经从富裕国家成为贫困的国家，这是掉进陷阱之后的典型表现）。
土耳其今年发生的故事特别值得说一说。
土耳其目前的通胀率是20%，假定以里拉表示的人均收入在今年增长20%就是一个相对合理的假设，
考虑到高通胀不利于经济增长，所以更大的可能是人均收入增长达不到这个水平。
但今年土耳其里拉相对美元的跌幅已经高达70%以上，
土耳其劳动者以美元核算的人均收入今年就已经暴跌了65%以上，就是典型的一夜回到解放前。
从下图可见土耳其以美元核算的人均收入从2013年开始就不断倒退，
2018年就已经倒退到了2009年以前的水平上。今年的跌势开始雪崩之后，由于土耳其在2004年经历过换币，
已经没有统计数字进行比较了，说明土耳其正以雪崩之势跌入中等收入陷阱中：
这就是这些国家经济发展的另外一个鲜明特征，看似风风火火发展了十几年，
让埃尔多安等人不断吹牛自己的领导多么英明伟大，但三五年的功夫就可以回到解放前，
让十几年甚至几十年的发展成果灰飞烟灭。
现在，我们不得不问一个问题，既然每次都以恶性通胀的方式让这些国家的人均GDP的暴跌、
并深深地跌入中等收入陷阱中，那么又是什么因素导致了恶性通胀？
爆发恶性通胀的唯一的原因只能是财政赤字失控，那么，又是什么因素导致一国的财政赤字失控？
核心当然在于社会治理水平，源于财政效率反应的就是社会治理水平的高低。
社会财富的分配方式永远是社会治理的核心内涵，在当代宪政体系中社会财富主要是依靠市场来分配，
资本、技术、劳动都是参与财富分配的要素，这种分配方式就是最合理的，
因为有助于人们的劳动积极性和创造性的发挥，有助于人们将资本和技术投入到经济生活中，
最终推动经济发展。
但是，当一个国家的社会治理水平达不到“宪政”的要求时，行政权力就会参与到社会财富的分配过程中，
甚至还会起到主导作用。我们知道一旦行政权力参与社会财富分配之后，其摄取社会财富的能力是异常强大的，
个人致富的速度就是飞速的，这是很多国家可以在一夜间诞生很多富可敌国的富豪的根源，
但社会财富是一块蛋糕，行政权力快速地切走了大部分之后，资本、技术就无法获得应得的收益，
就会体现出投资不足；
劳动者也无法获得应得的报酬，就会体现出劳动者贫困和内需市场不足；
当行政权力可以快速致富而劳动者无法获得应得的报酬之后，就会形成社会不公，
就会形成社会动荡，进而导致资本进一步出走，等等。
这一对矛盾在经济起步期尚不明显，源于经济处于上升期，财富增量在不断上升，尚可平衡彼此间的矛盾，
一旦推动经济增长的客观因素弱化甚至消失，矛盾就会剧烈爆发，资本所要求的的基本收益、
科技成果所要求的的基本收益、劳动者所要求的的基本报酬在行政权力的索取面前都会迅速败下阵来，
此时，投资不足、劳动者贫困、内需市场疲弱、
社会动荡导致资本出走等经济学家所说的中等收入陷阱的现象也就出现了。
因此，导致一国落入中等收入陷阱的最终根源还是在于社会治理水平太低。
到这时，经济增速就会明显下滑，财政收入就会下滑。
当一个社会长期不公之后，社会基本矛盾就会不断冲突，国家机器就会不断膨胀，
就需要增加社会的管理成本，财政支出就会刚性增长。
财政收入下滑而财政支出刚性增长，财政赤字就必然走向失控，就需要通过印钞来弥补财政赤字，
恶性通胀也就到来了，也就正式跌入了中等收入陷阱中。
结论是，以历史的眼光来看，
很多国家之所以不断落入中等收入陷阱的根源只有一个——社会治理水平低、财富分配方式不合理！
由于在社会财富分配领域存在两种分配手段，即一种是市场行为，一种是行政权力，就造成了社会不公，
由于社会不公，就会在社会生活中体现出数不清的矛盾，此时，
为了让社会运行下去就需要使用各种管制手段，最典型的是对资本流动和汇率进行管制，
对关键生活物资的产销过程进行管制并以国家之力进行价格操控，对居民的购买行为和迁徙行为进行管制，
等等，这些管控手段不仅起到稳定社会的作用，实际也是行政权力深入经济领域参与社会财富分割的手段。
管制越多，管制越严厉，说明社会治理水平越低，最终就会掉进中等收入陷阱中。
我们一般认为，每个国家都会力争进入发达国家的行列，这种思路本身就是大错特错，
或可以称呼为——“韭菜思维”。
一旦一个社会即将进入发达社会，首先就会面临社会财富分配方式的根本性改变，
让市场成为社会财富分配的主要手段，此时，意味着特权阶层就再也无法再通过行政权力随意摄取社会财富，
“致富之路”就会被堵塞，特权阶层同时还掌握着政策的制定权，当然就会竭尽全力阻止这样的进程!
当一国特权阶层的利益固化之后，“堵塞”的力量更是会极其强大，让变革变成不可能。
人们经常说，某某国家在历史的关键选择时刻，总会选择最差的路径。
这是因为人们在以自我的视角、或曰韭菜的视角看待问题，如果换一个视角看问题，
或站在另一个阶层看问题，当时所做的选择有可能就是最好的选择。
立场不同，选择自然不同。
结论是，天上永远不会掉馅饼。
因此，任何社会进步都是民众觉醒并起身捍卫人的基本权利的过程，但又绝不是改朝换代的过程，
源于“改朝换代”只不过是“皇帝轮流做今天到我家”的延续；
是每个人更加独立的过程，是建立一个更先进的文化体系、社会体系使得人与人之间更加平等的过程，
由于基/督/教更主张人的独立和平等，所以当今的发达国家中除了东方文化圈中的日本、台湾，新加坡、韩国之外，
基本都是基/督/教占主导的国家，即便日本、韩国、新加坡也深受英美的影响；
是将行政权力驱逐出分配机制、推动分配方式更加合理的过程；
是私有财产可以得到有效保护的过程，有恒产才能有恒心，
才能最大限度地调动人的积极性和创造性，等等，除此之外没有其他路径。
这世界上从来没有什么救世主，任何国家的命运永远都掌握在该国的每个人手中。
经济全球化之后，很多不发达、发展中国家的经济都获得了长足发展，
但目前，世界已经处于一个历史的拐点上，众多国家正在纷纷跌落中等收入陷阱中，
土耳其、委内瑞拉等更是以雪崩之势坠落陷阱。
雪崩之时没有一片雪花是冤枉的，这都是自己选择的结果。
未来，看看哪个国家能闯过“陷阱”，从此进入发达国家的行列。
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如松：楼市，鬼故事开讲了吗？
在资本市场上有这样一种看似奇怪现象，在一个重要的趋势未结束之前，所有的利空、利多在市场上都表现出利多效应，这就像是一个人鸿运当头的时候挡都挡不住，这是讲“好故事”的时候。可是，当重要的趋势结束、越过拐点之后，所有的利多、利空在市场上都会体现出利空的结果，这就是讲“鬼故事”的时期，霉运总是无法摆脱。
这种现象生动地体现在楼市中。
比如，所有人都熟知的一句话是“利率是资产价格的天花板”，即一般认为加息对资产价格是利空。2003年6月25日美联储进行了前一个降息周期的最后一次降息，将利率调降了25个基点至1%。此后，美联储就进入了加息周期，2004年6月30日，美联储将基准利率调升25个基点至1.25%，此后又进行了16次加息，两年后的2006年6月29日进行了最后一次加息，标志着本次加息周期结束。虽然两年内美联储进行16次加息，按说如此快速的加息对楼市都会形成巨大的压力，但事实却不是。这段时期恰恰是美国的楼市突飞猛进的阶段，是泡沫形成与发展的阶段。这是所有利多、利空都会被市场解读为利多的阶段，这是讲“好故事”的时期，市场将美联储的升息行为解读为楼市供不应求，是利好。
但2007年之后就开始讲鬼故事。从2007年9月18日开始美联储再次开启了降息周期，第一次降息的幅度是50个基点，2007年10月31日、12月11日、2008年1月22日、1月30日、3月18日又分别降息25、25、75、50、75、25个基点，但如此快速地降息却并未能挽救次贷危机的爆发，这是典型的讲“鬼故事”的阶段，市场将美联储的降息行为解读为房地产市场在加速恶化。
美国的房地产泡沫在2007-2008年破裂，仅仅三四年之后的2011-2012年就重新复苏，下述两个因素应该是十分关键的：
第一，虽然二战之后美国社会就进入了老龄化，但美国是移民国家，社会的总人口在持续增长。当人口持续增长时就会形成对房屋的持续需求，当楼市低迷了一定的时间之后，新增需求就会稳定楼市，然后开始新的复苏周期。
英语系国家基本都是移民国家，有持续的人口增量和楼市的需求增量，其房地产行业所体现出来的规律就与其他国家具有本质的不同，所以，不能用俄罗斯等非移民国家的楼市与英语系国家来对比，这就是非常典型的南辕北辙。
第二，泡沫程度比较轻。
从历史的眼光来看，美国的房价与收入比大约是2.6，也就是说平均房价约是家庭平均年收入的3倍（本人刚看到这个数据时也有疑问，但观察部分城市的年家庭收入与当地的房价，确实就是这个数字）。通过美国房价收入比走势图（下图）可以看出，历史最高点是2007年美国房价崩盘前夕，那时的房价收入比达到了5.12。换句话说，美国一套家庭住宅的价格平均值是美国家庭年收入平均值的5倍以上，引爆了次贷危机。
与亚欧绝大多数国家相比，美国的房价收入比是比较低的，即便次贷危机爆发之前依旧处于不高的位置。基于泡沫程度低，在泡沫时期对居民的透支程度就比较轻、泡沫破裂后对家庭部门资产负债表的破坏程度也比较轻，泡沫破裂之后恢复起来就比较容易，恢复的速度也就比较快。
因此，美国房地产的“鬼故事”只讲了大约三四年的时间，从2011年以后就再次开讲“好故事”。
但日本可就没有这样好的运气了。
虽然全球几乎所有的发达国家都已经进入老龄化，但由于日本是非移民国家，老龄化的程度十分严重，也就形不成对楼市的新增需求，这是日本楼市与美国楼市最明显的差别。
要说明的是，一个国家之所以成为移民国家，必须基于宗教和文化所建立起来的土壤，否则就无法成为移民国家。日本不断融入英系文化，目前已经基本具备了成为移民国家的土壤。日本法务省在上周四表示，正在考虑允许从事某些蓝领工作的外国人无限期居留，最早将从2022财年开始。对于一个长期对移民关闭的国家来说，这是一个重大转变。
另外一个问题是，日本房地产讲“好故事”的时间比较长，基本上从六十年代就开讲了，一直讲了二三十年，最终的泡沫就达到了比较严重的位置，让泡沫破裂前的房价收入比比较高。比如，1990年京都府的房价收入比是18.36，东京都、神奈川县、大阪府的房价收入比分别是18.12、15.32、13.87，泡沫程度超过美国，对居民透支的程度就比较深，泡沫破裂之后对居民资产负债表的破坏也更为严重。
因为日本房地产的特点与美国具有明显的不同，“好故事”讲的时间很长，破裂之后的“鬼故事”也就讲的更久，至今已经讲了三十多年。
中国也不是移民国家，同样也已经进入了老龄化，这与当初的日本差不多。根据上海易居房地产研究院的统计数字，2020年全国商品住宅房价收入比为9.2，与日本接近。同样根据上海易居房地产研究院的数字，2020年房价收入比排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门，其房价收入比分别为39.8、27.1、26.2、23.8和23.1。综合来看，中国的房地产泡沫程度应该已经超过了1990年泡沫破裂前夕的日本。
过去二十多年，中国的房地产一直在讲“好故事”，今天比较关心的是，讲鬼故事的时间点开始了吗？
中国的房地产泡沫之所以可以超出地球村的水平，当然与很多因素有关，包括户籍制度的存在，医疗、教育、体育等公共资源主要投入在核心城市中，中国经济发展并不均衡，最发达的地区主要集中在东南沿海，让这些城市形成人口持续的净流入，这就推动了楼市结构性泡沫的不断加剧，等等。
但个人感觉，楼市的泡沫之所以走到今天，最核心的因素应该还是最简单的风险因素。
虽然上述因素都是让中国的楼市泡沫脱离地球村的因素，甚至还是主要因素，但毫无疑问都是间接因素。最直接的因素是什么？是银行、信托理财、居民资金的持续流入，这是形成泡沫的最直接因素。
无论对于银行还是信托机构，风险管理（坏账管理）都是最核心的内容，但银行、信托等金融机构的资金可以持续地流入楼市，毫无疑问是因为风险的无限淡化，甚至接近于零。
今天的房地产行业是卖期房，实际就是卖图纸，让中国人掏出六个钱包、提前透支十几年甚至几十年的劳动来购买一张图纸，凭啥？？？当然是基于建设过程中没有丝毫的烂尾风险，其次就是楼市价格永远上涨的预期。而且前者是最重要的，一旦出现烂尾，自己的六个钱包和十几年的劳动成果就会泡汤，即便房价永远上涨也没意义了。
这就是最经典的经济理论，风险因素永远在决定着人的行为。之所以让银行、信托等金融机构和居民放心地将资金投入到楼市，根源还是在于人们认识到楼市是地方政府的钱袋子，也就形成了楼市近似零风险的概念和价格永远上涨的预期。
过去一年来，随着房地产负面新闻不断，金融机构开始压缩对房地产的融资，见下图，同时新房成交量也在不断下滑、居民资金流入房地产的速度开始减缓，这就对房地产形成了紧缩效应。
但这并不代表“鬼故事”已经开讲，只有政策再出出利好，但市场却将利好解读为利空的时候才是开讲“鬼故事”的时候。
本质上来说，如果全国各地的人们都开始看到、听到楼市停工、烂尾的现象，无论管理层如何要求，银行等金融机构都会使用“上有政策下有对策”的办法收紧对房地产的融资，避免自己产生坏账，买房人也会捂紧六个钱包和十几年的劳动成果。此时，风险因素就会左右人们的行为，政策的任何利好都会被认为是逃生的机会，“鬼故事”就会开讲。
可一般人没办法到全国各地去看一看，房地产行业却会制造一些似是而非的消息，
这种信息的不对称一直是影响人们进行独立判断的难题，但现在或许可以解决这个问题。
10月开始，政策明显又开始给房地产吹暖风，这就是一块试金石。第一，以往政策转向之时，房地产企业又会捂盘惜售，在市场上兴风作浪。但如果你发现网上还在不断报道房企依旧按原来的打折幅度抛售，或继续加大打折的力度，说明房企在将利好当利空，利好就是逃生的好机会，他们认为“鬼故事”已经开讲了。第二，金九银十房屋销售已经大幅萎缩，如果未来两个月的房企销量继续萎缩，说明风险意识已经超过政策意愿成为左右人们购房行为的主要因素，只要成交不放大，房企就只能不断去杠杆，在销售过程中加大打折力度，甚至还需要进行现房销售。
所以，今天没有结论。只有当上述两种现象成为现实之后，说明房地产的底层逻辑开始变化，才意味着鬼故事开讲了。
如果开讲“鬼故事”（注意这是前提），过去的思维习惯就应该改变：
第一，过去房地产基本是空手套白狼，比如施工企业给项目垫资是惯例，买房人买图纸也是惯例，当鬼故事开讲之后，房企的流动性被持续紧缩，上下游的中小企业就不能再随意对房企的经营进行垫资，这有巨大的坏账风险。
或许有人说，合作的企业过去的信誉都不错。但过去是过去，过去不代表将来，很多企业的老板也不想违约，
可资金断裂的时候他也没办法。
这是最基本的风险管理要求。
第二，买房人要看好自己的六个钱包和几十年的劳动成果，一旦碰上停工现象，对家庭的打击是巨大的，
在可能的情形下应该尽量选择现房。
预计在不长的时间之后，现房销售将成为楼市的主流。
第三，一旦出现楼市价格急跌，核心城市、核心商业地段的房屋或许就是机会。这也与城市能否持续吸引外来人口流入有关，持续人口净流入的城市机会就比较多。同时还要注意一件事，如果未来开启财赤货币化，这些房屋就具有非常好的机会。
（个人一直认为中国的楼市应该是俄罗斯模式，在俄罗斯模式下，结构性的机会一直都会存在。
何况中国是个大国，只要一个城市有持续的人口净流入，楼市的机会就会存在。
相反，没有人口净流入的城市，其房屋就会还原为一个住所，由于缺乏流动性，
这些城市的房屋会加速退出财富序列）
第四，如果未来泡沫破裂，鬼故事会讲多长时间？
少数城市有持续性的人口净流入，相当于有“新移民”源源不断地进入，
其楼市就会体现出移民国家的某些特征，或许可以参考美国（前提是政策依旧不限制全国性的人口流动）。
在大多数人口净流出的城市，或许要参考日本。
上述问题是值得人们警惕的地方。
