谷雨实验室
长久以来，我们知道自己有多少钱或多少收入，能干什么或不能干什么。房租是可以预期的，即使买不起房，那也没关系，一切都有标准和分寸。未来即使不是十拿九稳，也充满乐观主义的幻想。2018年，一个夏天过去，事物开始改变形状，比如过去被房价如今被房租挤压的日常生活与梦想。
没商量
胡景晖辞去我爱我家副总裁，“揭晓所有真相”时，眼光还没有越过他的行业。事实上，那不过是众多真相中的一个，或许是最不重要的一个。而那些真相所组装的夜晚，痛苦已经持久而缓慢的发酵了：正是在这样一个时刻，刘渺跟房东周旋了20天，他急切而焦躁，周边的一切突然变得捉摸不定。
“涨1000元，没商量。”房东的态度很坚决，没有一分钱回旋的余地。
刘渺租的房子在管庄——北京东五环再往外的地方，60余平米的小两居。刘渺的预期是4000元，头一次商量时，房东开价4200元，没想到三天后，房东反悔了，并且放话“不租就算了”。
刘渺的第一反应是不租了。他在管庄问了一圈，发现同样的面积，自如的报价是5200元。房东威吓他：你看楼上那家，已经涨到5300元了！
“没有选择啊！”他拖家带口，最终还是投降了。
长久以来，北京的生活似乎可以天长地久地持续下去，人人都有追逐财富的自由，市场提供稳定的保证，浮浮沉沉的惊惶背后，还留有一丝未来可期的从容。我们知道自己有多少钱或多少收入，能干什么或不能干什么。房租是可以预期的，即使买不起房，那也没关系，一切都有标准和分寸。未来即使不是十拿九稳，也充满乐观主义的幻想。
中关村和国贸聚集的白领知道自己的职业前景。玩串的老法师和搞艺术的先锋派都有自己的领地，他们在恰当的时间做恰当的事情。胡同的小店提供稳定的踏实感，后海的灯光使人目眩神迷，创业大街的咖啡时冷时热。
日前有消息透露，著名学者、哈佛大学燕京学社研究员黄万盛在北京每月花19000元租的房子到期后，房东径直要求上涨5000元。稍一犹豫，中介告诉他，带看时房东又提价至月租28000元。
北京意味着一种生活方式。它集中了整个中国最聪明的头脑、最有才华的学者和最新的商业贵族。它是上千年层层叠叠的剪影，它是形形色色涌动的人群：那些狂热的创业家和游荡的漂泊者都能找到去处。
这种感觉是由持久的经济繁荣奠定的。我们为这个世纪取得的成就自豪，人人都显得自信，理性，相信机遇和梦想。我们从来没有想过外部环境会发生什么变化。即使科技创业的热潮退去，似乎还可以找到新的热土。而能够承载这一切的，是夜晚一张可以期待的温床。
一个夏天过去，事物开始改变形状。
北京的租房正在经历新一轮上涨。数据显示，7月房租同比上涨21.89%，月租均价升至4902元/套。不仅是北京，租金上涨的趋势已经在全国蔓延，最高的是成都，涨幅30.98%。
近期准备换房或续租的人明显感到，租金涨1000元是最基本的共识，也是底线，这个数字随着地段和房屋质量不断往上升，有的甚至到达10000元。
即使是那些有极强支付能力的精英，也感到有些棘手了。
有人晒出了图片，2017年11月，他在东六环租下约150平米的3居室，租金是8700元，如今已经涨到14000元。不到一年时间，涨幅超过60%。这种情况并不罕见。
李迪2017年9月通过自如在管庄租下一套80平米的两居室，租金4790元，最近准备续租，管家告诉她已经涨到5670元。她到自如上一查，发现低于6000元的已被预定，地段好一点的逼近7000元，面积还更小。
“我当时就决定不租了，完全没有犹豫。”沿着八通线搜了一遍房租信息后，她无奈地发现，每个地方的租金都在上涨，要想找到自己能接受的价格，只能去更远的地方。最终，管庄再往东4站地铁的地方，她找到了合适的房子，每天去国贸上班需要走高速路进城，到家手机信号自动变成“河北移动”。
北边的情况亦然。在知名互联网公司上班的丁小强住在回龙观，4年前，回龙观在他眼里一片萧索，马路是弄脏鞋的泥地。上个月，房东告诉他房租要上涨1000元，涨幅是之前三年的总和。“能接受就住，不能接受搬走。”房东说。
往年每次涨价，房东都是商量的口吻，这次不同，是直接通知。“我是看你挺老实的，住了这么多年了。”临了，房东还补上一句。同地段的房子，已经没有低于6000元了。丁小强别无选择，咬牙同意加价。
位置好的地段更甚。小鱼在太阳宫租住100多平米的房子，租金是11000元。这个月到期时，房东告诉她，续租的租金将涨到15000元。
“我听到都疯了。” 她说。
抢房
妥协到六环外，李迪还是没有抢到房。上周五，李迪一边跟我们聊天，一边为抢房做准备。她看上自如一套租金3790元的一居室。
管家答应她，房源一放出来就通知她。
开始前一个小时，李迪打开了订房页面，管家每隔20分钟提醒她一次。几乎是在房源放出的一瞬间，她赶紧按下预定键，但到最后的付款页面，结果显示已经被人订走了。这就像是在微信群里抢红包。
“要在这个月底前找到房子，不然就只能睡桥洞了。”李迪来到北京，第一次感到生活紧迫的威胁。
在北京实习的赵林真切感受到房源紧张带来的哄抢之势。上周二，他将惠新西街南口地铁站附近的8平米小单间挂到网上，以2500元的原租金转租。赵林此前听同学提过，2017年9月在北京转租房子，挂出去很久都找不到下家，最后赔了一整个月的违约金。
剧情的发展令他惊讶。
“那天我手机都要被打爆了。”这出乎意料。他上午10点48分将房间挂上网，11点27分就接到电话，持续了一整天。有4个租客在听说前面有人排队时，直接在电话里表示，可以不看房直接付定金。
自如管家告诉我，惠新西街南口到北口再到芍药居一片，有些一间卧室就涨1000元。“现在整个北京都是这么一个浮动。毕业季，还有去年年底的大清理，很多在公寓、地下室住的人都走了，现在房源特别稀缺。”
一边是租金火速上涨，一边是房源供不应求，这又持续刺激了租金上涨。从Real Data的数据来看，2017年8月开始，北京租赁新增挂牌房源量逐月下降，到2018年2月到最低谷，数量不到2017年8月的一半。
长租公寓近年来受到资本青睐，资金充裕的长租公寓品牌为争夺市场份额展开抢房源大战。有媒体分析称，各平台出现哄抬租金抢占份额、囤积房源待价而沽的现象，最终高额房租还是要靠终端的租客买单。胡景晖“揭晓所有真相”时，把矛头指向了行业。但房源不足、房租上涨或许是更重要的原因。
2017年统计局公布的数据，北京非私营就业人员平均工资为10975元，而比较合理的租房收入比是不超过三分之一。这意味着，在北京，能够负担起每月5000元左右房租的群体，已经算得上是中高收入人群。即便是这个群体，在迅速高涨的租金面前，依然感到最基本的居住权难以保障。
一名刚毕业不久的机械类博士在论坛分享他的经历，他去年5300元的房租今年涨到了7100元，而自己收入只有一万出头。“我能不慌么？周六还在为航天事业加班，周日一上午搬走了。”
“我加油干，可别人也在加油干我。”他说。
降级人生
一个美国的华裔作家回到北京后发现，感受完全不一样了。而美国也变得不一样了，世界似乎又到了一个关键节点。3年前，人们还在谈论着科技创业，期待着技术取消一切界限，那种洋洋自得的乐观精神感染着每个人。而现在，人们谈论最多的却是各种各样的壁垒。
刘渺北漂18年，他是设计出身，目前在一家知名传媒集团工作。18年来，北京GDP的涨幅高达785%。但刘渺觉得，自己的生活质量却一直在原地踏步，甚至倒退。
2000年刚来北京，他就住在管庄，55平米的小两居租金1500元。那时候的房子没什么装修，水泥地面，虽然家电都是老式的，电视又方又厚又笨重，洗衣机是洗脱分开的两桶式，每次脱水都哐当哐当地震一样响，但好在家具家电都齐全。
18年来，刘渺一直住在管庄，亲身经历了北京房租各个阶段的上涨。2000年到2012年，房租缓慢涨到2500元，12年涨了一千元。2012年到2017年，5年间又涨了一千元。刘渺没想到，第三次一千元涨幅，周期急剧压缩，只用了一年时间。
房租翻了几番，住房条件却并没有提高多少。还是类似的小区，还是老旧的房子，虽然刷了新墙铺了地板，但几乎还是没有装修，家电都是配置的最普通低廉的产品。最要命的是，这一轮暴涨后，加上各种杂费，房租已经占到他收入的一半。“以前还能剩点儿，现在几乎一分钱也剩不下了。”
他变得更加节俭。刘渺出门不敢打车，太贵。平日里下班就回家，几乎没有社交开支。他平常在家做饭，一个是卫生，一个是便宜，每个月带孩子出去吃一次新鲜东西。
但他强调，自己的情况或许并不能代表北漂们的处境。毕竟来京十多年，自己确实错过了很多机会。刘渺曾在地产杂志工作，2007年前，谁也不提倡买房，低房价一直持续到2015年，管庄地段才缓慢涨到2万。那时候刘渺忍住没买，谁知道2016年一下翻番到5万，再也买不起了。他认识的一个同行，起初拿着3000块钱吃馒头咸菜，后来慢慢攒了7套房，当年被所有人笑话，现在笑话所有人。
但比他收入更高和更低的人群，同样感受到了痛苦。
年薪40万元的李猛最近续租时也遭遇了房租上涨一千，这在他的承受能力之内，涨幅还是让他吃了一惊。更为震惊的是，生活的各项成本都在悄然上涨。他喜欢买书，但这两年，40元的书，同样的版本已经涨到了140元，买的时候不免惊讶。
“我收入也不算低了吧？”李猛问。
“不算。”
“那为什么我连买书也要犹豫了。”
一年前，“中产阶级”还是一个热门词汇，各行业针对中产阶级吹起“消费升级”之风。但到2018年，李猛发现，自己的生活质量没有多少升级，反而在悄无声息地“降级”。生活成本上涨。过去在购买自由范畴的东西，渐渐变得不自由了。
这让他慌张。
在事业单位上班，工资不高的李达感触更直接。过去两年她住在北京西站附近一个15平米左右的次卧，与另一个女孩睡同一张床分担房租，房租从2150元涨到2500元，今年房子到期，她寻觅再三，最终搬进了一个不到5平米的储物间，放下一张床后，几乎连走路都困难。
北漂4年，住的房间却越来越小。和我们聊天的租客中，几乎每个人都想过离开。丁小强刚来北京时，给自己定下了目标：至少先待够5年看看。他以为时间可以让他喜欢上这里，但现实给了他否定的答案。
换房失败后，李迪跟男友开始关注杭州的落户信息，决定最迟明年就会离开北京。此前，他们从来没有动过离开的念头。“虽然一个月能赚一万多块钱，但天天加班，最近又在生病。”李迪感慨，北京给人希望，但又让人绝望。
在北京漂了18年的刘渺也漂不动了。买房无望，落户无门，孩子无法上学，重重困难现在又加上一层。不仅买不起，连租都租不起了。而回老家东北，他又将面临找不到工作的窘境。
“你觉得你在北京处于什么位置？”我问。
“就，还在贫困线上挣扎吧。”月薪过万的刘渺说。
一个小单间租金涨五成背后：资本升级了存量 但没有增加供应
近期，自网络流传“天通苑西二区120平米三居室房源，经长租公寓竞价后收房价格上涨”之后，中介恶性竞争导致房租暴涨的声音就甚嚣尘上。
8月17日上午，原爱我家集团研究院院长胡景晖在电话交流会中直指房租暴涨最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓运营商，争抢房源，引来舆论围观。
一时间，房租上涨的背后推手被指向了以自如、蛋壳等为主的租赁企业。同时，也引来了北京住建委的约谈。
同小区小单间年内涨价近50%
27岁的高彤（化名）已在北京租了两年的房子。即便拥有体面的工作，但在她看来，北京不仅房价高，现在连房租也高的离谱了。
今年5月，由于结婚的原因，高彤退掉了位于北京市朝阳区常营站与草房站附近的一间合租房，该房源属于五环外。
据高彤说，过去的2年里，该房源的租金价格一直维持在2400元/月左右，但就在她退租后，了解到的情况确是租金500元、500元的往上提。
据高彤介绍，她搬走后，这间房源给一个朋友续租过，租金价格为2900元/月，但由于房子出现漏水问题后就退租了。
转眼，高彤的朋友在同小区的同一栋楼里租下了一间同户型的房源，但租金却猛然涨到了3500元/月，等于房租上涨了接近50%。
据澎湃新闻了解，3500元/月的价格只是一间房间的租金，以一套房源有三个房间为例，也意味着一套房源的整体价格将近万元。
“毕业的时候通过一家不知名的中介机构租了房子，房租比较便宜，1700元/月，但是一套房子里面住了5户，并且在退租的时候要求支付折旧费，不给退押金。找知名的租赁企业是不得已为之，但是最省心的一个办法，至少明码标价，不用担心太多坑。”高彤说道。
资本推动下，长租公寓加速扩张
贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出，2018年，是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超35%。
在租赁市场纵深发展的过程中，机构渗透率提升，表现为开发商持有、房地产基金的介入房源机构化持有，专业住宅租赁运营机构的崛起。《白皮书》指出，目前在所有房地产领域当中，住房租赁是唯一仍有政策红利的市场。
2015年以来，随着“租购并举”、“租售同权”等政策密集出台，开发商、中介机构、酒店集团、机构等纷纷进军长租公寓市场。
据市场统计机构数据，2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元，租赁人口达2.3亿。
中原地产首席分析师张大伟分析认为：租赁市场交易分成两类，一类是普通租赁，简单的说就是租户和业主可以直接交易的，另外一类是长租公寓类型，这一类的典型特点是中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。
张大伟称，租赁市场的乱象来说，资本大量进入，并没有多少是增量供应，因为盖房子出租在当下租售比下是不可能赚钱的。这种情况下，大量的资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。
据《证券时报》报道，目前，局部地区房租失控式上涨，仅仅是各路资本进入租房市场的一个短期负面效应。有人预测，2019～2020年全国长租公寓的规模将达到3000万间，如果政策上不改弦更张，资本在租房市场的力量将越来越大，一个高效的自由交易市场有演变成“超级二房东”横行的垄断市场的危险，届时租房市场将很可能重蹈房地产市场的覆辙。
自如、蛋壳、相寓：不存在抬高租金情况
据中国指数研究院数据显示，今年7月份，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。
其中，北京在多家机构发布的数据中显示住房租金涨幅正不断上涨。
据贝壳研究院统计数据显示，2018年前7个月，北京链家租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。单月来看，7月北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。
另据我爱我家集团研究院数据，2018年7月，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%，涨幅较6月份收窄了1.3个百分点。其中，普租的租金均价环比上涨6.2%，公寓的租金均价环比上涨1.4%。
业内人士认为，租赁市场最大的混乱是没有数据，当下市场各家机构发布的租赁市场都有非常明显的问题，而且发布数据的基本都是租赁利益相关方，存在推涨房租的预期。
但在自如、蛋壳、相寓等租赁企业看来，他们并没有推高房价。
此次事件的缘起在于水木社区发布的一则帖子。该帖子称，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理预期是7500（元/月）很不错了。来了自如和蛋壳两帮人，自如报价提高到9500，蛋壳急了，说，要比自如高300元，最后几轮过后蛋壳给到10800每月。”
面对论坛上的发帖，自如称，自如房源库中从未收录过天通苑西二区120平米三居室的户型，此个人账号的业主身份及所经历竞价收房事件也无从考证。另例，天通苑西二区近期有一套146平的三居室房源，目前该区域同户型房源普租价格均在万元以上，自如曾按照市场价委托期4年、5年给出9000元左右两种报价，后业主表示已和其他平台签约。因此自如从未对该区域给出高于市场普租价格的租金。
对于抬高租金的说法，自如称，长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。自如不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。
蛋壳负责人沈博阳则在8月18日通过微信朋友圈回应称，“租房关系到民生，不是儿戏，多一些科技驱动，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些恶性竞争互相拆台。对于造谣抹黑扰乱市场的行为，蛋壳公寓一定会拿起法律武器。”
8月19日，我爱我家也发布回应称，我爱我家相寓是不是也有参与高价收房变相抬高租金市场行为的问题，我爱我家相寓是最早从事长租公寓的中介品牌，租房业务是公司发展平滑经纪业务风险的措施，不存在抬高租金的情况。
房租上涨的原因到底是什么？
面对房租上涨的原因，链家研究院院长杨现领称，根据贝壳研究院的租金指数，可以观察到三个趋势：其一，北京及其它一线城市在2015年之前的租金涨幅非常小，且十分稳定；2015年之后，租金指数走势出现持续上涨的趋势，涨幅基本保持在10%左右，考虑到复利的作用，连续上涨的累积性影响已经十分显著。其三，租金上涨从一线扩散到核心二线，人口净流入的二线城市开始进入上涨的行列。
杨现领表示，如果一种产品或服务的价格出现持续的上涨，那只能说明一个问题：供给短缺，要么是数量的绝对短缺，要么是质量的相对短缺。一线及二线核心城市的租赁市场同时面临这种形式的短缺，这是租金上涨的根本原因。
国务院发展研究中心研究员刘卫民在《央视财经评论》中指出，这一轮房租上涨，有多种因素，但不容回避的一个因素是资本介入。不管是风投也好，一些社会资本也好，他们在选择投资标的的时候，经常会讲头部效应，只投这个行业里的前几位。这样一种投资行为或者说投资模式，会造成一些企业在扩张速度方面，在市场化房源搜集方面，用力过猛。
刘卫民称，更主要的是我们在前期租赁市场发展的不完善，造成了对优质房源稀缺性的供应，一些大城市特别是年轻人，他们需要这些优质的租赁房源，而在我们过去的租赁市场里面恰恰缺的就是这些优质房源。
财经评论员万喆则指出，房租的推手其实是来自于多方面的，资本在其中起到一定的作用，但不是全部因素。一些中介企业抢房源再高价租出去，这种情况其实前几年也在做，近期部分热点城市房租涨幅突然升高，并不完全是这样一个原因，还有包括租房市场供求结构出现的新变化，也是一个助推的因素。
此外，毕业季高校毕业生数量的增加也一定程度推动了部分热点城市房租价格上涨。
自由亚洲电台：热钱转投租赁市场 中国大城市租客叫苦连天
中国大陆一线城市近月住宅租金急升。国务院发展研究中心把这归咎于投资资金过度流入租务市场。有分析人士认为，有关风险可能比网络信贷平台P2P更大。
过去几个月，房价在政府管制下停止上涨，但仍然维持在高位，副作用就是租金不停上升。
深圳居民黄女士表示，身边不少年轻朋友由于买不起房子，都选择住在长租公寓。
黄女士：有人把一栋公寓都包下来，有的甚至把厂房包下来改造成长租公寓。
由于有太多去深圳打工的年青人抢房，租金有升无跌，2012年在清湖附近的富联新村，租住20平方米的单间，租金由开始的380元涨到现在的850元/月，加上水电费，每月住屋消费已超过一千元，而在附近的富士康工厂，工人每月平均工资只有三至四千元。
租金不停上涨不只在深圳，其他一线城市也遭遇同样命运。经营长租公寓的大陆中介“我爱我家”最新数据显示，7月份北京房租均价为每套4902元，比6月份上涨2.9%，而上海，深圳两地租金也分别环比上涨了2.1%和3.1%。
长租公寓营运商不惜以高价争盘，市场有需求是主要因素，也和大陆连串楼市调控下，物业租赁市场更有利可图有关。
中国国务院发展研究中心研究员刘伟民日前向中央电视台表示，政府不容许资金炒房，现时投资资金就一窝蜂投入租赁市场。
刘伟民：不管是风险投资也好，一些社会资本也好，它们在选择投资目标的时候，经常会讲“头部效应”，也就是说只投行业中的前几位，所以这种投资行为，或者投资模式，会造成一些企业在扩张速度方面，在房源化市场搜集方面，用力过猛。
大陆中介“我爱我家”副总裁胡景辉离任后炮轰长租公寓是房租猛涨的祸首，更警告一旦背后资金链断裂，风险比网络借贷平台P2P更大。
中国问题专家胡星斗关注租赁市场的资金来源。
胡星斗：现在很多人经商或者搞建设都依赖银行资金，自有资金非常少，这样当然就存在租金链断裂的问题。而且住房市场不可能一下子获得很大的利益，而你投资却一下子投资很大。
广东省房地产研究会副会长韩世同指出，在物业租赁市场获利的主要是懂得把握先机的投资者，他警告其他人不要盲目跟风。
韩世同：有办法收购到低价房源，加以改造提升为中高端的长租产品的话，是不会推高租价的。只有那些在租赁市场上去收购普通租赁房源，就要抬高房租价值才有盈利空间，后者是冒着巨大风险的。
