潘石屹再次“食言”：宣布重做房地产开发商，释放什么信号？(组图)

“大家有什么问题吗？我长时间不做买卖了，大家都不认识我了。”

在SOHO中国物业销售推介会现场开场白是一如既往的潘氏幽默。

6月28日下午，SOHO中国再度宣布办公物业销售计划，涉及北京、上海的13个项目，货值达78亿元。

记者从现场了解到，北京望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO三大地标建筑，上海SOHO东海广场、SOHO中山广场部分物业，将成为SOHO中国的首批交易标的，交易方式为资产交易和股权交易两种。



对于销售原因，用潘石屹的话说，是“持有量太大了”，“没有任何资金原因”。

而这场物业销售之名的推介会，潘石屹还传递给大家一个重要讯息——有钱了，SOHO中国又要开始拿地了。

“谁价格高销给谁”

“这几个真是当年我们舍不得卖的物业。”潘石屹对于待售的银河SOHO18层尤为不舍，“18层外的大平台，可以整个看到故宫和中南海。银河SOHO建完后，其实最初我们想把总部搬到这里，就是18层，结果没有搬。”

“没有指导性价格，价格越高越好，谁价格高销给谁。”

“我们所有的销售，都会敲锣打鼓地销售。就是同一时间，让所有人都知道我们销售什么项目，这是我们一贯的风格，包括我们的招标采购。”

“非常看好北京、上海核心地段的物业。为什么看好了？下一步，钱可能不值钱，我们的物业还是会很值钱。”

“我永远都是非主流的，一样的怎么可以赚钱，只有不一样才能赚钱。”

对于北京的另一个SOHO项目（丽泽SOHO，在建），潘石屹表示，7月初就会开始推，计划9月5日拿到竣工备案。对于丽泽区域的价值洼地说法，潘石屹笑称，一开始租金不可能很高，租金不高才能把人才吸引过去，而且我们的体量很大。“望京SOHO最开始每平方米租金才5块钱，现在最高可以租到12块钱。”

而他所说的“持有量太大”，则是“去年末我们公布的资产量是583亿元，这还没有包括马上要竣工的丽泽SOHO，这个项目的资产评估还没有算到里面。今年9月份之后，我们的资产量应该超过600亿元”。

这是潘石屹一贯的自信。

在今年3月公布SOHO中国2018年年报之际，面对多项核心指标数据下滑，他还用视频的方式特别发声，表示“中国经济还会高速增长，SOHO中国资产还会继续升值”。

“我当年也是做房地产开发的”

在出售完此次78亿元资产以后，SOHO中国将终结散售模式。

“散售挺辛苦的，而且现在政府还有限制，市场格局不一样了。”潘石屹说。

“预计最终市场销售价格会比上述账面价值高，因为市场资金较为宽松。”对于这部分回笼资金，潘石屹称，我们购买现成房地产资产的可能性不太大，因为这78亿元销售出去赚的钱，超过一半要交税，还要给中介代理付钱。

“下一步可能考虑拿地，还是集中在大城市，一线城市，还有一线城市最繁华的地段。我做这个房地产就认证一条，地段是最重要的。如果没有好的地，就把178亿元银行贷款还一还。还一点好，对公司来说压力小一点。”

兜兜转转多年，摄影师、木匠、慈善家，潘石屹依然放不下开发商的身份。

重回拿地开发，释放什么信号？

潘石屹的这次决定有他多年的房产经验和预见性作为基础，在一线城市拿地虽然困难而且价格更高，但是一线城市楼市依然将会是一个大热门，特别是一线城市的部分优势地段，其房价有着很大的开发空间，最主要的还是一线城市房价即便贵，也有其消费的需求和人群存在，就跟奢侈品一样，虽然昂贵但总有小部分人是需要的。

但是三四线城市的情况就完全不一样了，现在来看确实短期内有着比较不错的投资价值，而长期来看三四线城市做房产投资还是有很大的风险性，毕竟小城市的需求相对于大城市来说并没有那么强烈，等这一波投资热潮过后，三四线城市的高房价将很难寻找到足够的接盘者。

所以对于潘石屹卖楼后更倾向在一线城市拿地盖房这一计划，我们不难看出开发商们其实长期更看好的还是一线城市，而不是现在暂时火热的三四线城市。

此外，此番重回开发跑道，或许是潘石屹终于意识到，做房地产的，没有比开发更赚钱的了。

【新闻背景】

潘石屹不做“房地产开发商”好多年

潘石屹确实离开“房地产开发”的这个身份很久了。2012年8月的中期业绩会上，SOHO中国宣布由散售向自持转型，这意味着其明确表态不参与拿地——开发这一环节。

结果也很明显，此后其销售额接连拦腰式下降，从2010年巅峰的238亿销售额之后，2011年109亿、2012年94.68亿、2013年46.87亿，一直到2018年营收只有17.21亿。从2012年宣布转型出租运营以来，一直到2018年SOHO中国的租金收入分别是1.59亿、2.79亿、4.25亿、10.52亿、15.11亿、16.69亿、17.35亿。

潘石屹已经彻底告别房地产开发商的身份，变成了物业持有运营人，他提前告别了白银时代，拿地——开发这一暴利模式被提前终止，此后，散售模式也开始无以为继，根源在于其重度依赖的山西内蒙大客户在近几年几乎绝迹。

3年之后的2015年，他主导SOHO中国第二次转型，开始开拓共享办公领域，在SOHO中国自持物业中寻找空间开发3Q产品。从2015年到2018年，新业务开展3年，年报中仍未有明确业绩指标。只说SOHO3Q目前已经扩张到北京、上海以外的城市，在7座城市拥有31个中心。

上游新闻综合自每日经济新闻、第一财经、楼盘网等