美国楼市并未真正痊愈

来源: 腾讯 2013-05-08 17:26:17 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3636 bytes)
英国《金融时报》专栏作家 吉莲•邰蒂:探究美国楼市目前的回暖就会发现,其背后的推动力越来越与纯粹的市场力量无关。政府几乎为所有新的抵押贷款债券提供了担保,这么高的政府参与度在美国历史上前所未有。
上周,美国经济跨过了一个小小的里程碑。盖洛普(Gallup)一项调查显示,目前仅一半多的美国人认为,房价在未来一年里将上涨。这是6年来的首次。
这与去年形成了鲜明的对比——当时大多数人认为房价将进一步下跌。此前CoreLogic发布的报告,还显示了其他一连串乐观信号:今年2月美国房屋价值增速创下自2006年以来新高;房屋销量增速猛升;未售存量房数量减少;房地产开发商甚至又开始了新建住房。
难怪美国一些高级经济官员悄然欢呼住房市场大萧条终于结束,或者至少表达出如下愿望:在典型美国式创造性破坏(比如违约)和企业家本能(抄底投资者)的共同作用下,市场正在“痊愈”。
但与此同时,隐藏在这些乐观迹象之中一个颇具讽刺意味的现象是,如果你探究现在美国住房“市场”的背后推手,就会发现,来自融资方面的推动力越来越与纯粹的市场力量无关。更不用说这样一项事实:为了降低抵押贷款利率,美联储(Fed)正在以每月400亿美元的速度,购买抵押贷款支持证券。还有美国联邦政府针对那些处于“吃水线以下”(即房屋价值低于抵押贷款余额)的房屋业主出台的种种温和(并且普遍效果不大的)举措。
最令人吃惊的是,在金融危机导致私营部门证券化市场崩溃之后,政府为抵押贷款债券提供了巨额担保。美国国会的一个金融服务委员会上周指出:“投资者几乎完全抛弃了私营部门(抵押贷款支持证券)市场——政府负责了几乎100%的证券化市场。
“实际上,来自私营部门的竞争严重缺位,以致于在发行的所有住宅抵押贷款中,大约90%被资产证券化为政府担保(债券)”。
是的,你没看错:在本应为自由(市场)的领域,政府现在几乎为所有新的抵押贷款债券提供了担保。这么高的政府参与度在美国历史上前所未有。尽管房利美(Fannie Mae)等实体存在的时间已有几十年,但它们过去在市场上的担保份额在20%至50%之间。事实上,这么大的政府支持力度在西方世界任何地方都是史无前例的,即便是在那些有时被美国右翼参议员称为“社会主义国家”的欧洲国家。
更令人吃惊的是,要求改变这种状况的政治压力少得可怜。
上月早些时候,在房利美和房地美(Freddie)在住房市场复苏之际爆出获得巨额利润的消息之后,出现了一些要求改革的呼声。
例如,美国前财长汉克•保尔森(Hank Paulson)指出,政府担保行为正在扭曲市场。保尔森呼吁财政部的前同僚,对那些他自己在2008年事实上国有化(并纾困)的机构进行改革。
“如今美国政府担保了90%的抵押贷款。如果美国政府继续这种做法,而且市场无法发挥作用的话,我们将退回2007年和2008年时的状态。”
但只有保尔森发出了上述呼吁。在美国国会上周就该问题举行的讨论中,有关立即停止政府援助的呼吁寥寥无几。相反,讨论的重点集中在温和(或曰缓慢)的改变。例如,一个两党合作的住房委员会最近提议,房利美和房地美等机构在未来应该演变为抵押贷款的公共“担保机构”,这种机构“将只为合格的贷款支持证券、而不是那些证券发行人提供灾难风险担保”。但该委员会表示,这将需要十年时间才能完成,而且该计划还被认为比其他许多正在讨论的“改革”思路更激进。
这在某种意义上可以理解。抵押贷款市场规模巨大,任何政客都不希望扼杀刚刚萌发的住房市场复苏迹象。考虑到所有的监管障碍,目前几乎没有私营部门证券化市场恢复生机的迹象,银行自己也缺乏提供抵押贷款融资的能力。事实上,融资缺口非常庞大,穆迪分析(Moody’s Analytics)估计,在最近几年,如果政府没有出台这些担保,房价跌幅可能会比目前的实际累计跌幅高25个百分点。
但政客(和选民)们对这种政府援助的依赖越深,未来戒掉这种援助可能就越困难。如果不考虑其他含义,目前这种情况可被视为(又一个)信号,表明西方金融体系在危机爆发5年后依然严重扭曲。这种扭曲不是仅存在于欧洲,而是亦存在于美国。
译者/邹策
(YL)