美国旧金山陷入严重“住房危机”(组图)

北京时间18日下午消息，2012年1季度至今美国旧金山的独栋住宅价格中位值上涨了103%，7月份达到135万美元；高档公寓中位值上涨74%至112.5万美元。然而旧金山居民的收入水平并未出现同等上涨(2013年美国人口调查局公布的家庭收入中位值是7.56万美元)，从而导致住房购买力急剧下降。很多人将这一现象称之为“住房危机”(housing crisis)。

根据加利福尼亚房地产经纪商协会公布的2季度住房购买力指数(HAI)，旧金山只有收入最高的10%家庭能够承担当前的房价水平，而且这还是在抵押贷款利率处于历史性低位的情况下。

相比之下，整个加州有30%家庭能够买得起独栋住宅，美国全国的比例为57%。衡量“买得起”的标准是，抵押贷款还款、房产税和保险成本加起来不能超过家庭收入的30%。

下图对比了旧金山湾区9个县与加州和美国全国买得起房的家庭比例，差距之大简直匪夷所思：

买得起房的家庭比例对比

那么按照平均房价，需要多高的家庭收入才能买一栋住宅呢？所需最低收入是26.8万美元，美国全国是4.5万。旧金山几乎是全国的6倍，而旧金山的家庭收入仅比全国平均水平高出1/3。这里的“所需最低收入”是按照当前住宅售价中位值和抵押贷款利率，两成首付，包含税收和保险支出。
 

买房所需最低收入对比

更为荒唐的是，住房购买力指数假定“家庭能够支付两成收入，因此抵押贷款将占房价八成”。那么如果一个家庭无法拿出27万美元的首付，就必须全部靠贷款(如果能够贷得到的话)。这意味着月供将会大幅上升，其购买力将进一步下降。

即便在2012年1季度旧金山房价低谷时，也只有30%家庭能够买得起房。下图是旧金山房价中位值(灰线)与购买力指数(蓝线)的对比：
 

旧金山房价与购买力走势

究竟是什么因素造成了旧金山和湾区的“住房危机”呢？又是什么让泡沫一直没有破裂呢？科技和创业繁荣。

至少可以从两个方面来讲。这些科技和初创公司在湾区创造了大量高薪的工作机会，而对于那些参与到这场科技繁荣中的人来讲，家庭财富也随之增长。

Paragon Chief Market分析师Patrick Carlisle指出：“股市大涨以及高科技公司的股票期权和IPO之类在过去3年创造了巨大的新财富。这些新增财富尤其喜欢投资住房。”

什么才能刺破湾区的房地产泡沫呢？也许要等到科技繁荣和IPO繁荣结束。这又与科技初创公司的退出机制有关，如果股市大跌造成创业者无法退出，资金将会迅速枯竭，亏钱的公司将会大幅削减那些高薪职位以求生存，而股票期权将变得一文不值、股权变得毫无意义。这时购房者可能突然消失。

不过现在还有一根针在刺向这一泡沫，那就是美国利率的上升。当前美国利率处于历史低位，一旦利率上升，购房者购买力将被大大削弱，从而对需求和房价产生影响。