2026年是“十五五”的开局之年，也是中国房地产行业经历深度调整后需求底部确认的关键一年。3月5日政府工作报告提到“着力稳定房地产市场”，为全年工作定下基调。
“‘信心比货币和黄金更宝贵’，当前政策已经出了很多，可谓‘万事俱备’，现在欠的是‘东风’，这个‘东风’就是信心。”当被问及如何看待当前房地产市场时，1998年房改方案设计的参与者和“住房双轨制”的倡导者，原国家房改课题组组长、中房集团前董事长孟晓苏，用这样一句判断给出了答案。
孟晓苏对房地产的判断，不局限于短期数据涨跌，而是穿透周期看制度与行业长远发展。他预判，2026年房地产市场有望实现“止跌回稳”，甚至可能“企稳回升”，关键在于恢复信心。而在他看来，恢复信心的第一步，也是最迫切的举措，就是叫停法拍房对市场的冲击。
中指研究院数据显示，2026年1月全国百城二手住宅均价环比下跌0.85%，同比下跌8.67%，降幅虽有收窄，但市场仍在“以价换量”中寻求平衡。孟晓苏指出，这种“量涨价跌”的背后，隐藏着一个危险的“边际定价”陷阱：一套低价法拍房的成交，足以拉低整个小区的估值基准，触发更多违约，形成“法拍→房价跌→更多法拍”的恶性循环。“这不是在稳定市场，而是在给市场‘抽薪’。”稳住法拍房，就是稳住信心的第一步。
稳住市场只是第一步，信心的真正重构，需要政策的精准发力。孟晓苏认为，“十五五”将是中国房地产从“规模扩张”向“质量提升”跨越的关键五年。这一轮政策的最大转向，是从过去过于侧重商品房市场的单轨运行，真正回归“市场+保障”的住房双轨制——这既是1998年房改的初心，也是构建房地产发展新模式的根本路径。
沿着这一方向，他从制度、金融、收储等多个维度提出了改革建议。
在制度层面，要加快清理不合理的限制性措施，他强调，“限购、限价、限售”应全面运用于保障房领域，商品房领域没有必要继续保留限购政策，尤其要尽快解除“商改住”禁令，盘活大量闲置的商办存量用地。
在金融层面，他再次呼吁成立“国家住房银行”，以存量公积金作为主要资本金，扩大吸纳社会资金，形成“一存两贷”的良性循环，为新市民、青年人家庭提供长期稳定的低息贷款。同时，他建议推行购房贴息政策，不仅要惠及新购房群体，也要惠及存量房贷中的困难家庭，帮助他们渡过难关。他指出，这不是永久性的政策，只需两三年缓冲期，待经济恢复、就业恢复、楼市企稳，居民自然就会有能力继续还本付息。他认为，此举措既能稳住房地产市场价格，也能避免更多房屋进入法拍。
针对当前收储机制推进缓慢的堵点，孟晓苏提出破局的关键在于建立国家级的住房收储机构—“中储房”。他指出，国家级平台可以站在全局高度解决地方政府收储时资金不足的困难，通过银行贷款放大收储能力。他还强调，既要鼓励“中储房”“地储房”，也应鼓励社会民众参与收储，发挥“中储房、地储房、民储房”的合力，形成多元的收储格局，共同促进房地产的健康发展。
着眼长远，城市更新被视为“十五五”期间激活存量的重要抓手。孟晓苏认为，城市更新最大的“结”在于如何激活居民的内生动力，形成“利益共享、成本共担”的资金循环机制。同时，他也发出警示：过去高容积率的建设模式可能给未来留下难以化解的更新难题，需要及早反思和调整。
对于大众关注的现房销售制度改革，他认为，从预售制改为现房销售只能循序渐进，不能“一刀切”，可先从保障房项目上试点，再逐步推广。
对于2026年房地产，孟晓苏给出了明确的判断：2026年将是“止跌回稳之年”，更是“信心重构之年”。只要稳住法拍房、加大保障房建设、清理不合理限制、成立国家住房银行，房地产的市场信心就会回来。
以下是孟晓苏关于“十五五”房地产新格局的详细分享：
01
“十五五”时期，房地产将真正回归“市场+保障”的住房双轨制
2026年，房地产能够“止跌回稳”，甚至“企稳回升”
Q1：孟老师您好，今年是“十五五”规划的开局之年，住建部提出了“推动房地产高质量发展”和“加快构建房地产发展新模式”。您如何看待当前房地产在“十五五”新周期的历史地位？您认为“十五五”房地产政策的最大转向是什么？
孟晓苏：“十五五”将是中国房地产从“规模扩张”向“质量提升”跨越的关键五年。当前面临的困难，中央经济工作会议已给出了明确判断——“这些大多是发展中、转型中的问题，经过努力是可以解决的”。这一定性，本身就传递了信心：困难是转型期的阵痛，而不是无法逾越的危机。正是这种直面问题的坦诚和解决问题的决心，构成了我们信心的基石。
在我看来，“十五五”时期房地产政策的最大转向，是从过去过于侧重商品房市场的单轨运行，真正回归“市场+保障”的住房双轨制。这既是1998年房改的初心，也是构建房地产发展新模式的根本路径。过去一段时间，保障房建设力度有所减弱，导致大量需求集中涌向商品房市场，无形中加剧了房价波动。如今中央明确在35个300万人口以上大城市重点建设保障房，正是要补上这一课，让“住房双轨制”真正落地。
Q2：您多次提到楼市止跌回稳的关键在于信心恢复。2026年1月北上深等一线城市二手房成交量大涨、房价跌幅收窄，从年初的市场表现来看，您认为市场信心是否已经在恢复？要实现真正的“止跌回稳”，目前最迫切的“稳信心”举措是什么？
孟晓苏：从 2026年开年的各方面发展迹象来看，房地产市场完全具备“止跌回稳”的条件，如果政策发力得当，甚至有可能“企稳回升”。当前该出的政策已经出了不少，可以说是“万事俱备”，现在欠的是“东风”，这个“东风”就是信心。
“信心比货币和黄金更宝贵”—2008年国际金融危机时，国务院领导同志的这句话，放在今天依然振聋发聩。
信心从何而来？如何实现“止跌回稳”？我认为眼下最迫切的举措，是必须叫停法拍房对市场的冲击。法拍房形成了“边际定价”效应：一套低价法拍房成交，会迅速成为整个小区房价估值的新基准，拉低周边所有房产的估值，进而导致银行抵押物减值，触发更多违约，形成“法拍→房价跌→更多法拍”的恶性循环。这不是在稳定市场，而是在给市场“抽薪”。
令人欣慰的是，近期“法拍房”现象已有所缓解，这得益于司法系统对自身行为的主动约束。与此同时，多个城市联手打击涉房网络谣言，也让唱衰楼市的噪音有所收敛。这些积极变化，正在一点点修复居民对市场的信心。
Q3：“十五五”规划建议提出要“清理住房消费中不合理的限制性措施”。在您看来，这些“不合理”的措施具体还有哪些？
孟晓苏：目前住房限购政策在绝大多数城市已经退出，仅少数一线城市在特定区域内有所保留。在我看来，其实“限购、限价、限售”这些政策应当全面运用于保障房领域，在商品房市场则没有必要继续保留住房限购政策。
谈到商品房限购政策，我特别要指出，目前对商办用房的销售限制仍然过严。过去在“限购商品住房”政策背景下，不少城市过量供应商办用地，造成“商办用房”库存高企、供需失衡。现在正是通过“商改住”化解历史遗留问题的最佳时机。应当尽快解除“商改住”的禁令，让存量用地和闲置商办用房真正流动起来。
02
一线城市房价走势具有引领作用
建议建立国家住房收储机构、呼吁推行购房贴息政策
Q4：您提到2026年房地产有望“止跌回稳”，那么判断房价企稳或者回升的逻辑是什么？对于老百姓最关心的房价何时到底，您能否给出一个判断信号？
孟晓苏：判断房价是否企稳，不能只看平均数，而要观察两个关键变量：核心城市的边际价格变化和法拍房的冲击是否得到有效遏制。
当前市场存在一种特殊的“跷跷板”现象：一方面楼市销售额持续下滑，另一方面却是居民银行存款大幅增加。从2023年起，从楼市流失的大量资金，并没有消失，而是被居民存入了银行。这说明老百姓不是没钱，而是缺乏购房的信心和预期。
那么，什么时候才是真正的房地产市场底部？我给各位朋友一个明确的判断信号：当政策真正出手稳住法拍房、当存量房收储机制大规模启动、当困难家庭购房贴息等财政政策落地时，就是市场底部的明确信号。
特别是要关注一线城市的房价走势，它们具有标杆和引领作用。就像当年浦东开发初期，上海居民“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，而后来那些看清城市发展方向的人，最终都享受到了发展红利。
Q5：中央鼓励收购存量商品房用于保障性住房，但实践中存在“定价难、配套资金平衡难”的问题。您曾建议设立国家级收购平台如“中储房”或“住房银行”。结合“十五五”规划，您认为目前的收储机制该如何破局？
孟晓苏：中央要求“鼓励收购存量商品房重点改为保障性住房等”，首先要关注“鼓励”二字，要用各种方式鼓励收购存量；其次不要忽视了“重点”与“等”字，重点改为保障性住房，但那些难以改造为保障房的存量商品房，同样可以作为商品房收储处置。
然而，目前的存量收储机制推进并不顺畅，央行原计划提供的3000亿元再贷款支持收购存量商品房，截至2024年底仍有大量额度未使用，这说明仅靠地方平台，也就是“地储房”，政策落地确实遇到了障碍。
破局的关键，在于建立国家级的住房收储机构，我称之为“中储房”，可以理解为“中国版两房”。为什么需要国家级平台？因为地方政府平台公司普遍存在自有资金不足的困难，难以撬动银行贷款和央行再贷款。而国家级平台可以站在全局高度解决资本金问题，可以通过银行贷款放大收储能力。现在几大银行都有天量存款需要寻找出口，贷给存量房收储是非常好的方向。由银行投资机构参与设立的房屋收储机构，可以叫“企储房”；而由国家级大银行投资机构参与设立的房屋收储机构，就是我说的“中储房”。
需要特别强调的是，收购存量商品房不能只盯着商品住宅，更要重视商办用房。我国大城市商办过剩突出，而商办用地地价一般只有商品住宅地价的三分之一，将其改为保障房相对较容易。这既化解了商办过剩问题，又增加了保障房供给，一举多得。
最后，我想谈一个更深层的思路：既然“中储房”、“地储房”都在鼓励之列，那么人民群众拿出钱来参与房屋收储，搞“民储房”是否也应当鼓励呢？过去正是因为允许民众组团收储商品房，发挥了住房商业的作用，市场上才没形成过大的房屋库存。今后，我们要发挥“中储房”、“地储房”与“民储房”的合力，完善住房商业，共同促进房地产业健康发展。
Q6：“购房贴息政策”一直被多位专家呼吁，部分地区也在推行。您认为这项政策会起到怎样的作用？
孟晓苏：“购房贴息”是非常理性的利好政策，说明我们的工具箱里还有工具可用。过去一段时间我们主要靠货币政策发力，现在财政政策也可以发力。
我建议的贴息政策，应当惠及两类人群：不仅是新购房群体，也要覆盖存量房贷中还款困难的居民。当然，贴息的前提是贴给“困难家庭”，而不是普遍贴息。为什么呢？因为很多困难家庭断供并非主动违约，而是遇到了减薪、下岗等特殊困难。给他们的存量房贷贴息，就能帮他们渡过难关，避免房屋进入法拍。这比等他们断供了再去法拍要好得多，能够帮助银行减少坏账，让老百姓保住了房产，让市场稳住了价格。
另外，贴息也不是一个永久性的政策。贴息不需要贴多久，贴个两三年，等到经济恢复、就业回暖、楼市企稳，这些家庭就有能力继续还本付息，政策就可以退出。
03
呼吁建立“国家住房银行”，破解住房金融困局
建议暂时“中止法拍房”，稳定市场预期
Q7：时隔11年政府工作报告再提公积金改革。您长期呼吁成立“国家住房银行”。在商业银行房贷利率较低的背景下，公积金制度存在的最大价值是什么？如果改革迈向住房银行，对“十五五”期间的居民购房能力能带来多大实质性支持？
孟晓苏：公积金制度的最大价值，在于它积累了巨额的长期性住房储蓄资金。目前全国约46万亿商业贷款中，有七、八万亿贷款来自公积金，占比约17%。这笔钱取之于民、用之于民，是老百姓的优惠“住房贷款”。
但现行公积金制度的弊端也日益显现：管理分散、运营效率不高、惠及面有限。成立“国家住房银行”，是我呼吁了20多年的建议。早在1998年编制房改方案时，我们课题组就提出要建立“国家住房银行”，完善住房保障体系中的住房金融服务体系。
如果这次公积金制度改革能够到位，让“国家住房银行”可以建立起来，它将发挥三大功能：一是以存量公积金为主要资本金，扩大吸纳社会资金，形成“一存两贷”的良性循环；二是为普通购房家庭提供长期稳定的低息贷款，特别是服务于新市民、青年人家庭，让他们买得起保障房与普通商品房；三是发挥收储存量住房的功能，仅以目前10万亿元存量公积金作为资本金，就足以拿出相当规模的资金用于收购存量房，包括收购全部进入法拍程序的房屋和开发企业的大部分待售商品房，通过专业化经营实现保值增值。
归根结底，深化公积金改革不是目的，而是手段。我认为真正的目的，是构建一个覆盖全民、贯穿租购、兼顾市场与保障的 “中国式现代化住房金融体系”，让千家万户，特别是让那些为城市发展挥洒汗水的新市民、年轻人，能够更有底气、更有尊严地实现自己的安居梦想。这需要决心，需要智慧，更需要行动。
Q8：您此前建议“中止法拍房”引发了热烈讨论。在法治化原则下，如何平衡债权人的合法权益与您提出的“救助断供百姓、稳定市场预期”之间的关系？
孟晓苏：首先要澄清一点：我建议的“中止法拍”并非永久豁免债务，而是暂时的“缓释”政策。这不是我凭空想出来的，我国有过成功经验。1997年东南亚金融风暴时，国务院采取“三中止”政策——中止司法拍卖、中止贷款追息、中止下岗分流，同时成立四大资产管理公司剥离不良资产，到2002年经济全面复苏时，风险就都化解了。
具体如何平衡各方利益？我有四个层面的建议：
第一，延期还贷。对于暂时遇到困难的家庭，允许贷款到期后顺延期限，给予缓冲期。
第二，停息延贷。对于失业和明显减薪的断贷家庭，给予他们两三年停息期，待经济好转后再恢复还款。银行业过去十年从居民房贷中累计获得利息差收入约8万亿元，现在是时候与困难居民共渡时艰了。
第三，债权内部剥离。对于确实需要处置的资产，强制要求银行剥离至旗下租赁公司持有，不得流入公开市场拍卖，避免对市场价格形成冲击。
第四，政府平台收购。用5000亿到1万亿元资金，就可以将全国不到100万套法拍房收储起来。这点钱就能稳住整个市场的价格预期。收储后的房屋不得马上进入市场，而是先进行租赁，等待市场价格得以回升，那时再以恢复后的市场价格出售。这样既能稳住市场，又能让平台获得可观收益，这笔账算下来很划算。
总之，暂时的缓释不是让借款人不还钱，而是拉长周期，等待经济复苏。 这比银行急于处理“不良资产”导致自身损失要好，既为百姓保住了基本生活和希望，又稳住了市场的价格预期，是多赢的办法。
Q9：楼市“控增量”成为主流，但您也提出“保障房需要增加开发”，这看起来似乎与“去库存”有矛盾。在“十五五”期间，我们该如何理解“优化供给”？
孟晓苏：这非但不矛盾，恰恰是“优化供给”的一体两面。中央经济工作会议已明确提出，要统筹考虑“存量和增量”。
我的观点很明确：商品房要控增量，因为目前存量确实太大；但保障房需要增加开发，因为供给长期不足。目前我国还有约3亿新市民，折合1亿个家庭，他们需要完善的住房保障。如果按“十四五”期间的保障房投资强度测算，满足这些需求需要58年才能完成，靠目前的商品房库存，远远不够。所以，“十五五”期间，需要加大保障性住房建设力度。
什么是“优化供给”？核心就是让供给匹配真实需求。居民有效需求能支付的住房，就是优化供给的方向。保障房不包含土地出让金，价格只有商品房的三分之一，正是工薪家庭能够得着的“有效供给”。
更重要的是，保障房建设能撬动整个经济链条。一旦保障房新开工上去了，工程队就能回来开工，钢铁、水泥、建材等180多个相关产业就能被拉动起来，被压抑的就业也能得到恢复。
04
“自主更新、原拆原建”是城市更新转型的核心抓手
“现房销售”制度，需分项目、分阶段循序渐进推进
Q10：“十五五”期间，城市更新被定位为高质量发展的“战略性抓手”。您认为城市更新要想真正成为拉动房地产投资的新引擎，目前在土地、规划、资金上还有哪些关键的“结”需要政策解开？
孟晓苏：当前城市发展已从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”，过去依赖出让新区土地、大拆大建的模式，在今天，已难以为继。因此，城市更新要成为新引擎，最大的“结”在于如何激活居民的内生动力，形成“利益共享、成本共担”的资金循环机制。
在我看来，“自主更新、原拆原建”是这一历史性转型的核心抓手。它的核心价值在于：不显著增加政府债务、不依赖快速商品房回款，却能直接改善民生。要实现这一模式，需要解开以下三个“结”：
第一，共识之结。 居民年龄、经济条件、产权状况差异巨大，对出资额度、户型设计难以达成一致。这就需要基层政府创新治理手段，引导居民形成“集体自主改善”的共识。杭州浙江新村的经验值得借鉴，通过“增容不增户”的规划激励，平衡了各方资金诉求。
第二，资金之结。 居民需承担主体建设费用，对中低收入家庭压力显著。光靠居民自筹远远不够，需要财政适当托底、引入专业代建机构。长沙雨花区的“专业代建+财政托底”模式提供了一个可行路径：让信誉良好的机构提供全过程代建服务，政府给予定额奖补，最大程度降低了居民的专业门槛与资金压力。
第三，政策之结。 现行规划、土地、消防等法规多针对增量开发，对“存量自我更新”存在诸多不适用。这就需要地方政府必须进行创造性的政策突破，像北京劲松模式那样，通过明确的产权转换政策，把未来资产增值预期转化为当下的出资意愿。
但这里还有一个更深层次的“结”需要我们反思：我们过去选择的高容积率城市建设模式，正在给后人留下难以面对的麻烦。看看香港大埔区宏福苑，如此高密度的住宅群，老化后无法引入外部资金更新，只能由住户自己凑钱“原拆原建”，最终由香港特区政府出资68亿港元全部收回转为绿地。
这种香港模式早已被复制到全国各大中小城市。当今天的高楼大厦几十年后变为老旧时，不可能都以楼宇增容来改造。到那时，艰难的“原拆原建”模式迟早会占到我国城市更新的大部分。
因此，城市更新要真正成为新引擎，就不能只盯着眼前的技术性问题，更要及早反思和调整城市发展模式，避免再给后人留下难以面对的存量包袱。
当然，我对市场前景仍有信心。一旦宏观经济改善、购买力恢复，更多的市场化资金将涌入更新领域，实现“外延式发展”与“内涵式发展”的融合。但在那之前，我们必须脚踏实地，把“居民共担”这条路走通。
Q11：从去年起“好房子”多次被提及。当人口结构达峰、存量房超过95%不符合“好房子”标准时，开发商从“高周转”转向“好房子”赛道，面临的最大转型阵痛是什么？
孟晓苏：过去多年，我国住宅建设还是比较重视房屋品质的。那时我参与推动的“全国住房小区建设试点”，提倡住宅建设“面积不大功能全、价格不高品质高”，有力促进了全国住房品质的提高。
现在，我们更要适应人民群众对美好生活的向往，建设“安全、舒适、绿色、智能”的好房子。“好房子”要求房屋品质增强、科技赋能、服务完善，要求房地产企业静下心来，细心打磨产品。保障房也都要建成“好房子”，“好房子”并不只是指商品房。
现在有一种说法，超过95%的存量房不符合“好房子”标准，我没有做过统计分析，无法验证这个数据的准确性。但如果它接近真实，那就意味着现有房屋提升改造需求迫切，未来城市更新空间巨大。
从这个意义上说，“好房子”建设不仅指明了房地产业的前进方向，更为城市更新打开了广阔的市场空间。
Q12：未来新房销售将逐步向“现房销售”过渡。作为当年推动“商品房”制度的亲历者，您如何看待“现房销售”？如果全面推行，对房企的资金链和土地供应逻辑会产生怎样的影响？
孟晓苏：我是居民住房抵押贷款的提倡者，但不是预售制的提倡者。预售制其实在房改之前的“房屋联建”与“统建”时期就已经存在，那时是单位提前付款预购房屋。
预售制与居民住房抵押贷款的结合，是在商品房规模化开发的特定历史条件下形成的。现在市场条件发生了变化，制度当然可以根据供求双方需求进行调整。客观地说，我国实行商品房预售制多年，确实解决了房地产开发资金短缺的问题，加快了商品房供给，也为银行信贷介入商品房市场创造了条件。
如果真的要推行“现房销售”，那就必须配套调整银行信贷制度，要从过去贷给购房居民，转向加大企业开发贷款，让银行与开发企业共同分担投资风险。同时，现行土地出让制度是否也需要相应调整？比如，允许企业到销售时再足额缴纳土地出让金？
需要强调的是，从成熟的预售制度转向“现房销售”，只能循序渐进，绝不能“一刀切”。如果全面、突然性推行现房销售，对房企资金链将是巨大冲击，也会加大银行贷款风险。原来拿地后一年左右就能回款，现在要等到竣工，资金占用时间拉长两三年。这会导致土地供应逻辑的变化，只有资金实力雄厚的大型企业才能拿地，市场开发能力会被明显弱化。更何况，预先缴纳土地出让金对任何开发企业都是巨大压力。这些成本提高、风险扩大的因素，都会提高商品房现房的销售价格，最终由购房者承担。
所以我认为，要实行“现房销售”应当分项目、分阶段推进。比如，可以先从土地划拨、占用建设资金不多的保障性住房项目上进行现房销售试点。另外也要看到，在我国商品房市场中，二手房交易比例正在大幅度增加，而二手房本身都是现房。我们应当把这一趋势看做是“商品房现房销售”正在增加的实践内容，通过完善二手房交易市场，满足部分居民希望购买“现房”的愿望。
孟晓苏： 2026年，将是房地产“止跌回稳之年”，更是“信心重构之年”。
只要我们把该做的事情做到位：稳住法拍房、加大保障房建设、清理不合理限制、成立国家住房银行，市场信心就会回来，房地产就能在“十五五”开局之年迈出高质量发展的坚实一步。
