香港开发商也扛不住了。
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首图 | 广州瑰丽酒店/旅界实拍
领域| 酒店业
01
前两天，一则瑰丽酒店拟出售消息在酒店圈炸开了锅。
据彭博社等多家财经媒体报道，新世界发展集团背后的香港郑氏家族正在考虑出售旗下58家瑰丽酒店里的部分资产。
这次出售范围之广令人咋舌，连同那个刚刚拿下全球最佳酒店桂冠，估值高达159亿港元的香港瑰丽，也可能被摆上货架。
看到这条新闻，我的记忆瞬间被拉回到了十余年前。
那时候，香港四大家族排名第三的郑裕彤刚刚决定由孙女郑志雯接手家族酒店业务。
哈佛毕业的郑志雯做了一个极其大胆的决定。她不仅通过新世界集团豪掷2.29亿美元买下了瑰丽酒店，更做出一个惊人举动，直接把全球总部从德克萨斯搬到了香港。
那时候的瑰丽，偏安于北美一隅，在全球奢华酒店版图中，声音微弱得几乎听不见，甚至有不少业内人士断言，这不过是又一个即将被万豪、希尔顿吞并的过气名字。
但郑志雯赌赢了。
她不打算只做一个收租的房东，她想打造一个属于华人的顶级奢华酒店品牌。
2014年，她的第一张王牌打在了北京，这也是瑰丽在全亚洲第一家酒店。
为了这张王牌，郑家拿出了自己在北京CBD最核心的资产京广中心，这栋曾经的北京第一高楼，属于新世界中国自有物业。
为了让瑰丽一战成名，郑志雯做了一个极其任性的决定，把原本赚钱的京广新世界酒店关停，整整闭关改造了三年。
她把原本400多间房硬生生砍到了200多间，只为了让每个住客在寸土寸金的国贸CBD，能拥有奢侈的空间感。
这种不计成本的打法，只有业主和品牌方是同一个老板才玩得起。
后来如她所愿，瑰丽亚太地区首秀确实一炮而红，一度成了京城奢华酒店难以逾越的标杆。
而那种对细节近乎偏执的追求，不计成本的投入，让每个走入瑰丽酒店的人都能清晰地感知到掌舵者野心，更被外界公认为全球最懂女人的酒店品牌。
瑰丽酒店也由此新生，迎来了一场彻头彻尾的大换血，酒店版图扩展到全球多个角落。
上个月，我带孩子前往墨西哥参加亡灵节，住在圣米格尔德阿连德的瑰丽酒店，依然是熟悉的配方，无可挑剔的服务。
夜幕降临，酒店里点亮万千烛火，工作人员画着精修的骷髅妆容，微笑着递来一杯特调龙舌兰。
墨西哥圣米格尔瑰丽酒店/旅界实拍
那一刻你会觉得，这个品牌正处于它的巅峰时刻，生命力旺盛得如同墨西哥高原上的仙人掌。
只是资本市场从不看情怀，前线的歌舞升平，终究掩盖不住后方报表上的满目疮痍。
02
为什么全球排名第一的香港瑰丽酒店也摆上了货架？
事实上，眼下的香港酒店业，正经历着一场比波动更残酷的彻底清洗，而站在瑰丽身后的那个庞大帝国，已经摇摇欲坠。
新世界发展，这个曾经代表香港地产界最高荣耀的名字，如今成了这轮危机中最显眼的伤员。
过去十年，在第三代掌门人郑志刚的带领下，新世界讲了一个极迷人的故事。
他们把艺术装进商场，用K11刷新了商业地产的审美天花板，在全香港大兴土木，建起了无数地标，这是靠疯狂加杠杆堆出来的繁荣。
但这个故事和国内无数倒下的民营开发商有着同样的前提，那就是永远宽松的信贷环境。
当美联储开始暴力加息，廉价资金潮水退去，2024年，这家香港地产巨头交出了二十年来第一份亏损的成绩单。
到了2025年中，情况变得更加惊悚，据彭博行业研究的数据，新世界净债务已经飙升到了股东权益98%。
为了活下去，新世界在今年6月拼了命地找银行借钱，签下了一笔创纪录的882亿港元再融资协议。
本以为这笔巨款能止血，结果到了11月，他们又不得不向债主们低头，提议把部分美元债券进行置换，甚至要求债券持有人接受高达50%的本金减记。
在信用大过天的香港资本市场，这几乎等同于公开承认自己口袋里没钱了。
相比2019年峰值，新世界股价已经跌去了87%。
当母公司新世界发展深陷千亿债务泥潭，瑰丽这颗被郑家捧在手心里的明珠成了豪门断臂求生时，不得不交出的筹码。
凛冬已至，无人幸免。
就在新世界断臂求生的同一时间，另一家香港老牌洋行也传来了震动。
太古集团，这个向来以稳健著称的巨头，被曝出在香港总部进行了罕见的大裁员。
据消息称，这次裁员涉及人数约占总部员工的10%，连集团可持续发展主管这样的核心高管职位，也在这场风暴中被优化掉了。
如果我们把时间轴拉长一点，你会发现这是一场蓄谋已久的撤退。
就在去年，太古地产关闭了它在北京三里屯的旗舰酒店，瑜舍。
那同样是一家承载了无数人记忆的地标酒店。
为了追求更高的坪效，太古毫不犹豫地将这栋充满设计感的建筑推平，只为了把它改造成更能赚钱的零售商铺。
与此同时，太古在香港的大本营也寒意阵阵，旗下东隅酒店在商务客流锐减的冲击下苦苦支撑，曾经傲视群雄的奕居酒店，也不得不在价格战泥潭中放下身段。
香港奕居酒店/旅界实拍
一边是因激进扩张而崩盘、被迫卖身的新世界，另一边是因嗅觉敏锐而主动收缩、关店裁员的太古。
这两家代表了香港商业地产最高水准的豪门，在同一个时间节点，做出了惊人一致的选择。
这让很多人意识到，我们过去所熟悉的那个香港酒店业突飞猛进时代结束了。
03
如果剥开那些宏大叙事，你会发现支撑香港酒店业繁荣的底层商业逻辑早就变天了。
过去几十年，香港地产商愿意持有酒店，甚至不惜亏本运营，很大程度上是因为资金便宜，或者是为了资产升值。
但在如今的高息环境下，这笔账怎么算都是亏的。
经营一家顶奢酒店，需要维持庞大的服务团队和不断翻新昂贵的硬件，辛辛苦苦一年下来的资产回报率，往往只有2%到3%。
而在现在的美元加息周期里，你把卖酒店的钱存在银行，或者去买美债，可能都能获得5%甚至更高的无风险收益。
当躺着赚钱比站着赚钱还多时，继续持有重资产酒店，就成了一种甚至需要向股东谢罪的财务浪费。
除了这笔算不过来的账，更让豪门绝望的是，买单的人不见了。
香港高端酒店过去赖以生存的两个大金主，如今都在捂紧钱袋子。
曾经挥金如土的内地豪客减少了，那些不看账单只看心情的日子一去不复返。
而跨国公司的高管们，也在缩减差旅预算。
我身边不少以前飞香港必须住中环五星级酒店的国企、投行高管们，现在被公司勒令改住更加经济的四星商务旅馆，甚至要求减少出差频率。
当最不差钱的那拨人开始精打细算，在这个生态位顶端的奢华酒店自然最先感到寒意。
值得一提的是，一河之隔的深圳，也正在成为香港酒店业噩梦。
同样的五星级体验，深圳瑞吉、文华东方的价格往往只有香港的一半，服务甚至更卷更细致。
这就导致了一个极度尴尬的局面，香港酒店业失去了护城河，却还要背负着全球最高的运营成本。
无论是激进如新世界，还是稳健如太古，香港地产商都对重资产运营酒店失去了耐心。
说到这，我又想起了2023年夏天，香港地产圈发生的那件怪事。
当大多数开发商还在硬撑价格，试图维持最后的体面时，李嘉诚的长实突然向市场扔下了一颗深水炸弹，旗下亲海駅项目直接七折甩卖，价格一夜回到了七年前。
彼时，业内骂声一片，说李嘉诚在恶意做空香港，扰乱军心。
但如今回过头看，你不得不佩服超人的嗅觉。
当别人还在贪恋桌上最后一个铜板，这叔已经果断清空筹码，把真金白银揣进了口袋。
而在李嘉诚转身离场的背影里，未来香港酒店业，情怀也将彻底让位于报表。
那个愿意为了品牌格调一掷千金的时代，正在离我们远去。
