导语：一边是巨额亏损，一边是大股东持续输血，万科还在寒冬中艰难前行。
10月30日晚间，万科发布公告称，公司第一大股东深圳市地铁集团拟向公司提供不超过220亿元借款，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息。
这笔借款期限不超过三年，利率为提款日前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）减66个基点，目前为2.34%。
这已是深铁集团今年以来向万科提供的又一轮流动性支持。根据万科披露，2025年年初至今，深铁集团已累计向万科提供借款269.3亿元（不含本次借款），充分体现了大股东对公司的支持。
股东持续输血
万科在公告中表示，本次股东借款将用于偿付公司在公开市场发行的债券本金与利息。这一安排凸显了万科当前面临的偿债压力，也体现深铁集团作为大股东对万科的有力支持。
此次借款利率遵循市场化原则，但明显低于目前公司从金融机构借款的利率水平。这一方面降低了万科的融资成本，另一方面也反映深铁集团作为重要股东对万科的鼎力相助。
深铁集团与万科的紧密关系始于2017年。当时深铁集团接手华润股份所持的万科股份，成为万科第一大股东。此次提供借款再次表明，在万科面临经营挑战之际，深铁集团没有坐视不管。
实际上，就在本次借款公告发布的同一天，万科还宣布已完成“22万科07”公司债券的赎回工作。该债券发行总额25亿元，公司以103.45元/张的价格赎回全部债券，其中包含当期利息。
同样是10月30日，万科发布的2025年第三季度报告显示，公司经营状况持续恶化。截至2025年9月30日止九个月，集团实现营业收入1613.88亿元，同比下降26.61%；归属于上市公司股东的净亏损达到280.16亿元，同比扩大56.14%。
这份惨淡的业绩报告还显示，万科基本每股收益为-2.36元。经营活动所用现金流量净额为-58.89亿元。这些数据都表明，万科正面临前所未有的经营压力。
第三季度单季表现更为糟糕。万科三季度营业收入为560.65亿元，同比下降27.30%；归属于上市公司股东的净利润为亏损160.69亿元，亏损幅度呈现扩大的趋势。
对于亏损原因，万科解释称，主要包括开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备，以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。
主营业务全线下滑
万科的核心业务——房地产开发业务表现尤为惨淡。报告期内，万科房地产开发业务结算面积833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元。但这一数字与去年同期相比大幅下滑。
今年1-9月，万科合同销售金额1004.6亿元，同比下降44.6%；合同销售面积775.1万平方米，下降41.8%。销售业绩的大幅下滑，预示着万科未来一段时间仍将面临营收压力。
更令人担忧的是，万科房地产开发业务的盈利能力急剧恶化。整体税前毛利率为0.7%，而房地产开发业务税后毛利率为-10.5%。这意味着万科的主营业务实际上是在亏本经营。
截至9月底，万科合并报表范围内有1321.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1548.1亿元。这些未结算资源能否在未来带来正向盈利，仍是一个未知数。
随着业绩持续下滑，万科的财务状况也日趋紧张。截至2025年9月30日，集团总资产为1.1366万亿元，较上年末下降11.64%；归属于上市公司股东的所有者权益为1757.56亿元，下降13.28%。
万科的有息负债合计3629.3亿元，资产负债率为73.5%。尽管较上年末下降0.1个百分点，但负债水平依然高企。货币资金为656.8亿元，相对于巨额负债，流动性压力不容小觑。
为缓解资金压力，万科正在多措并举回笼资金。今年前三季度，万科完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元。同时，业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。
在融资端，除股东借款外，万科前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点。
值得一提的是，在房地产主营业务大幅下滑的同时，万科的经营服务业务却展现出一定的韧性。前三季度，万科经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%。
其中，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%。截至9月底，泊寓共运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，出租率94.3%。
商业开发与运营业务及物流仓储业务（含非并表项目）分别实现营业收入62.1亿元及31.8亿元。物流仓储业务收入同比增长7.4%，成为万科业务板块中少有的亮点。
这些数据表明，万科在传统开发业务之外多元化发展的经营服务业务，一定程度上正在形成对公司整体业绩的支撑。不过，相对于开发业务的巨量规模，经营服务业务目前仍难以扭转公司整体业绩的颓势。
未来仍面临严峻挑战
对于未来展望，万科在三季度报告中坦言，公司在经营上仍面临阶段性压力。公司表示，在各方及大股东强有力的支持下，集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。
但从未来趋势看，万科销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大的压力。这一罕见的严峻表述，显示出万科管理层对公司前景的担忧。
为应对挑战，万科正在积极推进组织调整。报告期内，集团实施组织调整，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源。这些举措旨在提升运营效率，降低管理的成本。
万科还坚持融合发展的经营思路，强化内外部资源整合，并持续与各地政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈。
截至2025年10月30日，深铁集团已累计向万科提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。
但面对巨额债务和持续的亏损，这些借款能否帮助万科渡过难关，尚待观察。
