嘉宾： 赵燕菁 厦门大学建筑与土木工程学院与经济学院双聘教授
在中国城市化进程由“增量扩张”转向“存量提质”的关键阶段，“老旧住房自主更新、原拆原建”模式被正式纳入国务院《关于推动城市高质量发展的意见》，标志着城市更新进入以居民为主体、存量提质为核心的新阶段。
长期深耕土地制度、公共财政与城市规划研究的著名学者赵燕菁教授指出，该模式的本质是居民基于自身资产负债表开展“自主消费式”更新，其核心价值在于摆脱对传统土地金融与政府补贴的依赖，推动城市发展逻辑从“增量扩张”转向“存量激活”，并通过激发内需市场实现可持续的城市运营。这一模式的兴起，根本原因在于房地产驱动的传统旧改路径已难以为继。随着城市化进入“存量提质”阶段，由居民主导的自主更新必将成为城市更新的主流方向。
作为中国城市规划领域的权威专家，赵燕菁现任厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院双聘教授，曾担任厦门市规划局局长、中国城市规划设计研究院副总规划师。他从制度经济与城市治理的多维视角，持续深入研究中国城市化问题，提出了一系列具有广泛影响的理论主张与实践路径。在其代表作《城市更新的财务策略》中，他提出“两阶段增长模型”，指出城市化应从资本型增长（依赖土地财政）转向运营型增长（追求现金流平衡），而“自主更新、原拆原建”正是实现这一转型的关键实践。赵燕菁认为，“原拆原建”不仅是居住空间的物理焕新，更是重构城市财政逻辑、激发内生活力的战略举措。
与此同时，该模式在落地过程中仍面临多重挑战，包括居民对“政府主导拆迁补偿”的观念依赖、集合产权架构下的协调难题、长期周转带来的成本压力，以及现行技术规范对更新方案的诸多限制。对此，赵燕菁提出系统性破局思路：政府应从“征拆主体”转向“服务引导者”，通过简化审批、优化规范、探索产权容错机制等方式营造制度环境；金融机构可创新推出“房屋产权抵押专项贷款”，缓解居民资金压力；开发商则应向“城市更新服务商”转型，以轻资产模式整合资源、提供全流程服务。
赵燕菁进一步预判，这一模式将深刻重塑城市发展逻辑与房地产行业格局：一方面，住房更新所拉动的内需消费将成为地方财政的可持续来源；另一方面，房地产行业也将从“增量开发”主导逐步转向“存量改造”为主。在他看来，随着城市化全面进入存量时代，基于既有建筑的功能提升与持续更新，将形成一个比传统房地产开发更为广阔的“新蓝海”，并成为城市长期竞争力提升的关键抓手。
近期，腾讯财经独家对话厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院双聘教授赵燕菁，围绕“老旧住房自主更新”的核心理念、实施难点与制度突破、资金筹措、实践经验借鉴、未来发展趋势等核心问题进行解读分析。
以下为详细对话：
01 在城市化进入“存量提质”阶段后，依赖土地财政和房地产的旧改模式已难以为继，由居民主导的“自主更新”将成为城市更新的主要模式
腾讯财经：以前，在部分城市试点开展的“老旧小区自主更新、原拆原建”只是个案，8月份国务院《关于推动城市高质量发展的意见》的发布，意味着中央政府从顶层设计层面，对这一模式进行了背书和推动。
赵教授，您长期以来从土地制度、公共财政、城市规划不同视角研究城市更新、城市发展的问题，那么从您的思考和研究视角，您认为“老旧住房自主更新、原拆原建”的本质是什么？这种模式相比整体拆除重建或微改造具有哪些独有的价值与风险？为什么在这个阶段推动这种模式？
赵燕菁：“原拆原建”的本质在于由业主自筹资金进行房屋的维护与更新，这一模式与以往整体拆除、成片改造模式最大的不同，是不再依赖公共资本的隐性转移或政府补贴来完成改造，所有更新行为均建立在业主自身资产负债表的基础之上。
当前阶段之所以推动这种模式，是由于原有的老旧住房改造方式高度依赖房地产行业为城市更新提供融资，政府用于更新的资金都是直接或间接来源于土地出让及增容收益。随着城市化进程从“增量扩张”转向“存量提质”阶段，房地产驱动的旧改模式已难以为继，依靠“政府征拆”推进旧改不再可行。在此背景下，由业主自主对老旧住房进行改造与升级，势必成为城市更新的主要模式。
02 “老旧住房自主更新”的关键在于转变观念，真正激发居民的内在动力，政府则需从“征拆主体”转为“服务者”，通过制度优化，提供适宜的制度环境
腾讯财经：在推动“老旧住房自主更新”具体实践中，最大的难点在哪里？
赵燕菁：我认为在推动“老旧住房自主更新”的具体实践中，主要会面临以下几大难点：
最大的难点在于观念认知。目前仍有大量居民的观念停留在城市化依赖房地产增量扩张的阶段，期望通过政府主导的巨额拆迁补偿来实现房屋升级，而不愿意自己出资“自主更新”。
其次是产权关系复杂。由于历史原因，我国多数住宅为“集合产权”，即多个独立产权人共同拥有一宗房屋的整体权益。这与其他国家以“一户建”为主的单一产权结构有本质区别，“产权纠缠”显著增加了业主间统一“自主更新”意见的协调难度。
第三是“钱从哪来”。很多业主的资产虽经多年升值已经变得很值钱，但由于自用，无法变现。大部分业主的现金流收入不足以覆盖更新的成本。
第四是更新周期与临时安置。项目从拆除、建设、验收到交房，整个建设周期通常持续一两年，在受气候或区域政策限制的地区耗时可能更长，加上产权重新登记和装修所需的时间，漫长的周转过程严重抑制了居民参与自主更新的意愿。
第五是技术和规范约束。在当前房屋密集的地段进行更新建设，对施工技术提出了特殊要求，需要在保障效率的同时最大限度减少对周边居民的影响，实施难度较大。此外，现行技术规范（如日照、消防、人防、绿化、停车位配建等指标）也对自主更新方案的设计与审批形成了较多限制。
腾讯财经：可以通过哪些制度措施，或者激励机制，提升居民对于老旧住房的自主更新的动力？
赵燕菁：首先，要转变社会对“政府主导更新”的依赖观念，真正激发居民自主更新的内在动力。增量扩张时代结束后，政府依赖土地为城市更新融资已不可能。因此要彻底放弃政府主导的城市更新模式，只能通过存量升值为更新融资。要让居民明白，居民自主更新的本质并非公共利益的实现，而是居民基于自身利益、自行承担更新成本的行为，政府在其中主要发挥政策支持与有限奖励的作用。由于建安成本相对稳定，房地产市场价格越高，新建住房品质越好（如带电梯、配置光伏、燃气和光纤等）所带来的附加值就越大，“老破小”房屋改造之后所带来的增值溢价也就越明显，其业主自主更新的动力自然随之增强。
其次，政府需要提供适宜的制度环境。从宏观上，要推升存量不动产的市场估值，提高不动产的流动性，使城市的不动产可以成为可靠的抵押品，为存量更新提供融资条件。这就需要政府通过土地供给，管理二级不动产市场的市值。没有房地产的“止跌回稳”，没有居民财产性收入的增加，城市更新就没有持久的经济动力。打压房地产的任何政策都和中央城市更新的目标背道而驰。
微观上，要简化必要审批流程（如将更新视同“装修”管理）、优化调整相关技术规范、允许适度增容或延长产权年限、改善周边基础设施（如供水排水、燃气等），并建立产权容错机制等。此外，原有的房地产开发商可以转变为城市更新服务商，承担协调居民意见、管理建设资金账户、委托设计与施工、协助竣工验收等专业服务。
只有大幅度降低居民在自主更新过程中面临的财务成本、时间成本和协调交易成本，使更新过程如同购买家具、汽车一样便捷高效，才能真正提升老百姓参与自主更新的积极性。
腾讯财经：您提到政府在城市更新中要从“卖地拉动”转变为“运营拉动”。在支持“老旧住房自主更新、原拆原建”模式时，政府的角色应如何转变？
赵燕菁：首先，必须明确自主更新不应被视为政府主导的项目来推进。除已被鉴定为严重危险、必须强制改造的房屋外，自主更新都应当建立在居民自愿且协商一致的基础上。本质上，自主更新是居民的一种消费行为，政府可以加以鼓励和推动，可以“促销”，但不能“摊销”。
政府应通过实际成效，让居民资产价值与生活品质的大幅提升为其他居民做出示范，从而激发更广泛的自发更新意愿。在角色上，政府需要从过去的征地拆迁主体转变为服务与引导者，推动形成“居民主动申请、政府支持配合”的机制，而非强制推行改造。
此外，政府不宜过度干预，不应附加过多规划限制，而应在设计方案、建设标准等方面赋予居民更大的自主选择权，真正让更新反映居民的实际需求与意愿。
腾讯财经：您认为推动“老旧住房自主更新、原拆原建”的政策或者制度是否完善？还有哪些地方需要突破？比如说原拆原建是否可以扩容、扩面，新增停车位等？老旧住房大部分是30年，甚至40年、50年房龄的老房子，那么重建后的产权如何算？
赵燕菁：“自主更新、原拆原建”是一项新兴业务，而现行审批体系主要围绕政府拆迁和土地财政平衡设计，难以适应“自主更新、原拆原建”的实际需求。当前，不少审批部门（尤其是自然资源、住房建设和财税部门）仍倾向于将自主更新纳入既有审批框架，导致政策束缚较多，且普遍因审计监管严格而趋于审慎，不敢轻易突破现有规定。
对于扩容、增面以及增设停车位等合理需求，应通过规范的制度渠道予以支持。具体可通过由业主补缴相应的土地市场差价和允许地方政府通过收取适量地租方式实现权益平衡。
在产权期限方面，同样可设置两种机制：一是通过补缴土地出让金以延长产权年限；二是直接转为“永久产权+不动产税”模式。若居民选择后者，那么对其更新后的房屋征收房地产税也就顺理成章。
03 自主更新的资金在业主自筹基础上，政府可提供既有的专项补贴，银行可推出以房屋产权抵押的专项贷款，降低居民自主更新的资金压力
腾讯财经：原拆原建的钱从哪里来？除了居民自筹和政府补贴，有哪些创新的金融工具或融资模式可以适用于“原拆原建”项目，并确保风险可控？
赵燕菁：“原拆原建”以业主自主更新为基本原则，由于更新过程中不产生外部受益主体，因此所需资金原则上应由原业主承担。在此基础上，政府针对既有建筑更新所提供的补贴，如电梯加装、外墙保温等专项补助，业主可按照规定继续享受。为提升社区风貌，政府可引导或委托专业设计团队制定更新方案范本，推荐给需要自主更新的居民。
在金融支持方面，银行可参照房地产按揭贷款模式，以居民持有的房屋产权作为抵押，为“原拆原建”项目提供专项贷款。由于建安成本远低于房屋市场售价，此类贷款的金额通常较小，抵押物的价值覆盖倍数高，因而整体风险可控，甚至较传统房地产贷款更为稳健安全。
增量扩张时代结束后，银行的信贷需求一定会转向存量。银行要尽快创造以业主物业为信用的新的金融产品。要把自主更新作为金融从增量阶段向存量阶段转型的抓手。错失这个机会的金融机构，都会在城市化转型中被淘汰。有人担心通过金融市场为更新融资会增加居民的负债率，这种担心是完全不必要的。债务率是债务和资产的比值，只要居民的资产增加更快，债务率就会不增反降，借的越多，债务率越低。而宏观负债的增加会创造大量流通货币，抵消部分由于房地产信贷下降带来的宏观经济通缩。在这个意义上，城市更新贷款规模越大，对宏观经济修复越有利。
腾讯财经：在长达数年的建设周期内，如何妥善解决大量居民的临时安置问题？这部分成本由谁承担？如何确保居民能顺利回迁？
赵燕菁：原则上，因“原拆原建”产生的临时安置成本应由业主自行承担。为缓解居民压力，政府可协助提供租金较低的临时住房资源作为周转便利。例如，可将市场上赎回的烂尾项目改造为低租金的周转房，并引入专业的运营服务公司统一管理，为住房更新期间的居民提供过渡住所。此举一方面能减轻居民的周转负担，另一方面也有助于盘活闲置资产，为其提供稳定的租金收益。
与此同时，应探索预制装配式建筑等新型建筑技术，通过提高施工效率大幅缩短整体建设周期，从而减少居民在外周转的时间，保障其在房屋自主更新后能尽快回迁，恢复正常生活秩序。
04 住房更新有望激活内需市场，提升地方政府税收，形成可持续财政来源，存量建筑更新将是更大的“蓝海”
腾讯财经：“原拆原建”需要政府、居民、开发商三者协调完成，对居民而言，如果重建成功，居住品质得到提升，甚至房屋价值也得到提升，从而属于获益方，那么相比于传统的“土地金融”，“原拆原建”模式如何为地方政府提供可持续的财政来源，而不仅仅是政府的“负债”？对于开发商而言，如何从中获益，使得其有动力去做这件事？
赵燕菁：在“原拆原建”模式中，地方政府的主要收益并非直接依赖土地出让，而是来源于居民在住房更新过程中所带动的大规模消费活动。土地收入进入的是政府的资产负债表，消费活动带来的税收进入的是政府的利润表，基金收入是融资，财政税收才是真正的收入。所谓增长转型，就是从资产负债表增长转向利润表的增长。两者有本质的不同。
住房相比汽车、电器、家具这些耐用消费品，价格要高很多。住房作为居民家庭最重要的耐用消费品之一，其更新过程将系统性地拉动从厨卫改造到全屋装修等一系列高价值衍生消费，这些消费组成正是中央经济工作会议所强调的“扩大内需”战略的关键组成部分。一旦内需市场被有效激活，企业利润随之增长，政府税收也将实现稳步提升，从而形成可持续的财政来源。
对开发商而言，其角色可从传统重资产开发商转向轻资产运营的“城市更新服务商”。通过承接多个更新项目，服务商能够积累规模效应，就像消费电子领域的苹果手机一样，在整个房地产产业链中构建起强大的资源整合与议价能力。
从长远来看，随着城市化进程进入存量时代，基于既有建筑的持续更新将是一个比传统房地产开发更大的“蓝海”。
05 以业主为主体的自主更新，将成为城市更新的新趋势，是城市竞争下半场的关键，成功激活这一模式的城市，将率先完成增长转型
腾讯财经：国内（如上海、成都、厦门）已有一些“原拆原建”的试点案例。您认为哪些项目的经验值得推广？哪些教训需要警惕？
赵燕菁：目前各地方的探索虽各具特色，但也普遍存在相应的问题。以北京桦皮厂项目为例，其采用装配式建筑技术显著缩短了施工周期，这一做法值得肯定；然而，该项目的建设成本仍然偏高，反映出装配式工艺对建设规模较为敏感，成本控制能力尚待提升。此外，与多数地区试点类似，该项目中政府补贴所占比例较高，尚未形成真正意义上以居民为主体的“自主”更新机制。
值得警惕的是，若此类依赖高额补贴的案例被简单作为样板推广，可能使居民将政府补贴视为理所当然。未来一旦补贴政策不可持续，居民自主更新的内在动力也将随之减弱，从而影响该模式的长远推广与良性发展。
腾讯财经：“原拆原建”模式未来会成为一种趋势吗？
赵燕菁：尽管“原拆原建”模式在各地的实践探索中可能出现各种变异形式，但以业主为主体、以自主更新为原则的核心理念，无疑将成为未来城市更新的一种趋势。
腾讯财经：成功的城市更新不仅是改善居住条件，更应提升区域的经济密度和财富创造力。“原拆原建”项目如何超越单纯的“住宅翻新”，通过嵌入商业、产业或公共服务功能，激活整个片区的发展活力？
赵燕菁：“原拆原建”项目可根据具体区位条件和居民意愿，在更新中灵活引入新业态，实现功能与价值提升。因用途调整或容积率增加所带来的土地价值变化，可通过收取差异化土地年租金的方式进行动态调节与合理分配。这一目标的实现，有赖于传统土地供应模式向更加市场化、多元化方向转型。
腾讯财经：您曾提出“城市更新是城市竞争的下半场”。成功的“原拆原建”和城市更新，将对城市的长期竞争力产生哪些深远影响？这一模式又将对房地产行业带来怎样的改变？
赵燕菁：“原拆原建”模式是城市化从“增量扩张”向“存量提质”转变的具体抓手，这也是中央将这一探索提升至战略高度的重要原因。未来，哪个城市能启动居民自主更新，哪个城市就能激活巨大的内需市场，并能率先完成城市增长模式的转型。
对房地产行业而言，未来房地产增量会迅速减少，对现有存量房地产的改造与品质提升将会成为行业的主要模式，无法适应这一模式的开发商，将在市场转型过程中面临淘汰风险。
