张筱院在北京的民宿里布置花艺。受访者供图
两年前，张筱院到贵州省贵阳市旅居时，决定租房开几间民宿。“希望在我喜欢的城市，都能有我的民宿。”在她看来，开好民宿，除了有对生活的热爱，更需具备务实的商业思维和长远的规划。
张筱院七八年前涉足民宿行业，那时民宿平台Airbnb官宣入驻中国刚满两年。她在北京后海附近租了套四合院，经营一家花艺工作室，她把几处空闲的房子精心布置后在民宿平台上线出租，工作室员工兼任民宿管家，保洁阿姨负责民宿卫生。对张筱院来说，那段经历留下珍贵回忆，“遇到了很多有趣的人”。
如今，民宿行业兴起十多年，从最初“出租多余房间”的简单形态，逐渐细分出更多品类。当下，不少年轻人把开民宿、开咖啡馆当作理想职业，而在理想与现实之间，他们经历着磨合与成长。
一间小公寓的民宿初体验
2022年，居住在安徽合肥的琴子（化名）空出一间小公寓，想尝试做民宿，多赚点房租。她购置了一次性洗漱用品、拖鞋等物品，花1000多元换了密码锁，“能上线的民宿平台都上了”。
上线初期，平台建议用低价吸引客流，琴子把房价定在99元/天。她试过提价，可一旦涨价，入住率就明显下滑。做了几个月民宿，琴子感到有些累。即便做了详细的入住指南，仍有人打电话问路，“甚至有人凌晨一两点入住，还在打电话询问具体位置”。
她算了笔账：这间公寓如果长租，每月租金2000元，做民宿一个月收入3000元。“收入不算高，赚个做保洁的辛苦钱。”
合肥冬天没有供暖，民宿里只能靠空调取暖，冬天的电费尤其高，这进一步压缩了本就不多的利润。“空调24小时开着，一天电费就要二三十元”。
琴子想多租几间房，扩大规模，但同时也有顾虑：“租多套房需要资金支持，有一定的风险，还要考虑空置率。”
琴子记不清这间民宿开了几个月，她最终决定改为长租，图个省心省力。她有朋友也短暂尝试过开民宿，同样做了几个月就放弃了。
记者注意到，在社交媒体平台上，不少年轻人把开民宿作为副业。有人吐槽“遇到奇葩客人”“打扫卫生太累”，也有人分享“遇到暖心事”“收获了成就感”。
用心换来“回头客”
2021年，江苏徐州的刘桢（化名）偶然听朋友提到做民宿可以赚钱，想尝试一番。那时他在公司上班，想着多攒点家底。
刘桢仔细研究同城民宿，了解同行的开店位置、装修风格。他发现，自家附近有一栋公寓楼的民宿较少，竞争没那么激烈，而且房间是精装修，适合做民宿。
刘桢跟房东争取了两周的免租期，用来布置房间。拿到房后的第一个星期，他基本没合眼，心里盘算着：“早上线一个星期，就能多赚一个星期的钱。”
房间上线后，刘桢当客服，父母帮忙打扫。最初上线的那两年，时不时有客人半夜联系他入住。“睡得正香呢，半夜接电话确实让人困扰。但这毕竟是服务行业，得尽量配合。”刘桢发现，最近几年，客人越来越成熟了，基本能顺利自助入住。
近年来，我国陆续出台针对民宿行业的法律法规、行业规范。刘桢说，如今他的民宿房间都与公安系统联网，让他踏实不少。
2021年下半年，刘桢陆续扩大经营规模，在自家附近又找了几间房，如今民宿规模稳定在10间左右。“毕竟是份副业，再多就忙不过来了，父母也打扫不过来。”
刘桢了解到，由于民宿规模普遍较小，布草公司不愿承接布草洗涤服务，布草大多由保洁员在房间洗衣机里洗好、晾晒。他一直请父母帮忙做民宿保洁工作，这样更放心。
每当客人退房，刘桢总会询问客人的入住体验。他按照客人的建议，增加了一次性毛巾浴巾、马桶垫、剃须刀等物品。“成本是增加了，但客人住得满意，就值得。”
入行4年，刘桢感到民宿市场竞争越来越激烈。刚开民宿时，他和几位本地同行建了群，约定不打价格战。如今很多人入行做民宿，价格战难以避免。刘桢靠服务积累了不少回头客，“即便不靠线上平台也能保证入住率”。
这个暑期，刘桢的民宿经常满员，这里配套设施完善，他很看好这个市场。
民宿也能做出“大生意”
在张筱院看来，开民宿也是做生意，需要有商业思维。
两年前，张筱院到贵阳旅居，虽然在当地人生地不熟，还是成功做了几间民宿。贵阳旅游市场淡旺季明显，她采用长短租结合方式，淡季做长租、旺季做短租。
张筱院认为，做民宿要有规模化思维，“如果只有一套房，就踏踏实实做长租。一套房做民宿，操心多，消耗的边际成本高”。
她觉得，开民宿比较难的是跟人打交道，“比如说，如果保洁阿姨的保洁做得不好，怎么跟她说？说浅了，她不在意；说深了，她可能就不干了”。
保洁员是否认真负责，直接影响住客体验。张筱院为保洁员制定了明确的工作规范，有投诉会扣钱，连续一个月无投诉则有奖励。
刚开始经营民宿时，张筱院会自己担任民宿管家，挨个检查房间卫生，了解客户的反馈。
“经营民宿有很多需要注意的细节。”在她看来，做民宿先要做一些摸底工作，要在民宿房东的主页查看房源、测算入住率，找中介了解租金、批量拿房申请折扣，估算入住率、保洁成本等。“生意里没有小钱，都得精打细算。”
在投入之前，要先计算好投资和回本周期。“我们基本能做到一年之内甚至半年回本。资金回笼周期很重要，回了本再投下一套。”张筱院在海南、云南都开了民宿，目前在全国共有30多间。
她认为，年轻人如果有些积蓄，可以先做两三间试试，重点是尽快规模化。“如果在贵阳做十间民宿，就可能带来可观的收益。”随着民宿房间增多，张筱院招聘了一名民宿管家负责对接住客。“搭建好团队，就相当于在经营一家小公司。”
张筱院提醒，打理民宿要关注国家政策和当地政策，比如民宿必须开在公寓楼，不能开在民房里。此外，各地对民宿的要求差异较大，甚至同一座城市不同街道的要求都有所不同。
“开民宿不难，关键要有商业思维和敬畏心。”她说。
