如果说，在上海最命运多舛的楼盘，你会想到谁？
我想，我会提名这两个知名的滨江豪宅
一个经历二十多年，开发商数次暴雷，归来仍是热销盘的融创外滩壹号院，另一个是屹立在东外滩多年烂尾的八埭头
先说被誉为“上海坎坷王”的融创外滩壹号院
回顾它诞生的来龙去脉，这个盘几乎没错过关于房地产的所有周期，期间更是经历了数次股权变更
2002年泛海国际董家渡拿地→2015年才完成第一块地拆迁→泛海受困于资金→ 2019年融创收购项目100%股权→2022年融创债务危机→2022年中信信托、华融资产成大股东→ 2024年项目热销超200亿，位居上海单盘第二
这是一个上海核心旧改地块涅槃重生的故事，其精彩程度堪比爽文，这次男主依旧还是融创和孙宏斌
而另一个楼盘八埭头滨江园，2024年项目仍处于停工状态，如今也迎来白衣骑士，业主们在杂草丛生的社区生活了好几年之后，AMC机构终于为这个接近烂尾的豪宅找到代建方，中海地产
这也意味着，在上海内环滨江的黄金地段，一块停工多年的土地，另一个接近烂尾的楼盘，终于得以重生
而在这两个项目，涅槃重生的故事背后，其实就埋藏好伏笔
这些年，行业“出险”房企只增不减，而遗留下来的，是那些停工楼盘、烂尾项目、以及未开工的土地
去年，国家不遗余力推进保交楼、推进房企融资白名单，全面建立了机制
于是，这个全新的赛道，现在许多房企现在正扎堆进入：不良资产代建
01
先来感受下，这块蛋糕增长之快，以及背后空间有多么得天独厚
而这也是为什么房企们都纷纷盯上了这个赛道的原因
如今的不良资产代建业务，确实有点老天赏饭吃的意思
在房地产新开工面积连年降低的外部环境下
代建市场的新签约面积却显示出“此消彼长”的势头
而且还是以每年约20%的增速在急剧增长
克而瑞数据显示
2020至2024年中国代建30强新增签约建筑面积从不到1亿平方米，至2024年已经增至超过2亿平方米，翻了一倍
(来源：克而瑞)
业界普遍认为，未来代建行业规模，是一个万亿级别的市场
和房地产开发的十万亿的规模相比，虽然还存在较大差距，但代建渗透率在10%左右
与发达国家相比，普遍20-25%的渗透率，因此还存在较大增长空间
且代建行业为轻资产运营，利润远高于房地产开发
绿城管理这几年的年报数据也显示，代建净利润率普遍高于20%，而传统地产开发仅有10%左右
有连续增长的可能，占用资金比例极低，且利润率高
也就是说，当下的代建，属于传统范畴内认定的“好行业”标准
（来源：中指数据）
因此，代建行业也成为众多房企近年争相布局的第二增长曲线，绿城管理就是其中的佼佼者，不仅开发业务全面爆发，代建业务更是行业领头羊，市场占有率连续多年超过20%
代建的细分赛道中，有政府代建、商业代建、资本代建
其中，属于资本代建的纾困类代建项目，在这几年就有爆发性的增长
这和整个地产行业的周期不无关系
这两年，不少房企陷入了流动性危机，并留下了一大批待盘活的项目
2022年开始，国家启动了大规模的地产纾困金融政策
作为不良资产处置的“国家队”，AMC机构手中握着大量的地产存量，亟待盘活
也就是我们说的，保交楼任务
根据住建部去年公布的数据，在白名单支持之下保交楼的体量，已经达到338万套
如此轰轰烈烈的保交楼工作
背后自然离不开AMC机构+代建
以其中一家“中国信达“为例，其在2022年收购类重组不良债权资产中，房地产相关规模就达到615亿元，占比高达44%
中银证券曾在一份研报中对代建几大类需求进行了测算，其中预计AMC纾困项目2023-2025年新签代建规模平均2779万平方米/年，占比17%
这些都是房企拿下不良资产代建的主要资源
换句话说，手里拿着暴雷房企们停工烂尾的项目或公司债券的AMC机构，就是这个赛道的上游供应商
据统计今年上半年，AMC至少有1316亿资金规模投入了地产不良盘活
(来源：不良资产头条)
AMC+代建的逻辑，其实就是AMC机构通过债务重组、司法拍卖等方式
把不良资产背后的法务和债务遗留问题解决，规避风险后，成为实际控制人，但他们并不是专业的开发商
而代建公司则有点像“管家”的角色，负责专业层面的操作，输出管理、品牌、产品方案、销售、物业等
不过，AMC机构选择合作代建方的逻辑也分这几种
第一种选择平台的地产子公司，如中国信达的项目，会优先考虑信达地产
除此之外，还可以是头部房企、原出险房企或第三方代建企业
通过和AMC机构合作
房企可以用极小的资金，吃下市场背后的一块巨大的蛋糕
这就验证了那句话，如今悲观之中也有红利
或许这块蛋糕获得的方式是惨痛的
但有什么比此时还能够吃到蛋糕更幸福的事情呢，对吗
所以，越来越多的房企想要进入不良资产代建市场，分一杯羹
其中，就包括了一些我们久违了的老面孔
02
“孙宏斌要在上海拿地了。”
就在上海壹号院卖爆的时候，有一则“消息”传开
消息源指向一家“而今资本”的公司
“而今资本”是孙宏斌在去年筹备成立的独立资本平台，专注于整合代建体系与外部资金，通过"不良资产+代建"模式切入房地产不良资产市场，“而今管理”则是融创原有的代建平台“融者共创”更名而来
而今资本负责在外对接不良资产项目，而今管理作为代建公司承接全周期管理
有消息称，而今资本已经在接洽上海的两个项目
从顺驰到融创，从融创再到而今
融创在上海核心地段的两个豪宅，融创外滩壹号院和上海壹号院的成功盘活
这两个项目的“起死回生”
一手而今资本，另一手而今管理
如今的孙宏斌，似乎已经将筹码押注在新的牌桌上
盯上这块不良资产蛋糕的，不止孙宏斌
成立了25年的闽系房企旭辉，也想来分一杯羹
旭辉董事会主席林中最近发布内部信中，宣布启动“二次创业”
其中就提到未来全面进入房地产代建业务，还说要“向AMC企业要项目”
（整理自网络）
而目前旭辉建管已经接手了天津武清、沈阳水立方、沈阳奥体等多个不良资产代建项目
未来的旭辉，将以美国的铁狮门黑石等企业为榜样，大力发展房地产资管业务
不过，在这张新牌桌上，其实早已涌进了更多淘金者
已经有多家房企在公开表态或以实际行动，全力进入不良资产赛道
（整理自网络）
远洋集团近期在昆明、成都、西安等地承接或深入跟进了多个出险项目，为委托方提供综合的项目解决方案，代建业务已成为其重要的发力方向
你有多久没听过金科的名字了？
2024年金科股份年报中，宣布未来金科将以 "特殊资产" 作为未来四大核心业务之一
而作为金科重整方之一的长城资产，以1.9亿现金入股，并承诺注入600个项目的盘活方案，试图通过“房企+AMC”模式消化自身的不良资产
而金科预估，中国不良资产规模已经达10万亿元，市场主体数量在下滑
换句话说，退出房地产行业的开发商越来越多，而他们留下的存量不良资产，亟待被接手被盘活
这不仅是对城市土地价值的修复，对当下楼市的信心恢复，也极为重要
03
接下来，面临着的是赤裸裸血淋淋的市场竞争
首先我们要知道，不良资产代建项目，面对的土地或者项目都存在其“特殊性”
也直接导致了，这类产品的长板和短板，都相当明显
最常见的情况是
一块停工多年的土地，重新进入当下楼市
毫无疑问，它的土地成本一定比周边多很多，但房价却翻了好几倍
其中存在较大的利差空间，也就是说这类项目，对房子的成本投入可以天然的高于其他
在规则内，代建房企可以有很大的成本空间，对产品做加配做提升
其中，最容易能够实现也最直观的就是做精装加配
在上海浦东的远郊，有一片待开发的土地，因原开发资金链问题， 如今AMC机构接手并找到代建公司
因此，在AMC的盈利框架内，项目有相当大的成本空间做产品加配
于是，该项目以总价500万起步，做到了全精装交付，且装修配置美诺五件套、大金、干挂石材，还大手笔做了下沉式会所...
著名的东外滩地标豪宅八埭头滨江园，也是如此
该项目还有34.8亿可售货值，包含164套未售房屋和699个车位
项目在2018年开盘价9.9万/平、2019年二期开盘价10.99万/平，价格超过同期楼盘，属于当时上海滨江豪宅天花板
而如今，在长城资产+中海地产的联合下，八埭头滨江园有可能将会以现房形式重新入市
且不再是价格天花板，反而让当下的豪宅买家，还有“捡漏”可能
目前东外滩板块，地王频出，新房价格也是不断突破天花板
前有翠湖滨江卖到20万/平的风貌别墅，后有保利发展刚拿下的楼板价9.55万/平的板块地王
而中海接手八埭头滨江园后，毫无疑问会做产品力提升，但前期社区规划已经落地
所以只能在装修、园林、公区会所做点状提升
推出后如果售价不超过15万+/平，但和周边对比位置更好，用价格优势吸引客户
因此，八埭头滨江园重回东外滩豪宅牌桌上，也不是不可能
但反过来看，我们也要客观的看到，其中可能存在的劣势和短板
无法规避的，可能因为还保留着当初的规划方案，因此导致项目即便重新盘活
放在这个时候入市，产品就会落伍，社区也显得老旧
当初老的产品设计显然不会适应这个时代
去年，长城资产用了更极端的方式，解决这个问题
直接炸了两栋楼
被炸楼的项目为在武汉烂尾两年的当代天誉，2022年当代集团宣布债务违约，曾经的武汉豪宅，成为无人问津的烂尾楼
而当初的当代天誉，已更名为绿城桂湖云翠，以绿城月华系产品重新入市
绿城管理对建筑、园林、户型等方案都做了重新的优化，得房率提升
加上绿城品牌加持，交还给武汉核心土地一个更好的社区
所以，我们需要客观地来看待这类产品的两面性
一方面，通过AMC机构让原本不良的资产，规避了债务风险
另一方面，引进了品牌房企作为代建方，因为土地获取的时间和价格差
如果开发商有决心，是可以通过产品加配，为项目创造更高的价值，和更好的利润
不过当然也存在，接手的时机已晚，产品成型后无法做更多改动，设计落后的问题
这确实需要冷静看待
04
所以，如果能够重生之后，还能出现一个好社区
确实需要一些代价，甚至要一点点的运气
那怎么判断，出好产品的概率会比较大，甚至也比之前做得更好
结合我们团队最近接洽的几个代建项目，以及看盘经验
有几种情况出现，我们认为这个项目整体品质应该是比较高的，甚至有价格优势
1、看地块状态，如果项目留给下一任开发商的是完全未开发的土地
那么代建方才有空间，结合当下市场需求和客户痛点，量身定制
2、看介入盘活的周期，如果社区基本已经定型，产品已经呈现，代建公司能够提升的产品维度，基本就是装修和公区，所以不用担心，这种产品一定主打超高标准的精装，但户型和得房率不一定好
除此之外，或许还有现房销售+价格优势
3、看代建方口碑和实力，是否能为项目重启加分，这也是绿城管理为什么能够有这么高的市占率，离不开绿城开发产品的强势，还有投入度，是否舍得愿意为这个项目重头再来一次
最近我们发现，上海不良资产重启的项目越来越多了，房企们也在加速进入这个赛道
未来如果大家在看房选房的过程中遇到这种项目
可以结合自身的需求，清晰的分析出产品的优劣，最后能如愿以偿
