几乎所有城市，都撕下了买房“遮羞布”

大家好，我是蓝白。

3月14号一大早，杭州行动了：全域取消二手房限购政策，二手房增值税免征期限5改2。

去年10月亚运会结束后，杭州就放的挺开了。

萧山、余杭、钱塘都能买，像奥体、未来科技城这些大热区域也都非限购了，只剩上城、拱墅、西湖区、滨江区限购。

限购的门槛也极低，非杭州户籍，只要有社保记录就能买1套。

现在，杭州是二手房限购完全放开，全国人民可以买杭州任何区的二手房，没有套数限制，同时，增值税取消了唯一住房的限制。

有意思的是：二手彻底放开，但核心四区的新房还限购。

原因很简单，杭州新房库存出清周期只有10个月，核心区的新房红盘还是得摇号，但二手房库存抛压巨大，挂牌量已经接近14万套，中指院说24年再入市7万套已交付房源，二手房挂牌量只会多不会少。

去年新政后，杭州二手房冲了一波到月成交8000多套，今年立马就萎了。

1月降到了6000多套，2月网签2543套，环比下滑62%，就算有春节因素，哪怕跟去年同处春节假期还是刚放开的1月比，网签也降了20%，均价降了7%。

二手房彻底不限购，有用吗？

还是上面说的，就算是限购，也就是一个月社保的事，去年10月之后冲一波都没顶住，今年指望外地人不限套数猛怼接盘，十几万套二手房东们自己估计都不会相信。

杭州的基本面没有问题，之前炒亚运和棚改只是由头，购买力水到渠成，往前推一波罢了。

在房价2万+城市里，楼盘的产品力、城市面貌、人口流入速度，房价之坚挺，都比成都南京苏州要强，既能吸引省内老钱，也能留住直播网红和高薪码农。

只是杭州和深圳类似，前几年金融化太严重了。

我记得有张图，以商贷+公积金贷款与GDP的比值，计算居民杠杆率，杭州位居全国第一，南京和珠海分列二三。

深圳虽然滋生了大量深房理，论借钱炒房敢说第二，没人敢说第一，但是深圳地少啊。

杭州呢？

自2017年来，杭州没有任何一年的土地出让金低于2000亿，也就2023年卖了1780亿，七年来首次低于2000亿，就这，照样也能排到全国第二，而且六成的宅地都是民企拿的，用不着城投托底。

楼市的所有问题，说到底就是供需问题。

一边是不断卖地，城市加速扩张，另一边是人口与产业增长，而土拍、成交、房价，则是供需的平衡点。

所以现在我们看到，杭州人口流入速度在变弱，抢人速度甚至低于合肥，新房限价的区域越来越小，二手房抛压越来越大，撕掉仅有的限购遮羞布，也在情理之中。

话说回来，这两年全国房地产都顶不住，杭州表现已经够强了。

看看前段时间其他地方都发的啥政策：

易居的统计，2月份，深圳外地5年社保改3年，香港全面撤辣，南京搞了公积金法拍贷，厦门二次上调公贷调节系数，太原放宽商转公，长春济南购房前领消费券，通州取消社保约束。

更离谱的是三四线城市，四川兴文鼓励预发工资交首付，广西大化长寿之乡买房补贴，河池买两套再给额外奖励，还有干部职工买房，团购房种种花样，就不一一说了。

你看，已经出政策的这些地方，除了北京、上海、深圳、香港，也就杭州还有牌可出了。

别的城市，二线只能在公积金，人才补贴这块想办法，三四线路子明显更野，想出来的招一个比一个辣眼睛。

我查了一下，就2月份，还是春节期间，除了北京有条规定是限制房企广告之外，剩下的政策里，全国有33个省市出手刺激楼市，这是加班加点催着大家买房啊。

有趣的是，除了京沪，全国几乎所有城市，去年该松的都松的差不多了，像苏州本来就能买三套，南京已经松无可松，杭州限购门槛极低，为什么明明没奶了今年还要硬挤？

地方调控的思维，还是“走一步看一步”那样式，不敢大收大放。

说好听点，是给后面出牌留余地，其实就是“挤牙膏”，能挤一点是一点。

跟喂药似的，病见好了就停药，好了没几天又恶化，那就再加量。

杭州3月14号下午专门开会的解释，说是“有什么问题解决什么问题”，等市场变了，有必要进一步优化政策，到时候再说。

哦哦，关键的问题，是抓住问题的关键，我悟了。

这么多城市集中出手，还有一个背景，住建部在加速放权。

前几天的民生主题记者会上，住建部倪部长明确表示，“已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府要扛起责任”。

意思大概是：乖，别怕，不用担心问责，八仙过海，各显神通吧。

话音刚落，杭州就出政策，这当然不是巧合。

问题是，限价限购限贷限售，首付和利率，都不是楼市的病根。

我们知道，各个城市也知道，他们知道我们知道，我们也知道他们知道。

最开始说，降首付就好了，好，两成首付了，都能算首套了。

后来说，得降利率啊，好，从6%降到3.7%，两年降200多个基点，存量房贷也都调到4%了。

后来又说，得放开限购限售啊，好，除了京沪深，二三四线全部形同裸奔。

现在又说，得放开北京上海啊，得放开限价啊。

想多了兄弟。

看看眼前的例子吧，这次香港松的很彻底，一步到胃，油门直接踩到底。

内地富豪跑去排队，有“蚂蚁搬家”积攒大额资金的，有地下钱庄暗度陈仓的，售楼处人山人海，带看量增长20倍，单周超过1个月的成交。

可那又怎样？

香港火，京沪深照样冷，吸的还是内地购买力。

同样的道理，就算杭州核心区放开限价，就算京沪彻底放开限购，跟其他几百个城市又有什么关系？

原来是一线带二三四线，房企拿地下沉，杠杆资金下沉，热钱乱窜，放眼望去遍地黄金，满天下都是洼地。

现在是泥菩萨过江，自身还难保呢。

水位越来越高的时候，所有城市都在抢救生圈，死道友不死贫道啊。

楼市想复苏，靠利率、首付、政策松绑、龙头城市领涨战术，过去一年，已经证明行不通了。

只能熬，熬足够久的时间。

1，做一切能做的，已售期房必须保证能竣工。

只要购房者对期房的恐惧不消散，土地财政、基建、建筑施工、地产后周期消费，就很难起来。

去年房地产竣工看起来很强，但全部来自于未售现房竣工，而“保交楼”对应的已售期房竣工速度还是不高。

申万宏源一月份的报告，现在已销售未竣工的期房面积达21亿平方米，存量可盘活资金5万亿，保交楼资金缺口达到了3-4万亿。

这需要各大城市把房地产融资白名单机制放到第一优先级，而不是老是想着羊毛还能薅多少。

2，放低预期，各地在撕掉限购“遮羞布”的时候，心里都应该明白，再回到2015-2017那几年不可能了。

国金宏观的报告，23年的数据还出来，统计我国2022年新增城镇人口是646万人，比2017年少增1773万人，而主力购房人群，也就是25-44岁人口数量，比2015年降了4670万人。

也就是说，7年时间，购房者少了4670万人！

城市也像人，跟自己和解吧，该涨的地方还会再涨，涨不动的，再刺激也还是一潭死水。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。