万科“渡劫”：地产再无“优等生”

梁云风/文

万科连续债股双杀，原因是网上盛传郁亮和国资股东一起到北京和新华资管商量100亿的债务展期，但是被新华资管拒绝了。

3月3日，新华资管回应称，传闻是假的，公司与万科一直保持正常业务合作。

但市场并不买账，3月4日和5日，万科连续两个交易日债股双杀，投资者用脚投票。

一位资深地产从业者对笔者分析，新华资管与万科谈判估计是真的，新华资管拒绝展期估计也是真的，同时新华资管回应的保持正常业务合作也是真的，只是所有的信息汇聚在一起，对万科来说，就有点不好了。

新华资产大股东新华保险，是万科一个重要的债权人。新华保险2023年中报显示，其参与万科债权计划共有三期，投资金额合计约为53.02亿元；新华保险也通过分红险账户，持有万科A股1.2亿股股份，为万科持股1.01%的第十大股东。

新华保险2023年半年报披露，其投资了3个万科项目的债权计划，分别为“新华－万科武汉不动产债权投资计划”，实收投资款26.25亿元；“新华－万科物流基础设施债权投资计划（3期）”，投资15.77亿元；“新华－万科昆明债权投资计划（1期）”，投资11亿元；三个计划共计52.02亿元。

从万科的角度来看，如果能取得这个重要股东的支持，至少可以保持现金流不被急遽抽离，公司腾挪的空间就大了。

但从新华资管的角度来看，平安投资华夏幸福遭遇数百亿损失等一系列血淋淋的教训在前面，万科虽然被视为优等生，但能及时降低风险肯定是最优选择。

所以拒绝展期大概率是真，保持业务合作也是真——还有一点合作也是合作。

万科面临的问题，是今天房地产市场恶劣形势的最明显写照。

在万科遭遇债务双杀的前几天，另一家龙头企业碧桂园收到了香港债权人的清盘申请，碧桂园同样遭遇股东背刺。

这背后，是当前房地产市场复苏仍遥遥无期的现实。

今年前两个月尽管地方政策不断释放利好，但房企销售没有明显好转，房企业绩规模再创新低，销售数据仍在下滑，房地产销售市场压力较大。

克而瑞数据显示，2024年2月市场延续下滑趋势，2月TOP30房企销售额为1421.3亿元，同比大幅减少60.8%，再创新低，环比减少25.5%。

万科实现全口径销售额为334.5亿元，同比下降41.65%。碧桂园销售额121.7亿元，同比下降78%。

曾经市场上最强大的两家房企，现在都面临着巨大的风险。

当然，现在万科的情况毕竟比碧桂园好一点，万科毕竟还没有公开违约，而且截至2023年三季度末，万科的净负债率仅为53.9%；货币资金较中期虽然有所下降，但也还有1036.8亿元，较年初下降24.4%。万科有息负债3230亿元，较年初增加89亿元；短债477.4亿元，现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。

而且万科还有一个国资背景的大股东作靠山，从目前看，深圳地铁应该不会眼睁睁地看着万科违约，从之前传郁亮与深铁负责人一起去新华资管沟通就可以看出，大股东目前仍是力挺万科的。

但这也是有前提的，那就是目前大股东仍觉得万科有得救，如果整个市场行情不能如预期复苏，万科也像碧桂园一样，陷入保交付之中，账面上的这一千多亿现金很快就会耗干，最后只有违约一途了。碧桂园2023年中报数据显示，碧桂园货币现金和应收款4850亿元，短债倍数4.46，但随后仍出现暴雷。

而这个时候，大股东还会不会救就很难说了，毕竟地产这个深坑，国企也难填平。

市场还担忧的是，虽然万科在2018年就喊出了“活下去”，但其真正收缩战线还是从2013年开始，也许是从彼时起，管理层对地产的快速复苏已经没有太大的信心，于是开始启动资产处置，以补充现金流。

继去年底万科以4.8亿元出售3家悦榕庄酒店的股权后，2024年2月，万科将旗下最赚钱的商业地产项目上海七宝万科广场50%股权出售给领展房地产投资信托基金，万科以七折的价格获得23.84亿元资金。近期，市场又传出万科为旗下长租公寓公司“泊寓”部分股权寻求买家的消息。万科的全资子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司将其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权出售给深圳市投资控股有限公司。

万科加快处置资产的背后，也让外界担忧其现金流。

万科手上优质资产仍有不少，万科物业、万纬物流、商业板块的印力集团，以及众多的酒店、度假区等，都能为万科“活下去”提供源源不断的血液。

从万达开始，到恒大、碧桂园，再到今天的万科，没有永远的优等生，或者说，地产再无优等生。

对万科以及所有的房企来说，持续的政策支持，以及更为宏大的经济复苏，或许才是企业转危为安的前提。