随着时间的推移，我们发现2023年的楼市主题并非救市。然而，房价却一路下跌。进入2024年后，各地政府加大救市力度，但目前房地产市场仍未摆脱低迷状态。这背后隐藏着哪些原因呢？
我们需要认识到一个事实：房地产市场的波动受到多种因素的影响。其中包括经济形势、政策调控、人口变化等。因此，不能简单地将其归结为前期严厉调控和三年导致经济不景气的结果。
另外，我们需要深入分析当前房地产市场面临的问题及其背后的原因。一方面，受疫情等因素的影响，部分行业和企业陷入困境，进而影响到整个经济的稳定和发展。另一方面，一些房企在经营过程中存在过度扩张、高杠杆等问题，导致资金链紧张，难以维持正常运营。这些因素都可能导致房地产市场需求不振。
自1998年启动住宅商品化改革至今，我国房价始终呈现出稳健增长的态势。根据最新出炉的数据，2023年12月的平均房价为9600元/平方米，相较于2021年的11030元/平方米，有了显著的回调，但仍十分接近万元大关，这无疑让人感受到了压力。
到了2023年底，我国居民人均可支配收入达到了3.92万元。以此推算，一个三口之家一年的可支配收入总和相当可观，高达11.76万元。然而，当面对9600元/平方米的房价时，想要购买一套100平方米的三居室，所需金额高达96万元。这意味着，这个家庭需要不吃不喝工作约8.2年，才能全款购房。在国际上，通常认为一个合理的平均房价收入比应介于3-5之间。相比之下，我国的8.2的房价收入比明显偏高，这无疑给居民带来了沉重的经济压力。
值得一提的是，根据上海易居研究院的深入调查统计，全国100城的平均房价收入比为9.2，而全国70城的平均房价收入比更是高达13.3。特别是在北京、上海、深圳、三亚和厦门等热门城市，平均房价收入比已经飙升到了惊人的30以上。这意味着在这些城市，一个家庭要购买一套房子，需要不吃不喝地辛勤劳作超过30年，这无疑是对居民生活质量的巨大挑战。
由此可见，房价问题已经成为我国居民生活中的沉重负担。房价严重偏高，无疑在告诉我们市场存在着一定的泡沫。
其实，随着最近两年房价的下跌，楼市调控政策从放松再到救市，房价调控一直是公众关注的焦点。一种观点认为，降房价主要为富人谋利，穷人依旧难以承受。这种看法反映了房价问题的复杂性，它不仅仅是一个数字游戏，更关乎社会公平与民生福祉。
从表面看，房价下降似乎更有利于穷人。然而，房价的波动不仅影响购房者，更关乎房地产市场的稳定和国民经济的健康发展。在全球经济形势变幻莫测的背景下，房地产市场的稳定对国家经济的平稳运行具有至关重要的意义。
认真研究最近几个月的楼市政策可以看出，国家正在寻求一种平衡：既要遏制房价过快上涨，又要满足合理的住房需求。政府通过提高银行放贷效率、为开发商提供资金支持等措施，旨在缓解房地产市场的资金压力，确保项目的顺利推进。就比如2024年初，住房和城乡建设部近日召集各方，召开了一场关于城市房地产融资协调机制的部署会议。会议强调，要迅速且有效地落实城市房地产融资协调机制，以推动房地产项目的开发与建设。
一方面，要大力提升银行的贷款发放效率，确保为开发商提供充足的资金支持，为房地产市场的健康发展注入强劲动力；另一方面，将调控权力更加精准地赋予地方城市，让他们能够根据各自城市的实际情况，制定出更具针对性的政策措施，真正做到因地制宜、因城施策。
也就是说，救市力度正在加大，将调控权力下放至地方城市，允许因地制宜，旨在更好地适应不同地区的实际情况，实现精准调控，也就是地方有了更大的权利。就比如在2024年就有广州、北京、深圳、杭州和苏州等热点城市放松了限购政策，这让很多人开始担心房价会在2024年反弹大涨。人们有这样的担心不无道理，毕竟过去房价走势都是在救市政策出台后反弹大涨。
但是笔者认为2024年房价很难反弹大涨。原因很简单，人们对楼市的信心逐渐减弱，看跌房价的人越来越多，房产正逐渐回归其最原始的居住功能。另外救市政策的出台，恰好揭示了楼市当前的艰难处境。然而，考虑到当前的政策方针——“房住不炒”，各地的救市措施在稳定楼市、协助房地产行业渡过难关、保护购房者权益的同时，很难有实质性的突破。这意味着，对于投资者来说，过去那种全面放开限购和大规模救市的时代已经烟消云散。因此，在当前的楼市环境下，即便各地推出救市政策，对房地产市场的整体趋势影响有限。部分房价过高的地区，其价格仍有下调的可能。然而，对于那些持续吸引人口流入的一二线城市，随着人口的增长，住房需求也将持续上升，房价自然会水涨船高。
?另外，随着救市政策的持续推进，2024年的刚需买房或将面对3个“好消息”：
1、购房者的权益将得到保障，目前大部分救市政策都是在推进“保交楼”政策，这意味着2024年将有更多的楼盘复工和交付，这对于购买了这些楼盘的业主就是最好的消息；
2、各种救市政策推出，市场将越来越有利于刚需购房者买房，购房成本也将大幅下跌；
3、还没买房的人安心了，稳定的房价走势有利于刚需购房者买房，不仅不用担心房价继续上涨导致买不起，也不用担心买了房子房价下跌。
实际上，从某种角度看，这些救市政策的出台对刚性需求购房者而言，是一个积极的信号。只有确保楼市的稳定发展，才能切实保障购房者的合法权益。
