炒房客“打新”白费心机，新房“破发”正改变楼市格局

在2020年到2021年，购房人之间最流行的问候语是：“打新成功了没？”而现在，最新的流行语已经是：“你买的新房现在破发了没？”

“打新”与“破发”，原本都是股市术语，意思分别是“参与购买新上市的股票”以及“跌破发行价”。近年来，这些股市里的词汇流行于楼市，是因为越来越多的投资者看到了楼市一、二手房房价倒挂背后的套利空间，携大量资金进场。不过，随着房地产“熊市”的到来，许多炒房人也终于相信“房价永远涨”的神话会破灭。

易居研究院此前的一份调研报告显示，在2023年以前，全国20个重点城市的市区范围内，有15个城市存在不同程度的一、二手房房价倒挂现象，炒房客通过“打新”就能轻松获利，其中上海、北京和苏州的“打新”获利最高，分别为309万、280万和251万元/套，通俗理解就是在上海、北京和苏州的市区认购新房，每套房可以轻松赚取数百万，都够在三四线城市买一套豪宅了。

但随着2023年下半年以来房价的走低，一、二手房房价倒挂现象逐渐消失，根据国家统计局的数据，到2023年12月已经出现70个大中城市二手住宅价格环比全部下跌、无一城上涨或持平的罕见情况。

在这一大趋势下，许多购房人发现自己前两年“打新”买来的新房已经“破发”了——即跌破了开盘价。再加上几年来的资金成本、贷款利息，那是稳稳地亏本了。

楼市“打新”换来浮亏数十万

近期，杭州购房者蒋颖（化名）向记者反映，她2021年在杭州的远郊区域“打新”了一个红盘，中签率低于6%，还触发了“五年限售”条款。当时该楼盘的新房开盘价是每平方米两万元出头，现在小区前几批次的房子已经进入二手房市场了，挂牌价也不过就两万出头，实际成交价甚至还要更低一些。

“虽然我的房子还在限售期，但是已经浮亏了几十万元，这还没算上几年来的房贷利息。”蒋颖表示。

从2016年到2021年，杭州楼市曾经历过5年的大热行情，“打新”是这期间最热门的词汇。由于政府对新房限价，造成了一、二手房价格具有倒挂差，因此便吸引更多人去抢购新房，这中间既有急着上车的刚需，也有大量投资客。当时很多杭州购房者认为，只要打新到一套红盘房子，纸面财富就能增加几百万乃至几千万，简直是“躺着赚钱”。

这种心态进一步催热新房市场，“万人摇”越来越多，中签率动辄在5%以下，甚至在1%以下，这又让很多急着买房的购房者流向了二手房市场，板块内二手房又因为新房的难买程度而继续抬价，新房因二手房房价上涨而更加火爆，两者互相“抬轿子”，不断加剧楼市泡沫。

现在，杭州多个板块的泡沫逐渐破裂，“新房破发”现象也在蔓延开来，很多头脑发热跟风“打新”的购房者这才意识到自己亏损了。

去年年底，曾经中签率低于2%的杭州红盘“九龙仓华发·天荟”也出现“破发”情况，该小区一套156平方米的法拍房折合成交单价只有5.9万元/平方米，而该楼盘此前开盘单价为6.2万元/平方米，也就是说业主辛辛苦苦“打新”一场，反而亏了约50万元。

不仅仅是杭州，许多一二线城市都出现了“新房破发”现象。

近日南京城北板块的燕熙台小区在贝壳找房成交了一套129平方米二手房，成交价仅为2.8万元/平方米，而该小区2020年首开时，曾有8组客户抢一套房的火爆场面，开盘精装房均价为3.25万元/平方米，这样算来，原业主至少亏了五六十万元。

在北京市场，属于中高端豪宅的中海甲叁号院刚收房不久，二手房市场上已经出现11.5万元/平方米的挂牌价，而该楼盘当年新房开售时的价格是12.5万元/平方米，相比之下，不算利息和税费，挂牌价已经亏了每平方米一万元。

“破发”将对新房市场带来深刻影响

在股市中，由于公司首次发行股票一般采取折价发行的方式，存在一些利差，部分投资者便认为“打新”此类股票会有较高的投资收益。

近年来，为了平抑房价，不少楼市热点城市的地方政府曾推出新房限价的举措，导致新房与二手房之间开始出现价差，伴随着越来越多的投资者入市，这种价差拉大，二手房比新房贵得多，若是能认购倒挂差较大的新房，购房者便能套取暴利。

一名楼市投资客告诉记者，他在2018年入手一线城市某热门板块项目，入手价格为8万元/平方米，2021年脱手价格为18万元/平方米。另一投资客则表示，他2019年入手某交通枢纽型商务区板块住宅，价格为6万元/平方米，2022年卖出的价格为8.5万元/平方米，一套房赚了接近200万元。

正因为暴利的存在，热门城市新房市场出现一房难求、排队摇号、万人哄抢、打新“黄牛化”、“众筹”打新、伪造资格获取房票、代持炒房、假结婚和假离婚等乱象。

为了整治新房市场“打新”乱象，多个城市曾经出台专门的政策，包括积分制购房、新房五年限售等，以减少投机客哄抢房源。

不过，站在2024年再回头看，当年许多板块的“打新热”其实是一场泡沫，随着房价整体的下行，那些楼市“白马板块”往往跌得更狠。当“新房破发”现象出现，楼市“打新”热潮也随之消失。

中原地产资深分析师卢文曦对记者表示：“同板块二手房比新房贵，这种价格机制本身就是畸形的、不正常的，现在市场变得正常了。”

卢文曦认为，当“新房破发”的情况增多，那些投机客就会从楼市离场，而脑袋一热冲动入市的人也变少了，商品房的市场需求回归理性，楼盘也不再那么容易大卖了。

曾经不少倒挂差大的楼盘，根本无需把品质做好，也不用怎么宣传，开盘就能立刻卖完。“以后的新房销售就不会这么简单顺畅，未来的市场很考验新楼盘的综合素质。”卢文曦表示。

近期，有越来越多的购房者发现自己前两年买的新房，如今已浮亏数十万。对于持有这类房产的人群，卢文曦表示：“房地产本身是一个长周期行业，无论是涨是跌，这个过程都要三至五年才能看清趋势，如果已有浮亏，只能通过时间换空间。”

“新房破发”也加剧了潜在购房者的观望心态，毕竟谁都怕自己买亏了。卢文曦建议，有承受能力的购房者现在可以考虑入市，反正现在是买方主导的市场，价格谈判的主动权在购房者手里；而那些认为目前看不清市场的购房者，可以再等等，待市场趋势更明晰后再入市。