又一个恒大，出现了？

这里的套路十八弯，这里的地雷九连环。

1

违约

地产界又传来了“雷声”。

几天前，禹洲集团（01628.HK）发布公告称，2023年到期的6.5亿美元6%优先票据发生违约。

按照票据条款，禹洲集团本期票据所有未偿本金连同所有应计利息于2023年10月25日到期日应付。

这不是禹洲集团第一次违约。时间回到2022年3月，禹洲集团未能支付2023年到期的8.5%优先票据利息2125万美元，首次发生违约事件。

在那之后，禹洲集团多次爆发美元债务违约和流动性危机。为了缓解债务压力，禹洲集团还曾数次甩卖资产，包括香港物业和禹洲物业服务有限公司的全部股权。

2023年8月，在首次公开违约一年多之后，禹洲集团披露了有关债务重组及业务发展的更新资料，这家房企的债务压力展露在大众面前。与此同时，自2021下半年以来，穆迪、惠誉等国际评级机构相继下调禹洲集团评级，其信用资质持续恶化。

这一点，资本市场的反应更加直观。截至2023年10月31日收盘，禹洲集团的股价为0.142港元/股，总市值仅剩9.29亿港元。这个股价，相比于此前的高点已经跌去——

97%。

这种跌法，已经不能用腰斩、膝盖斩、脚踝斩来形容，这是跌到只剩一层脚底板了。

再往深处看，这和禹洲集团的业绩有关。

财报显示，2023上半年，禹洲集团合约销售金额116.75亿元，同比下降44.27%；收入124.8亿元，同比增长0.75%；母公司拥有人应占亏损63.63亿元，上年同期为盈利5909万元。这利润跌幅，属实有点夸张。

更早的时候，2022年，禹洲集团的归母净利润为-120多亿，同比下滑1490%。

如此业绩“大变脸”，着实令人惊讶。

2

缺钱

频繁违约背后，是禹洲集团日益紧逼的债务。

截至2023上半年，禹洲集团总资产为1249.18亿元，总负债1109.86亿元，净资产139.32亿元，资产负债率88.85%。

从债务结构看，禹洲集团流动负债有1040.48亿元，占总负债比为94%，主要为短期借贷，其一年内到期的短期债务有511亿元。

但根据“小债看市”的梳理，同期禹洲集团账上货币资金仅有48.65亿元，现金短债比低至0.095。这意味着，禹洲集团存在较大短期偿债压力，流动性异常紧张。

根据此前公布的重组方案，禹洲集团将现有票据持有人的票据转换为新美元票据，以及禹洲集团新发行的普通股，债权人可以根据偏好，三选一。

就算是这番操作下，禹洲集团的资金缺口也至少还有22亿美元，折合人民币约154亿元。

快速找到钱还债，是禹洲集团的当务之急。

眼看着房子卖不动，钱也不好借，禹洲集团还把目光投向了内部的“降本增效”。

2022年1月，凤凰网房产杭州站就曾报道过，多位禹洲杭州公司员工称自己遭遇了单方面“停薪留职”，既往的绩效提成未拿到，也未收到处理意见的书面通知。在彼时的禹洲员工看来，这就是一场粗暴又不负责任的“变相劝退”。

2023年初，有媒体根据房企公布的年报统计了各家的裁员情况。被纳入统计的34家房企，2022年员工减少近13万人。平均算下来，每天有350个地产人离开这个行业。

他们中，有些是上有老下有小的地产老兵；有些是刚入行，对地产满怀热情的年轻人；有些甚至是名牌大学刚毕业的校招生。无论何种工龄和状态，他们都被时代的大潮淹没了。

从比例来看，正荣和融信裁员50%，时代中国裁员55%，中梁裁员57%，最猛的则是禹洲——

减员近73%。

▲图源：焦点财经

说实话，这几年裁员的企业见得多了，但像这样大比例的还真是第一次见。

这也侧面佐证了禹洲集团缺钱的事实。

3

狂飙之后

禹洲的起点可以追溯到1994年。

那一年，福建人林龙安从厦门财政系统离职，创立禹洲地产，随后在厦门开发第一个楼盘禹洲新村，赚得第一桶金。

2016年，禹洲将总部迁到上海，随之开始发力。2020年，凭借1049.67亿元的总合约销售额，禹洲成功迈入千亿门槛，并在2021年以1050.21亿元的合约销售额继续稳坐千亿梯队。

禹洲的发展有着典型的闽系风格。自2009年上市以来，禹洲的复合增长率一直保持在30%以上，但2016—2018年，这一数字升到了55%。

从百亿到千亿，禹洲仅用了5年时间。这背后，禹洲发了狠。

一是疯狂拿地。2017年至2020年，禹洲的可供销售销售的土储建筑面积由1184万平方米增加至2310万平方米，四年翻了近一倍。

仅2017年，禹洲就在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块，新增建面379万平方米，拿地规模高于2015和2016年总和。其中不乏溢价率高达180%、380%的地块。

二是疯狂加杠杆。同一时期，禹洲的债务规模也水涨船高，负债总额由624.62亿元增加至1438.95亿元，有息负债规模由275.68亿元增长到了639亿元。

疯狂拿地、疯狂加杠杆的背后，藏着林龙安大干一场的野心。但他没有料到，狂飙的禹洲迎面碰上了“黑铁时代”。

2022年，禹洲集团全年录得累计销售金额356.08亿元，同比下滑66%，早已跌落在千亿之外。

此外，根据氢财经的梳理，2017年至2021年，禹洲集团毛利率分别为35.4%、30.72%、26.21%、4.61%及15%，而2022年更是降到了其上市以来的最低点——

2.71%。

猛扩张、高溢价、高杠杆……狂飙时埋下的雷，如今正在慢慢炸响。

与此同时，禹洲在财务上面临的质疑，也越来越多。万房研究就曾在文章中直言——

挤干合营水分后，禹洲究竟有多少现金利润，可能是人类十大未解之谜。

2020年，证券市场周刊也曾发文质疑，禹洲的合营企业中不仅包括信托等金融机构，也包括一些自然人持有的公司。诡异的是，合作对象背后似乎又有禹洲地产的影子——

莫非禹洲地产“左右手”合作了大量合营公司？

财报可以粉饰，但欠下的巨债，迟早要还。禹洲是否会成为下一个恒大，我不知道。我只知道，莎翁早已说过——

那些残暴的欢愉，终将以残暴结局。