留给85后“房二代”的时间不多了

离2023年结束，只剩两个多月了。

时间不等人。这令昔日的黑马房企新城控股很焦虑。因为，“今年四季度搞不好，就很容易出事。可能跟碧桂园一样了。”孙思告诉「市界」。

孙思供职于一家建筑公司，作为与新城控股打交道多年的乙方，他很熟悉新城的前世今生，“王晓松接了他老爹的班后，很有干劲，大方向也不错，但现在这种时势下，他恐怕难以施展了。”

孙思口中的王晓松，正是新城控股的现任掌舵者。王晓松是2019年临危受命，接替父亲王振华接管新城控股的。王振华是新城控股前掌舵者，其于2019年7月因涉嫌猥亵女童，在上海被采取强制措施，后被判处有期徒刑五年。至2023年9月，王晓松顶着“85后地产掌门人”的名号，已经整整四年时间了。

在收拾父亲留下的烂摊子期间，王晓松一直很稳，这几年新城控股几乎不拿地、公司不断优化裁员、进行组织架构调整。也就是在这些举措当中，新城控股安然度过危机四伏的头几年，成为迄今为数不多的，仍未爆雷的民营房企之一。尽管新城控股目前没有步恒大等房企的后尘，但这并不意味着它就能高枕无忧了。

“无论钱多钱少，能不给就不给”

王晓松缺钱了。

“几万元的维修质保金，新城控股都不给支付。”北京的王强从事的是园林景观施工工作，他今年给新城控股做了一个环京项目。事后，新城控股迟迟未给王强结算，一直到他从原公司离职，这笔钱也还是没能到位。

愤怒的王强，与新城控股多次交涉后，才拿到了一个解决方案：如果供应商还有尾款5万元未结算，可先向新城控股充值15万元，新城控股给供应商抵账一个车位。王强的前老板不愿意接受这个结算方案，因为一则需要缴纳将近10万元的差价，他并不想掏这笔钱；二则抵账的并不是北京的车位，而是不知道几线城市里，不好卖的房子的车位。“这样的车位猴年马月才能卖出去。”努力一番无果后，王强的前老板，打算通过法律的手段追回欠款。



“新城答应的施工签证钱，现在也砍价了。”说起跟新城的一笔未了结的乱账，孙思显得极为无奈，施工签证指的是工程结算增减工程造价的凭据。

除了工程签证钱外，孙思所在的建筑施工公司到现在都还没完全收回新城拖欠的2亿元工程款，这其中并不包含因新城项目的延期交付、停工而产生的管理费、租赁费等索赔项。孙思向「市界」表示，索赔项一直谈不下来，已经谈下来的，是两亿工程款中的10%。而这部分工程款，新城控股是用房子和车位来抵账的。

原本这是一件好事，至少能收回一部分钱。然而，孙思发现，新城用来抵账的房子，有些项目地段相对好一些，有些项目整体卖得并不好，“不是顶楼就是一楼，价格比去售楼部买还贵些。今年回款尤为困难，要钱没有，硬要钱就得打官司，打官司要排队。”这使得孙思所在公司很被动：垫了几个亿的资金，却一直回不了款。

“现在，我们的心态都是绝望之后的平静了，甲方（新城控股）能回多少款是多少吧。”孙思告诉「市界」，现在他的建筑公司已不再接新城的新项目，将以前接的项目做完算完事。

提起与新城控股的合作，孙思连连叹气，“做新城控股的项目，基本都是亏损的。”工程中标价格偏低、甲方付款不及时、疫情黑天鹅的影响等等，是孙思所在公司做新城控股项目不盈利的主要原因。最恼火的事，工程因新城方面的原因停工了，但孙思的建筑公司还在源源不断地产生成本：工地上设备的租赁费、一些员工的工资，还是要照付。

虽然在供应商里的口碑越来越差，但新城控股在一众爆雷房企中还是幸存者。

在王晓松这名85后地产掌门人的带领下，新城控股通过一系列举措，比如几乎不拿地（2022年仅新增两宗土地）、公司人员优化（2019年7月以来已经历几轮裁员）、合并组织架构（2022年商业住宅开发合并），安然渡过了危机四伏的前四年，并且今年上半年还实现了正向盈利，但这并不意味着它就能高枕无忧。因为，新城控股今年资金回笼情况不及上年同期。

新城控股9月7日发布的经营简报显示：2023年1-8月，公司累计合同销售金额约544.53亿元，比上年同期下降36.35%；累计销售面积约675.14万平方米，比上年同期下降21.31%。

销售额下降，让新城控股的财务吃紧。“我在新城得到的内部消息是，他们资金也面临挑战，因为要还债。”孙思告诉「市界」。



新城控股2022年年报显示显示，今年1-8月，公司已如期偿还境内外公开债97亿元，今年9月至12月需偿还的债券达29.97亿元。2024-2025年两年内，则有将近100亿元的债券要还。

此外，新城控股母公司新城发展控股通过三笔发行的美元债也输血给了新城控股：2024年8月到期的2.5亿、2025年7月到期的3亿、2026年5月到期的4亿（单位均为美元）。

9月8日，标普将新城发展及其子公司新城控股的长期发行人信用评级，从“BB-”下调至“B+”；同时将新城控股的未偿还高级无抵押票据的长期发行评级从“B+”下调至“B”，展望负面。

“四季度搞不好，就很麻烦”

感知到新城控股的危机重重，孙思所在的建筑施工公司，正抓紧完成剩下的项目。

在孙思看来，“第四季度如果没搞好，新城就很麻烦。”他之所以有这样的论断，不仅仅是因为新城四季度有数笔债务要还，还因为其营收带有明显的季节性。从2022年的营收数据来看，新城控股全年一半的营收，集中在四季度，2022年新城控股1-4季度营收，分别为187亿元、241亿元、190亿元、537亿元。

为了“四季度不出事”，新城控股也有不少动作。“它停掉了不好的项目，积极复工好项目，争取回款还债。”孙思说。这种说法也有迹可循。“给新城做的十几个项目，现在基本都停工了，只留下一些好的项目在做。”另一名新城控股施工方告诉「市界」。

为了“四季度不出事”，开源节流也仍是王晓松在做的事。由于新城的项目大部分在三四线甚至更下沉的城市，但新城的公司总部在上海，各区域中心又在一二线城市，“新城人力资源成本和管理成本，占营收的比例也就看起来比较高。”IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉「市界」。

以2022年为例，新城控股销售、管理、财务费用率同比提升4.6个百分点至11.3%。这成为新城控股2022年利润下滑速度低于营收下滑速度的主要原因之一。2022年，新城控股实现营收1154.6亿元，同比下降31.4%；归母净利润13.9亿元，同比下降88.9%。

2023年，新城在管控管理费用和人力资源成本上下了狠劲，“工资降了10%-15%。”孙思表示，新城内部裁员和组织优化也仍在继续当中。他还发现，新城控股中南片区的一家公司，从去年开始换了几波人了，项目总、区域总全走了。今年以来，他认识的人中，至少有三个换了。有的人是离开新城控股了，有的人是从别的完工项目上调过来的。



新城控股开源节流，对在职员工的影响不可谓不大。“现在很多人都是一岗多能。”仍留在新城控股的吴江，感觉跟以前比日子苦多了：他们的工资不仅打了折扣，还都与销售业绩挂钩，需看整个大区的月销售指标完成情况，“最低的工资是打六折，业绩最好的拿工资的1.2倍。”吴江告诉「市界」。为了完成销售目标，新城奉行狼性文化，“天津新城的销售，都快被逼疯了。”一名新城控股的销售在社交平台抱怨。

为了“不爆雷”，重新融资贷款，成为新城控股的救命稻草之一。早在今年3月，趁着证监会放松房企股权融资的东风，王晓松和新城控股抛出了一个定增预案：拟向不超35名合格投资者发行股票，数量不超过发行前总股本的30%，即不超过6788.87万股（含本数），募集资金总额不超过80亿元（含本数）。

按照王晓松的设想，扣除发行费用后的募集资金净额，70%将全部用于位于温州、东营、重庆等城市的六个地产项目，另外30%的金额用于补充公司流动资金。然而， 半年过去，这个定增方案一直未有实质性进展。

直到9月25日，新城控股给上述定增方案大幅缩了下水：将2023年度特定对象发行股票的金额，调整至不超过45亿元，对应的发行数量为不超过发行前新城控股总股本的20%。与原有方案相比，调整后的募资金额减少了35亿元。

尽管新城控股未说明原定增预案无进展及后来调整方案的原因，但在一名资深地产人士看来，或许是因新城的定增募资金额过大。有媒体算了一笔账，新城控股第一次预案80亿元的拟募资金额，在当时所有已计划A股定增的房企中，排第三，在民营房企中，排第一。新城的原定募资金额比中南建设（不超过28亿元）、荣盛发展（不超过30亿元）、迪马股份（不超过18亿元）加一起的总和，还高出5亿多元。

很显然，王晓松想借助政策的风口，让新城控股在股权融资端“一口吃成胖子的想法并不现实。”前述资深地产人士如此评价道。此次将计划募资金额近乎减半后，王晓松能否获得监管层的审批，还需拭目以待。这也意味着，新城控股今年能否安稳渡过，仍充满了不确定性。

所有的压力，都落到了87年出生的王晓松身上。

王晓松可能翻盘的空间是什么？

王晓松跟高调的父亲王振华并不相同。

王晓松谦逊很多，他称自己是“创二代”。据乐居财经报道，王晓松是这样理解“创二代”的：不是躺在上代功劳簿上的富二代，而是指年轻人应当勇于尝试新鲜事物，找意气相投之人开创未来。

然而，过去四年，王晓松所作所为，与创新并无关系，都是“求稳”的事。这些动作皆指向一个目标：确保新城控股不爆雷。王晓松对“新城控股不爆雷”的执念很深。

2022年新城控股总体业绩额度只完成了七成，十个大区里几乎没有一个大区完成业绩目标。在这一年的年度总结会上，30%的区域做的都是反思汇报。据说，即便是这样，王晓松还是比较满意的，因为公司没有爆雷。他在会上还表达了对各个大区的感激。也正因为他的”求稳”，使得新城控股一直没有爆雷。这当然也不仅仅是王晓松一个人的功劳。他身边，曾经有一批辅佐的重臣。

曲德君在万达集团工作了17年，于2019年7月加盟新城控股。2020年初，王晓松用曲德君，顶替了新城老臣陈德力，分管商业管理事业部，并在今年年初成为仅次于王晓松的新城控股“二把手”。在商业地产领域经验极为丰富的曲德君，几乎将万达广场的商业模式照搬到了新城的吾悦广场。

“老新城人”梁志诚，于2003年加入公司，2014年接任执董职位，在新城耕耘20年左右，他是一步一个脚印升上来的。2021年5月份，王晓松辞任总裁一职，该职务交到了梁志诚的手中。梁志诚带领新城控股，在2021年实现了2337亿的销售业绩，营收达到1682亿元，“三道红线”全部降至绿档。

管有冬，2010年进入新城控股，2013年升任财务管理中心助理总经理。2015年末，年仅32岁的管有冬成为公司财务负责人，开始执掌新城控股财务。2022年，管有冬升任新城控股高级副总裁。

王晓松从父亲手里接管下公司之后，梁志诚主管地产，曲德君主管商业，管有冬主管财务，三人分工明晰。像大多数房企一样，少东家王晓松希望通过股权激励来留住职业经理人，2019年起，曲德君、梁志诚、管有冬等高管数次获得新城控股的限制性股票和股票期权。

然而，时移世易。今年年初，一代新人换旧人，王晓松的左膀右臂——曲、梁先后离开公司。先是1月19日，新城控股发布公告称，梁志诚因个人原因，辞任新城控股总裁职位，然后是2月16日，新城控股发布公告称，曲德君通过其亲属转交辞职报告，因个人原因，申请辞去公司董事及联席总裁职务。在一纸公文发布的同时，媒体披露，曲德君因协助相关部门调查，失联了一段时间。

取代曲德君和梁志诚两人的，是监事会主席陆忠明、董事会秘书陈鹏。陈鹏曾任天同证券研究所行业及公司研究员，中原证券研究所财务顾问部副总监；陆忠明1992年到1995年，先后在江苏的两家公司从事财务工作，并于2002年进入新城控股工作至今。然而，在外界看来，这两人的职业履历并不如曲德君和梁志诚辉煌。除了有丰富的财务能力，他们其他能力如何，目前并没有发挥出来。这些新职业人能否带领新城走出困境，还有待市场和时间检验，也给新城的未来增添了很多未知数。



不过，新城也有自己翻盘的一些底子在。

新城控股的商业地产品牌吾悦广场，目前经营得还不错。截至2023年8月25日，新城控股已开业151座吾悦广场。截至6月末，吾悦广场已开业面积1367万平方米，出租率达95.22%。自2021年以来，新城控股的商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。今年上半年，该比例为2.12倍。

从目前来看，吾悦广场是新城控股融资的一个重要抓手。新城控股2022年财报显示，截至2022年末，其有息负债为713亿元。“（而在这）713亿元中，基于吾悦广场的贷款包括经营性贷款、CMBS（商业不动产抵押贷款支持证券）以及部分中票的部分，接近260亿元。”新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬在公司2022年度业绩会上表示。

王晓松并没有将全部的希望，都押在吾悦广场身上。除了优化裁员、开源节流、合并架构外，王晓松仍在处置资产。9月26日，新城控股母公司新城发展，第二次将星轶影院摆到货架上。这一回，新城发展作价13.67亿元，比上次最低30亿元的交易价格，缩水了54%。新城不光在商业地产上，在通过内部反腐来压减成本上也学起了万达，“新城控股现在也在搞内部反腐，如有问题，即使离职也会追责。”吴江告诉「市界」。

种种迹象表明，王晓松并不甘于躺平，为了不爆雷的执念，他还在和时间赛跑，拼命努力。

在柏文喜看来，这家昔日的黑马房企，有几个优势可以助力其挺过至暗时刻：自身品牌的影响力、业务布局的多元化，前几年保守稳健的打法为它积蓄了抗御市场风险的能力。“公司还需要继续加强项目管理能力，降低各项成本和提高运营效率。”柏文喜向「市界」表示，随着房地产市场的变化和政策的调整，新城也需要灵活应对市场变化，抓住机遇推动销售回款和提升市场份额。

不过，尽管“认房不认贷”等政策的东风接踵而至，但楼市的春天并没有如期到来。从今年9月的数据来看，楼市整体成交同环比均下降，二线成交面积整体环比下降5.20%，三四线城市整体成交跌幅扩大。新城控股的主阵地，正好在二到四线城市。

2021年业绩会上，王晓松曾经说过：“没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。”1987年出生的王晓松，即将在一个多月后的12月，迎来自己的36岁生日。那时候，他能带领新城控股，很好地抵御住寒冬，进而迎接春天的到来吗？

（文中孙思、王强、吴江为化名。）