市场弱复苏，开发商保交付的进化之道

保交楼、纾困房企的利好政策仍在小步加码。

7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理局发布通知，延长“金融16条”中的使用期限，将存量贷款展期、配套融资两项支持政策的期限，延长至2024年底，其余政策则长期有效。

在销售弱复苏、融资不畅、债务压顶的市场环境中，这样的金融利好政策，无疑将会在一定程度上缓解开发商们的资金压力。

国家统计局数据统计，2023年以来，房屋累计竣工面积持续保持正增长，1-5月竣工面积27825.96万平方米，同比涨幅为19.6%。其中，住宅竣工面积20194.33万平方米，增长19%。

这背后，则是“保交楼、保民生、保稳定”顶层设计的具体成果，这也是2023年中央布局的重点任务。据统计，2023年上半年，TOP50房企今年上半年总交付数约为202.58万套，其中碧桂园以27.8万套的交付数位列榜单第一名，占了TOP50房企交付量的13.7%，远大于第二名及第三名之和，占TOP50房企交付量的13.7%。

在按时交付的同时，部分优质开发商也日渐重视交付品质，努力实现高质量交付。在市场弱复苏背景下，这对于早日走出低谷、重塑市场信心、提振销售，进而促进行业良性健康发展至关重要。

前热后凉，市场仍在弱复苏

市场回暖的漫长且复杂的周期，似乎连行业大佬郁亮都错判了形势。

“实际情况比当时预期要差一些。”在6月底的股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，短期内，市场还在承受较大压力，合理的需求没得到释放，成交也没有达到合理的水平。

作为论证，他提及的数据包括，4月，一二线城市新房成交环比下降26%；5月又环比下降了2%；6月的先行指标显示，当一手房来访量环比下降7%左右，二手房带看量也下降10%左右。

2023年上半年，楼市小阳春仅仅昙花一现便快速消失，成交前高后低，未见明显回温的势头。

从百强房企销售业绩来看，克而瑞数据统计，上半年，百强房企销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%，增幅较前两月有明显回落。其中，6月环比增长8.5%，这一增幅处于历年同期的最低水平，同比则由正转负，下降28.1%，并创下近5年来的最低值。

销售回款疲弱、内部造血有限的同时，开发商的外部融资渠道也仍未畅通。

2023年1-6月，80家典型房企的累计融资总量为3137亿元，同比减少26%。6月房企发债143亿元，这是2020年以来的单月新低。这其中，境内发债主体仍为华润、招商、越秀等国央企居多。

“从实际落地的融资现金流来看，规模仍有提升空间，且主要流向了优质头部房企，民企在债券市场上相对弱势。”华泰证券在2023年7月份一份研报中指出，4月以来地产销售有所弱化，市场对于房企现金流的担忧有所升温，部分年内到期规模较高的房企偿债压力有所加大。

内外交困之际，上半年，越来越多的上市房企被动戴帽，以及强制退市。截止6月21日，共有11家A股上市房企戴帽ST，包括阳光城、泰禾、宋都等。建业、合景泰富也在上半年陆续出现债务违约暴雷。

在易居CEO丁祖昱看来，楼市复苏动能放缓下，三季度仍有债务到期高峰，房企的债务压力依然较大。他预计，三季度房地产销售同比增速大概率将持续回落，商品房面积保持负增长，金额增速下滑5%左右。

丁祖昱认为，当前行业最大的核心问题在于市场预期，在于居民对于房地产的长期“看空”以及本身购买力的不足。

保交付的应有之义

要想扭转市场预期，首先要做的当然是保交付，如期兑现对购房者的交房承诺。

自2022年7月起，房企流动性危机冲击下，导致各地出现项目停工、烂尾等情况，“保交楼”就成为行业头等大事。

一系列政策资金也随之相继落地，比如政策性银行设立 2000 亿元保交楼专项借款，央行推出 2000 亿元“保交楼”贷款支持计划，房企的信贷、债券和股权融资“三箭齐发”。 2023年4月政治局会议再次强调，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”。

除了关乎民生问题外，保交楼也能直接带来经济效益。

2023年5月，中泰证券份一份研报指出，在消费整体低迷的背景下，保交楼将为消费贡献有益增量，商品房交付后会带动家电、家具和建筑建材等地产后周期商品的消费。

其定量测算显示，2021年三季度至2022年年末，全国约有2.7亿平方米的商品房延期交付。假定都能交付，装修需求有望带动家电、家具、建筑及装潢材料销售额共计3247亿元，占2022年社会消费品零售总额的0.7%。

“信心比黄金更重要”，对于开发商来说，保交付更是应有之义，也承担着重塑购房者信心的期待。

多方努力下，销售萎靡不振，保交付仍在稳健推进。2023年1-5月，全国住宅竣工面积20194.33万平方米，增长19%，4-5月份的增速较前3月份加快3.2个百分点。

从各家表现来看，头部企业仍是“保交楼”的主力。亿翰智库统计数据显示，2023年上半年，TOP 5房企的交付套数均超过10万套，占TOP 50房企整体交付量的36.38%。

这其中，在上一年累计交付近70万套房屋的基础上，碧桂园这半年交付房屋27.8万套，继续稳居行业第一。此外，其余交付4强，则为万科、融创、保利、绿地，分别为12.8万套、11.7万套、11.4万套及10万套。



从按时进化到高质量交付

如果说按时交付是房企社会责任担当，那么，主动提升进化到高质量完美交付，就更能彰显一家企业的产品力和服务能力。这一点，在当下严峻的市场环境中显得尤为不易。

7月10日，在公司月度管理会上，碧桂园总裁莫斌表示，继续全力以赴完成保交楼政治任务，在行业大考中践行初心使命，并要求“区域总裁一定要把按时交付、完美交付，当成自己的首要任务。”

此前，龙湖董事长陈序平也曾表示，不只是按时交付，高品质的交付，让客户满意加惊喜，行业再难、再有挑战，这一点是不变的。

克而瑞地产研究一篇研报指出，交付力串联从产品设计、成本、工程，到品控、服务跟进等全线条、各部门，硬核的交付力不仅是房企契约精神、口碑树立与传播的重要载体，更是房企整体经营管理能力的体现。

部分房企已经开始在搭建并完善交付体系，从风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化动作流程。

举例来看，央企保利发展打造了“设计-材料-施工”一体化建造体系，并将建造过程的透明化、在线化、可视化、标准化，让每一批材料进场、每一道关键工序验收有迹可循。

反观“交付大户”碧桂园，其在按时交付的基础上，建立了全周期质量检查体系，通过工程巡检，交付评估，飞检、综合巡检制度，并在项目正式交付前，聘请第三方对所有交付批次开展交付评估工作，设置了800余个检查项，交付评估成绩不达标的不允许交付。



(图说：湖北枣阳碧桂园利达天玺项目陪同业主验房)

数据显示，2023年上半年，碧桂园累计交付评估592个批次，交付评估一次性通过率达92%。

市场下行压力下，降标、减配、工程质量等问题层出不穷，产品力的重要性显得更为突出，对于愈加理性的购房者而言，这些因素将直接左右其买房决策，也势必成为房企们追求长期主义、注重品牌口碑、行业回归制造业逻辑的核心缘由。

高品质、大规模的如期交付，这反过来也会直接利好于公司销售业绩，构筑运营的良性正循环。这在此轮行业周期洗礼中格外明显，“胜者为王”趋势明显，央国企及部分优质民企韧性较强，中小房企则竞争力不足。

克而瑞数据统计，2023上半年，百强房企门槛降至50亿级别，TOP 10房企格局也开始分化，保利、万科、中海、华润、碧桂园全口径销售额，均超过1600亿元，超过龙湖、绿城、建发、滨江一个身位，这四家房企均在900亿元级别。

值得注意的是，十强房企中，多达7家为央国企背景开发商，仅有碧桂园、龙湖、滨江三家为民企。

此外，从销售面积来看，中指院统计称，碧桂园以2085.6万平方米位居榜首，保利、万科则分别以1513.3万平方米、1263万平方米位居二三位。