万科要赚辛苦钱了

作 者丨吴抒颖

编 辑丨骆一帆

图 源丨图虫

近几年万科的业绩发布会或者股东大会的看点之一，是万科董事会主席郁亮对市场现状的预判。去年，在楼市悲观之际，以前 " 不预测天气 " 的农民郁亮多次乐观发声，坚决看好房地产行业、坚守十万亿级的市场。

进入 2023 年，房地产市场在头两个月有明显回暖，而 3 月之后，市场又出现了阶段性下滑，业界对未来的态度，一时之间也陷入了分歧。郁亮作为龙头房企的掌舵者，再一次针对市场公开表态。

郁亮说，市场既没有 " 狂飙 "，也没有 " 倒春寒 "，新房需求上有天花板，下有保底线；从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段，且在国内城镇人均住房面积已达 40 平方米加之大量供应下，新房市场无法再回到 2021 年历史峰值。

市场下行压力尤在，万科业绩在经历 2021 年的利润腰斩之后，艰难守住了企稳的结果。去年，万科实现营业收入 5038.4 亿元，同比增长 11.3%；实现归母净利润 226.2 亿元，同比上升 0.4%，保持持平。

面对房地产市场缓慢复苏的局面，万科未来开发业务仍将受到周期波动的影响。在此背景下，万科也在迷雾中探索新的增长曲线。

郁亮说，从中长期看，万科经营性业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。郁亮也提到，经营性业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。

开启缩表周期

一个不争的事实是，房地产市场已经触及天花板。在这种背景下，作为龙头房企的万科自知冷暖。

郁亮说，新房需求方面，上有天花板、下有保底线。一方面，国内城镇人均住房面积已达 40 平方米，加上近几年大规模建设住房也在陆续交付，大量供应下，新房市场无法再回到 2021 年历史峰值；另一方面，外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持 12 亿平方米左右的需求。

这意味着，未来几年，房地产市场的规模或将保持相对恒定，在规模萎缩的市场中，巨头之间的竞争也会更加激烈。

郁亮认为，万科自身要认准大势，做好自己的事。" 短期市场上下起伏是正常现象，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。"

去年以来，万科销售规模以及财务指标随着市场走势而进入缩表周期。2022 年，万科开发业务全年实现销售金额 4169.7 亿元，同比下降 33.58%；虽好于市场平均水平，但落后于座次接近的龙头房企。

截至去年末，万科资产、负债总额同比也均有下滑，而经营活动现金流更是罕见为负，全年净流出为 132 亿元——这些数据，都可以看到万科这位龙头在逆市中的压力。

更为显著的收缩指标显示在投资上。万科去年全年权益地价总金额约为 496.4 亿元，与此前几年拿地金额有较大差距，这意味着万科拿地上采取更为审慎的策略。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海在业绩会上表示，基于行业深度的调整和变化，万科倾向于守住安全底线的方向，也设定了更加严格的投资标准。

张海表示，今年以来，房企投资聚焦核心城市、核心区域，多年由于出让条件的原因，万科获取的几率并不是很大，因此最近也在研究差异化投资策略。整体来说，万科会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资节奏。投资要为业绩的连续和稳定起到支撑的作用。

一个侧面的印证是，万科在它重要的粮仓上海区域、南方区域进行了密集的调兵遣将——在 " 业绩论英雄 " 的论调下，这些新上任的城市负责人多数在过往的城市打过胜仗，他们也被寄托着带领这些重点城市攻城略地的希望。

有耐心赚小钱

万科这份差强人意的年报中，经营性业务是难得的亮点。尽管与开发业务体量暂不可比，但管理层的亲身上阵，让外界看到万科对这类业务的重视，更让资本市场对万科第二曲线有了希望，也感知到万科努力的痕迹和方向。

2022 年，在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务也有明显进步。去年全年，万科经营性业务全口径收入达到 512.6 亿元，同比增长 23.1%。

业绩会上，郁亮在回答 21 世纪经济报道记者的提问时表示：" 学费付了很长时间终于付完了，开始有正向贡献了。到去年为止，我们已经取得把经营性业务加在一起对报表贡献是零的成绩。以前这些业务都是亏的，要吃掉很多利润。所以就算是零我都很高兴，终于不会成为负担了。"

去年，万科经营性业务最为高光的时刻，是将旗下的万物云送上了资本市场。作为万科经营性业务的 " 领头羊 "，万物云去年实现营业收入 301.06 亿元，同比增长 27.0%；归母净利润 15.1 亿元，同比减少 9.42%。

万物云以外，万科旗下长租公寓泊寓也即将对财务报表带来正向贡献。万科总裁祝九胜此前说过，泊寓将在今年实现报表盈利，在今年业绩会上，泊寓实现报表盈利的目标是不会改变的，并且这个目标是在成本法下的盈利。

对于商业、物流等业务，尽管万科目前也看到了营收的增长，但各个业务的具体实现盈利时间，万科并未披露。去年，万科商业业务实现营业收入 87.2 亿元，同比增长 14.3%；物流业务实现营收 35.6 亿元，同比增长 17.9%。

万科执行副总裁兼首席运营官刘肖在业绩会上指出，REITs 作为房地产证券化的政策工具，它给一些优质的资产提供了一个非常好的退出渠道。在投融建管退中，" 退 " 的环境越来越好也会有利于投融建管。" 万科面对重要机遇，也积极尝试，政策利好会成为万科不动产经营性业务的重要动力，也会成为万科经营性业务战略转型的重要动力。"

在赚小钱、慢钱和辛苦钱的板块中，万科看到了希望，也做了积极尝试，未来也有分拆上市获得价值重估的机会。在房地产行业开发业务走低的当下，龙头房企的探索往往具有前瞻性，万科做好了准备。

经营服务业务是赚辛苦钱，万科会保持耐心

在回答 21 世纪经济报道记者关于经营性业务未来表现会如何时，董事会主席郁亮分享了他的看法。

郁亮认为，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。

郁亮也看到了一个趋势，随着融资渠道的开放，经营性不动产 " 投融建管退 " 闭环也在逐渐形成，目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。

在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。郁亮谈到几点，一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。

郁亮对于经营服务业务的未来表达了信心。他称，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。当然，他也提到，经营服务业务赚的是 " 小钱 "、" 长钱 " 和 " 辛苦钱 "，万科会保持耐心。