作 者丨杨坪 , 吴抒颖 , 孔海丽
编 辑丨包芳鸣 , 张伟贤 , 见习编辑张铭心
图 源丨视觉中国
地产行业政策暖风频吹。
2 月 27 日晚间，深交所官网发文称已召开房地产行业市场主体座谈会，深入调研了解房地产支持政策的落地成效和房企生产经营、资本运作情况及面临的挑战，听取相关房企及中介机构对进一步做好政策落实等意见建议。
深交所表示将支持房地产市场平稳健康发展作为一项重要工作，制定专项工作举措，更好发挥资本市场直接融资功能，有力支持合理融资需求，促进改善优质房企资产负债表。
2 月 28 日，房地产指数飘红，上涨 0.76%，蓝光发展、万通发展、华发股份、新华联等上市房企纷纷大涨。
光大证券地产行业分析师何缅南指出，" 当前从中央到地方的各级政府对房地产行业的政策支持力度均较强，尤其 2022 年末以来‘三箭连珠’等支持政策陆续落地，有效促进了房地产行业平稳健康发展，切实增强了市场信心。深交所深入调研了解市场一线政策落地成效，有利于更好发挥好其市场组织和平台枢纽作用，多措并举支持优质房企健康发展。"
深交所鼓励房企用好融资并购工具
根据深交所介绍，股权融资方面，自 2022 年 11 月股权融资五项措施发布以来，深市共计 9 家上市房企和 4 家涉房上市公司披露再融资预案及并购重组方案，拟合计募集资金 434.40 亿元。
债券融资方面，2022 年以来，深市累计支持房企发行公司债券 773.30 亿元，发行资产支持证券 982.86 亿元，保障房企增量融资与接续融资需求，有序拓宽优质房企募集资金用途；落地房企 " 央地合作 " 增信新模式，累计达成相关信用保护合约或凭证 8 笔，名义本金合计 12.40 亿元，撬动房企融资 30 余亿元。
基础设施 REITs 方面，发布保障性租赁住房 REITs 指引，落地市场首单相关产品，积极服务构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度。
风险化解方面，多措并举支持优质房企纾困出险房企，大力推动债务风险化解处置，2022 年以来多家房企通过债券展期、回售撤销、回售转售等市场化方式缓解债务压力。
与会房企及中介机构负责人表示，房地产相关支持政策陆续落地，对行业健康发展起到了积极促进作用，切实增强了市场信心。
在座谈会上，参会市场主体还围绕股权融资、债券融资、公司经营、风险化解等进行了经验交流，并就进一步优化再融资并购重组制度、提升审核效率，健全房企债券融资机制、提升投资者参与积极性，推进基础设施 REITs 市场建设等提出建设性的意见建议。
深交所相关负责人表示，" 推动房地产市场平稳健康发展是一项系统工程。深交所将和地方政府、行业主管部门、国资监管部门、市场主体、中介机构等市场各方一道，密切关注房地产行业发展动态，切实发挥好市场组织和平台枢纽作用，干实事，谋实招，求实效，鼓励房企用好融资并购工具，支持房企拓宽债券募集资金用途，以及发行以资产信用为支持的 CMBS、不动产持有型 ABS、绿色债券等固收产品，助力房地产市场平稳健康发展，更好服务稳定宏观经济大盘。"
" 在稳妥处置某些房企风险的同时，资质良好企业的合理融资需求得到有力支持，经营情况重回正轨。从数据来看，随着相关支持政策的落地，市场信心逐渐恢复，民营房企融资环境得到一定程度改善，在 2022 年年末少数标杆民营主体‘第二支箭’加速推进后，2023 年 1 月中骏集团控股等民企陆续获益得以破冰发债，同时部分民企在流动性得到补充后逐步恢复拿地能力。" 何缅南表示。
上市房企积极启动融资并购工具
值得一提的是，这只是当前监管层支持房地产行业发展的一角。从 2022 年下半年以来，行业政策暖风频吹，A 股上市房企融资效率显著提升。
2022 年 11 月 11 日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好 " 保交楼 " 金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、加大住房租赁金融支持力度等方面发布 16 项举措，全力支持房地产市场平稳健康发展。
随后，2022 年 12 月 21 日，证监会官网再发文强调 " 大力支持房地产市场平稳发展 "，指出将全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企 " 借壳 " 已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。此外，证监会还提出加快打造 REITs 市场的保障性租赁住房板块。
根据 21 世纪经济报道记者统计，2022 年 12 月以来（截至今年 2 月 28 日，下同），合计有 16 家上市房企发布了增发预案，合计拟募资超过 747 亿元，另有 6 家上市房企作为竞买方发布重大重组方案。
其中，万科 A、保利发展定增融资规模分别达到 150 亿元和 125 亿元，是定增规模破百亿的企业。
招商蛇口则拟以 89.28 亿元的交易价格购买深投控持有的南油集团 24% 股权，和招商局投资发展持有的招商前海实业 2.89% 股权，同时，招商蛇口还拟向包括招商局投资发展在内的不超过 35 名特定投资者非公开发行股票募集配套资金，募集资金金额不超过 85 亿元，其中 42 亿元用于补充流动资金及偿还债务，43 亿元用于存量项目的建设使用，是目前已公开的交易规模最大的房企重组案。
债券融资渠道同样火爆。根据记者统计，2022 年 12 月至今，合计有 54 家次上市房企启动债券融资，发行规模合计达 639.82 亿元，包括 20 单短期融资券、13 单公司债、13 单中期票据和 8 单资产支持证券，发行规模分别为 160.6 亿元、165.9 亿元、195.5 亿元和 117.82 亿元。
"2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。从供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权‘三箭连珠’综合协同，有力提振行业信心；从需求侧来看，5 年期 LPR 连续下调，地方政府‘因城施策’引导合理住房需求，包括优化 " 认房认贷 " 标准，下调首付比例等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。" 何缅南指出。
2 月楼市回温明显
销售人员：去洗手间都没空
2 月份，楼市成交量明显复苏。
中指研究院数据显示，2 月各线城市成交环比均呈现上升，16 个主要城市整体成交量环比大幅上涨 31.9%。
"2 月中旬，项目开盘原本准备邀约 600 人，实际到场 1000 多人，也是超过了我们预期。" 一些新房销售在 21 世纪经济报道记者的走访中普遍透露市场热度明显提升。" 市场热起来了，最忙的一天，我接待了 15 组客户，别说吃饭了，那天真是去洗手间都没空。"广东省江门市龙湖一项目的销售人员说。
提及成交上涨的原因，多位销售均认为，此前被压抑的购房需求密集释放是主要因素，经济大环境改善带来的信心恢复，也推动了购房者入市。
各线城市成交环比均上升
中指研究院监测数据显示，2 月份一线城市成交面积环比上涨明显，其中广州涨幅最大，环比涨幅为 79%，深圳次之，环比涨幅 57%，北京成交环比上涨 28%。
二线代表城市环比涨 43.9%，同比亦有恢复。
重点城市中，北京的改善性需求复苏明显。一家全国知名房企北京销售条线相关人士透露，目前北京新房市场以改善型客户为主，地段较好、产品力领先且符合改善需求的房源相对稀缺，销售较为火爆。" 客户信心提升，购房需求高涨，看到适合的房源，也会当机立断、迅速出手。" 该人士表示。
此外，成都、南京、合肥、长沙等热门城市的成交量有明显提升，浙江多地也出现了明显的销售回温迹象。
多城二手房周成交创新高
值得注意的是，这种上涨趋势随着时间推进愈发明显。
2023 年第 9 周（2.20-2.26），诸葛找房研究院监测的重点 10 城二手住宅成交量为 21107 套，环比上涨 21.12%，有多个城市的二手房成交量达到近两年来的峰值，诸葛找房方面预计，接下来二手房市场将会继续回温，重点城市楼市小阳春可期。
十强房企位次重列
在小阳春的带动之下，今年前两个月房企销售表现回暖。受此带动，房企销售也呈现较好的态势。
克而瑞统计数据显示， 2023 年 2 月，TOP100 房企实现销售操盘金额 4615.6 亿元，单月业绩环比增长 29.1%、同比增长 14.9%。
泛起波澜
具体到各个梯队来看，房企的分化依然存在。TOP10 房企中，销售操盘金额门槛同比增长 25% 至 241.7 亿元。其中，保利、中海、华润、招商、建发等央国企业绩同比表现突出。
在这份销售榜单中，可以明显看到企业之间的分化：其中，保利以 635 亿元的销售额坐稳冠军之位，是今年前 2 个月中唯一销售额超过 600 亿的房企；而万科继续稳居亚军，销售额为 573 亿元，碧桂园紧随其后，录得 562 亿元的销售额。
在 TOP10 的榜单中，除了碧桂园、龙湖为民营企业以外，其他企业均为具有国资背景的企业，华发股份、建发房产这两家背靠地方国资的房企表现值得关注。华发股份以 249.8 亿元的销售额冲进第 8 名，而建发房产则以 246 亿元的销售额居于第 10 名。
后市展望
除了 TOP10 房企表现有明显的提升，其余梯队的门槛是在下降的。
根据克而瑞统计数据，TOP30 和 TOP50 房企的销售操盘金额门槛分别为 61.4 亿元和 35.9 亿元，同比降幅较高达 28.4% 和 29.1%。TOP100 房企的销售操盘金额门槛也降低 32.1% 至 11.3 亿元。
此种背景之下，未来房企的业绩表现，是投资者关注的重点。
克而瑞表示，展望后市，金三小阳春可期。一方面当前暂未进入供应高峰期，多数房企蓄势待发，3 月预期将迎来一波集中供应，有望拉动成交放量；另一方面，二手房市场从回升程度和市场热度都略高于新房市场，这也侧面论证了居民购房信心逐步修复，为后期新房市场回暖奠定了良好的基础。
但具体到房企身上，这种热度能否蔓延并不确定。
据 21 世纪经济报道记者近期对华南多家重点国企、央企及民企的调研，目前多数房企是抱着 " 抢收 " 的心态迎接小阳春，而对于下一季度的行情，则多数表示仍在观望。
一位龙头房企的人士告诉 21 世纪经济报道记者，" 小阳春是因为基数低，而且去年 12 月之后的成交都在很低的位置，最近的需求就是这么来的，很多刚需或者有换房需求的在年后集体行动，才导致成交量的走高。"
一位民营房企的人士则对记者表示，市场能否持续向好目前仍然不明朗。" 因为中长期来看，是取决于购房者的需求，但现在的需求是肯定不可能回到以前的高位的。"
克而瑞在报告中也提醒，百强房企 2 月业绩的同环比增长，还有一部分原因在于今年 1 月和去年同期的基数相对较低。3 月市场能否延续稳步修复的预期，还取决于企业整体的供应规模和居民需求及购买力的恢复情况。
对于后市的表现，也有部分机构持十分积极乐观的态度。
中信证券在近期发布的研报中指出，新房和二手房市场正在明显快速复苏，此前不被看好的三四线城市也在复苏之列，且由于政策可持续，相信复苏持续性也比较强。" 我们看好销售很可能超预期，此前拿地积极的房地产开发企业，以及受益于销售复苏的房地产服务商。"
