官方披露全国已有6亿栋房屋!房子是否过剩？

" 全国已有 6 亿栋房屋 "？近日，这个庞大的数据掀起巨大波澜。

不久前，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，有关部门负责人对外披露，在过去三年里，" 住房城乡建设行业获取了全国近 6 亿栋城乡房屋建筑数据以及 80 多万处市政设施数据 "，而全国 100% 的乡镇、100% 的社区（行政村）和 7 ‰的家庭都参与了调查，住房和城乡建设系统动员了 260 多万人参与。

这一组数据也被广泛解读为 " 首次回答了我国到底有多少房子 "。但根据住建部自 2022 年末以来陆续对外披露的信息来看，"6 亿栋 " 并不能作为这一问题的回答。

根据《中国建设报》相关报道，由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国 6.6 亿栋城乡房屋建筑。其中，农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量 90% 以上，以面积计占一半；而城镇房屋则为 4700 多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。

这也就意味着，看似庞大 "6 亿栋 " 中并不全是商品房。有房地产业内人士表示，" 农村房屋在其中占了 9 成，城市中还有一栋栋厂房之类的建筑，总的算下来，住宅占比不会很大。"

同策研究院研究总监宋红卫也向第一财经表示，普查小组给出的数据中除了商品住宅以外，还包括了大量的非商品住宅房屋，比如工厂、员工宿舍、酒店、长租公寓等，此次调研更重要的的意义是 " 数字化构建了全国建筑的楼盘字典 "，这对于我国未来产业规划以及住房的规划具有重要的意义。

这一数据引得广泛关注的关键在于，近年来关于我国房地产是否过剩的讨论不曾断绝，关于房屋空置率高企的话题也总是会吸引眼球。

从目前各方面统计和研究的数据来看，我国当前人均居住空间并不小。据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴 2020》显示，截至 2020 年 11 月 1 日，我国家庭户人均住房建筑面积达 41.76 平方米。其中，乡村的家庭户人均住房建筑面积为 46.8 平方米，城市和镇的分别为 36.52 平方米、42.29 平方米。

但这其中存在着结构性问题。据上述普查年鉴，在拥有广州、深圳两大一线城市的广东省，其人均住房建筑面积约为 29.59 平方米、户均为 72.06 平方米，位列各省市之末；上海的人均和户均居住面积分别为 30.58 和 73.86 平方米，位列倒数第二；北京的则为 33.41 和 77.64 平方米，位居倒数第三。

若假设得房率平均为 80%，一线城市的人均套内面积则将低于 27 平方米。据中银证券研报显示，发达国家的这一指标普遍在 30 平方米以上，其中美国、英国、法国分别为 52、40、37 平方米，日本、韩国则分别为 31、27 平方米。该机构预计，每年由人均住房面积提升带来的新增住房需求仍将有约 5 亿平方米左右。

另据任泽平团队在 2023 年 1 月发布的《中国住房存量研究报告》显示，1978-2020 年中国城镇住宅存量从不到 14 亿平方米增至 313.2 亿平方米，城镇人均住房建筑面积从 8.1 平方米增至 34.7 平方米，城镇住房套数从约 3100 万套增至 3.63 亿套，套户比也从 0.8 增至 1.09。

" 一般而言，套户比小于 1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于 1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在 1.1 左右。" 上述报告称，从国际看，美国、日本的套户比分别为 1.15、1.16，德国为 1.02，英国为 1.03，中国城镇住房套户比接近 1.1，表明住房供给总体平衡。

但分城市等级来看，2010 年一线、二线、三四线城市套户比分别为 0.92、0.93、0.96，到 2020 年套户比分别为 0.97、1.08、1.12，一线城市住房供给明显偏紧。

另外，细看这些住房，期间存在着诸如房龄过高等一系列问题，仍有更新改善的需求存在。

保利发展控股此前发布《保利 2021-2022 年房地产行业白皮书》（以下简称为 "《白皮书》"）显示，住建部曾于 2021 年披露，我国 2000 年底前建成的城镇老旧小区有 21.9 万个。统计局 2015 年的人口抽样调查显示，全国城镇家庭有 31% 购买一二手商品房，有 50% 居住在公有住房、经适房、自建房等，19% 为租房或住在工厂宿舍等；据楼龄统计，有 48% 家庭居住在 2000 年底前建成的房屋。

《白皮书》预测，截至 2020 年，2000 年底前建成的房屋仍有近 100 亿平方米。原公有住房、经适房及 2000 年底前建成的大量老旧住房，面积小、质量低、配套差、物业管理不足，居民仍有许多改善需求待释放。