87亿港元！长实抄底香港启德地皮

受第五波疫情、美国加息潮等多重影响，香港房地产市场持续震荡。

12 月 21 日，香港地政总署公布，长江实业（简称长实，01113.HK）以 87.03 亿港元中标香港九龙区启德地皮，批租期为 50 年，平均每平方英尺楼面地价仅为 6138 元，地价重返 8 年前水平。

长实拿地价远低市场预期

本次长实中标地皮包含启德 2A 区 4 号、5（B）号及 10 号商住地 3 个地块，面积约 21.44 万平方英尺，涉及可建总楼面约 141.8 万平方英尺，指定作非工业（不包括仓库、酒店及加油站）用途，为香港第四季度最大规模住宅官地。

此前市场对该地皮估值为 113.4 亿至 148.89 亿港元，每平方英尺地价估值为 8000 至 10500 港元。戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明向 21 世纪经济报道记者表示，戴德梁行内部估价为 95 亿港元，每平方英尺 7800 至 8000 港元，已为最保守价格，但实际中标价格仍较预期低 8.4%。

去年 2 月，长实曾以 102.8 亿港元投得启德第 4E 区 2 号住宅地，平均每平方英尺楼面地价为 15861 港元，本次中标地价较上次下跌 61%。

黎剑明表示，香港市区大面积地皮供应量极少，只在启德区存有少量，因此发展商对投资地产仍有热情，" 但因今时今日市场不利因素较多，发展商出价必然保守又谨慎 "。他指出，长实中标价格远低于市场预期有多重原因。

一是地皮客观条件限制。本次长实中标地皮面积广，考虑到加息等因素，建筑成本高昂，由于项目投资额庞大，开放商更倾向于保守出价。同时，地皮虽在港铁宋皇台站附近，但并不位于启德区中心，而是在土瓜湾旧区。另外，地皮并不完整，分成 3 块，还需要建设政府社区设施，设计存在难度。

二是楼市交投疲弱对地价或有影响。根据戴德梁行发布的香港房地产市场 2022 年回顾及 2023 年展望，2022 年香港一、二手住宅交投持续放缓，前 11 个月每月平均成交宗数不超过 4000，预估全年总成交量为 4.5 万宗，为 10 年以来低位。多家发展商在启德区还有积存货尾未卖出。

为何特区政府接受低价卖地而不选择流拍？黎剑明认为，过去几次售地，政府已接受地价下跌趋势，如屯门大榄住宅地、安达臣山商业地等地皮，都是越卖越低价，平均每平方英尺楼面地价从 12000 港元降到 8000 港元左右。政府亦需要稳定收入，" 所以政府定价时已考虑清楚，不似以前做法。"

香港楼市明年有望恢复

虽然长实以低价中标，但多位采访对象表示，低地价并不等于低楼价，明年通关后楼价有望反弹回升。

黎剑明强调，投资地产是 buy future，" 今天的低价不代表你一定要（低价）卖出去，还是要看两三年、三四年之后，经济会不会好一点。"

香港置业高级区域营业董事余柏认为，本次长实中标的地皮至少在 2024 年后推向市场，并且将有多个写字楼入伙，对未来房价没有太大影响，" 但短暂对新买家来说，绝对要态度更审慎才入市。"

今年以来，香港楼市受到疫情、股市波动、加息等多重负面因素影响，楼价创 5 年新低。根据香港特区政府数据，整体楼价在 2022 年前 10 个月的跌幅达到 10.5%，全年楼价跌幅估计为 12%-13%。集合香港屋苑二手成交价格的中原城市领先指数从 1 月的 185.93 下降至 11 月 162.31。

黎剑明表示，随着通关希望越来越大，楼市或将受惠于通关消息。此前，香港特区行政长官李家超表示，香港市民都关心与内地免检疫通关，将会如实反映通关问题。

戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示，2023 年香港住宅市场仍然会受到加息及环球经济影响，部分业主因供楼压力加大而提升议价空间，预计明年上半年楼价会维持跌势，下半年楼价将趋于稳定，全年楼价预计调整 0%-5%，成交量或比 2022 年低位回升 20%-30%。