新房成交量“腰斩”北京楼市“房冷地热”

新年伊始，北京（楼盘）楼市出现“房冷地热”现象。

机构数据显示，1月北京楼市成交腰斩，并在2月继续走低，春节后的5天，合计住宅签约总量为1553套，较去年同期的3379套下降54%。

成交“腰斩”

亚豪机构统计数据显示，1月新房成交量遭遇“腰斩”。1月北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，这两项数据环比、同比均萎缩近半。6908套的月成交量甚至仅高于2012年1月“熊市”时的4473套，成为自2006年商品住宅开始网签近9年来1月商品住宅销量的第二低位。

关于萎缩的原因，亚豪机构副总经理任启鑫认为，除春节传统淡市的因素外，还与去年年底“限价令”再次趋紧、信贷政策收缩、自住商品房供应提速、土地供应结构逐渐变化等多方因素有关，根本原因在于短期内房企观望与惜售的情绪不断加重，推盘积极性降至历史冰点。其提供的数据指出，2014年开局，北京楼市供应量锐减，1月仅有7个项目开盘，明显少于去年同期17个项目的开盘量，截至1月末，北京商品住宅库存量仅为5.51万套，创历史新低。

值得注意的是，在经历了2013年底的成交反弹之后，2014年北京公寓豪宅市场更是遭遇了寒流。亚豪机构称，1月北京57个报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目中，有22个实现成交，累计实现成交199套，成交面积3.85万平方米，与去年同期相比，这两个数据下滑幅度高达66.3%与65.9%。

1月二手房成交量也同比缩水过半。来自中原地产研究部统计数据显示，2014年1月，北京二手住宅网签总量8772套，环比上月下跌20.1%，同比则大跌55.2%。这也是去年7月后，北京二手房交易再次跌破万套。该机构还预计，因为受春节假期影响，2月成交量还将继续明显下调。在价格方面，1月北京二手房均价为3.18万元/平方米左右，环比去年12月的3.26万元/平方米再次微跌，房主心理价位出现了调整，价格松动也较明显。

关于二手房市场成交下调的原因，中原地产首席分析师张大伟对《第一财经日报》记者表示，主要是因为信贷紧张，相比往年，2014年1月信贷依然维持紧张，贷款的优惠折扣减少，导致购房者入市难度增加，部分购房者被迫观望。他认为，2014年房价涨幅将放缓已经成为市场共识。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰也表示，房地产市场经过此前长达20多个月的持续增长后，2013年10月起，流动性收紧，宏观经济回升缓慢，购房者观望情绪增加，是一线城市成交回落的主要原因。他认为，2014年金融监管政策将延续去杠杆化的趋势，资金市场偏紧，包括房贷在内的各种资金来源持续压缩，购房利息成本将增加。

“限售令”逐步放开？

在楼市成交量大幅下降的同时，1月新房的成交价格却持续保持在高位。亚豪机构统计数据显示，1月北京商品住宅成交均价为26181元/平方米，与去年12月基本持平，但是与去年同期相比，却上涨了15%。这是自2013年11月开始，北京商品住宅成交价格连续第三个月超过2.5万元/平方米。

此外，1月19日，泰禾北京院子、紫辰院两个单价超过4万元/平方米的项目取得预售证，这被业内看作“限售令”将逐渐放开的信号。

任启鑫称，1月新房价格高位主要还是来自于中高端项目放量增多，7个开盘项目中仅两个项目定价在2万元/平方米以下，其余5个项目的价格在2.3万~3.5万元/平方米之间。在去年年底“限售令”重申的政策背景下，房企纷纷转而通过推出商住及中高端项目来提升利润，其中，中高端项目较高的价格，成为整体成交均价居高难下的强力支撑。

“土地价贵，倒逼高端项目成为高价地的必然产物，三元格局保障下，高端市场被放开是迟早的事情。”任启鑫称，虽然为了控制整体均价，4万元/平方米以上的项目将缓慢解禁，预计今年一季度，新房成交均价或将持续保持在高位盘整阶段，预计从二季度开始，随着刚需项目的启动，整体价格有望被拉低。

宅地成交创新高

与楼市的惨淡开局形成鲜明对比的是1月土地市场持续火爆。来自亚豪机构统计数据称，1月北京土地市场共成交26宗土地，累计吸金405.92亿，仅次于去年11月406.98亿元的月成交高点。26宗土地中，住宅用地再次成为成交主力，达11宗，创下自2009年以来连续6年时间的同期新高。与此同时，自住商品房用地持续保持着高占比，在1月份成交的11宗住宅用地中，含有自住型商品房的地块就占据了10宗。

任启鑫认为，一方面，在政策长期的市场化导向下，开发商对于一线城市房地产市场的信心也更加趋于明朗，在资金充裕的年初，拿地欲望本就普遍较强。另一方面，自住商品房用地持续地大范围挤压，导致了纯商品房用地的趋少，客观上也加剧了土地竞争的激烈程度。政府在年初大范围的推地力度，也促成了土地市场的供需两旺。

张大伟预测，2月土地出让金有望再次突破400亿元，今年前两月，北京土地出让金将突破800亿元。他说，从短期看，预计地王依然会频繁出现，影响市场的价格预期，但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用，房价在2014年的涨幅将有所缓解。