苏州回购商品房？背后还有更大的意图

从前天中午到昨天早上我身边同事、朋友

都不约而同说起一件事，苏州政府要回购 1w 套新房 ...

我去搜了下消息来源，就看到它出现在右边的热搜榜里

然后原文内容是这样的，也是不可思议，原来还可以这么操作

没想到政府可以回购新房

更没想到这些新房未来还可以销售给购房者，甚至反向销售给开发商

01

我第一时间电话苏州小伙伴求证

拿到了一些一手干货

回购这件事是真的

这几天苏州多个项目开始做国资回购、配合签约的动作

其次，能确定的已进入回购的项目是这几家

苏州高新区的「澜庭叙」、苏州相城区的「溪云雅园」、还有苏州高校区的浒关项目

然后我对照财联社楼盘采访里承认回购的楼盘，整理了这份名单

那政府层面回购具体怎么操作，大概这两种方向

像苏州高新区的 " 浒关项目 "

这个项目被回购 400 套左右房源，做人才房

也就是说，未来这些房子会面对区域内符合条件人才

可能会以人才优惠的方式进行销售，也有可能会以保障性租赁住房的形式对外使用

还有一种，像苏州相城区的「溪云雅园」

苏州城投回购了所有在售标准层房源，未回购其中的底复户型

像这类房源，未来就可能再交给房企代售给购房者，或者直接返售给房企

而具体是采用哪种回购方式，跟回购所在板块有关

比如苏州高新区的「澜庭叙」也是回购，用作人才房

这跟它所在的高新区这几年正在大力引进人才的区域政策有关

那如果出售，又会是怎样的价格

苏州地产圈小伙伴跟我说，作为人才房对外出售的话，肯定会有折扣

但是具体什么价格，包括回购多少套，没有一个楼盘确认公示

不过我们可以参考下苏州最新人才房政策

苏州园区、高新区、吴江区的人才优惠购房，只有优先购房资格

不过吴中区、相城区有优惠，力度还不小

© 苏州本地宝

吴中区最高有 30% 的折扣奖励，相城区最高可以享受 2000 元 / 平的优惠减免

作为人才房，政府肯定不是以盈利为目的进行销售

这就相当于这些回购房源未来可能会以 7 折方式回馈给相关人才

02

为什么会这么做

其实这几年苏州市场库存不断走高

截至到今年 9 月 29 日，苏州市区新房库存还在 6w+ 套

6w 套对苏州市场意味什么

我们苏州小伙伴叹气说，以往苏州新房库存基本在 5w+

但是从 2020 年开始，库存就不断走高，到 2020 年年底，新房库存已经破了 7w 套

我找了下苏州库存数据，确实如 TA 所说，苏州这几年的新房库存不断走高

度房苏州 © 诸葛找房

不仅新房，苏州二手市场从 2020 年开始，也是成交骤降

如果说新房成交跟项目开盘等偶然因素有关，那么一二手加在一起的销售数据，足以说明苏州市场的动力不足

而这也是政府下场救市的底色

另一方面，不知道各位还有印象没有

就是全国各省市，都有自己的人才房、保障性租赁住房这方面的责任任务

这个计划分派到了全国各省市，比如上海就计划在十四五期间要新增 47 万套保障性租赁住房

江苏省也有自己的计划，而这个计划也会按照城市人口、能级，具体执行到市、区

一方面，库存不断走高，另一方面，身负城市保障性住房重任

在这种背景下，政府回购就不奇怪了

未来政府可能会减少单独再造这类住房，直接收购，或者拿到这些存量房源后再去二度开发

而且现在金融政策也在放松，从资金池到杠杆成本都在放松，银行的钱也需要去处

其实这么看来，回购至少从目前情况来看，是一个不错的选择

03

其实政府回购新房，不止苏州

今年 7 月郑州地产集团，就面向全市收购四环内存量房源

在他们负责人看来：回购存量房源用于人才公寓，不仅可以推进土地集约利用，同时有利于加快城市保障性租赁住房体系建设

今年 9 月，济南市国资委官宣，济南城发集团将在全市范围内收购 3000 套商品房

用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金

此外，还有浙江湖州、新疆阿勒泰 ...

这背后说到底，还是受整个市场走势影响

说几个我这个健忘症这几天一直忘不掉的几个数字

国庆前一天，央行下调了首套个人住房公积金贷款利率

截至到昨天，全国有将近 30 多个城市下调了首套公积金利率

南京等城市的首套公积金贷款利率，首套房 5 年期以上公积金贷款利率为 3.1%

近 20 年最低

© 南京楼市

各位还记得今年调过多少次房贷利率么

我只记得到后来看到利率变动的热点，都追不动了

数了一下，今年房贷利率下调三次

共计 35 个基点，为 2019 年使用 LPR 浮动利率以来，降息力度最大的一年

这还不包括首套房贷利率下限下浮这类下调，也就是说利率还可以更低

那各位还记的清今年大概释放过多少救市政策么

我记得的数字是 400+，但刚重新复核了一下

中指研究院的数据显示，2022 年上半年，全国已有超 180 个省市，放松了房地产调控政策，政策出台频次近 500 次

这些调控，从首付比例、购房补贴、贷款额度等方面，以期发力房地产市场

能感受的到，今年的市场真的不容易

这时候再看回看一切我们眼中的 " 新闻 " 就没那么新了

什么鼓励国企买房、鼓励公务员买房，还有小麦、大蒜等概念促销

都值得理解

04

有人说这样的调控是不是急不可待

其实并没有，各位有没有想过

眼前为什么这些政策不更厉害一点

要知道现在各一线城市还在调控中，过往核心限购政策并没有放松迹象

深圳依然严格限购、上海的核验价政策放松但不取消

其他一线城市也是如此，大部分强二线城市也是这样

所以你会看到现在深圳每月只有 2k 套的成交，上海从去年 8 月至今没有一个月冲破 2w 套

如果真的急不可待，如果真的急着要数据，最方便快捷的方法，其实一点都不难做到

但直到现在所有调控都是稳步进行，没有过分过激操作

可见，救市的初衷并非救楼市，而是稳定楼市

而且稳定中也在一点点刮骨疗毒

房企的负债率降了、炒房客概念消失了、就连房产投资属性都在变淡

如果说这个时候对购房者有什么好的建议的话

其实真的，如果你经济条件允许的话，眼下会是一个机会

这句话可能会被骂，但是认真来看，眼下无论从信贷、价格、房源量、还是议价空间都是不错的窗口期

尤其 + 尤其对于刚需来说