到底有多少房子被空置?这个省会空置率20%排第一！

关于中国究竟有多少房子，又有多少房子在空置，一直讨论不休。

事实上，近些年来，不少机构都发布了相关的研究报告，比如 2017 年中金公司的《数说中国存量住房》称：2017 年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为 16.9% 和 12.1%，其中城区分别为 14.7% 和 9.7%。

西南财经大学的《2017 中国城镇住房空置分析》称：2017 年我国城镇地区住房空置率为 21.4%。

2014 年，西南财大中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》则指出：2013 年中国城镇空置率 22.4%，远高于其他国家和地区。其中，一线城市空置率 18%，二线城市空置率 27%，三线城市 27%。

而近日，贝壳研究院的一份住房空置调研情况报告，将人们的目光又拉回到住房空置率这一话题上。

28 城平均空置率达 12%

近日，贝壳研究院公布了国内 28 个大中城市的住房空置调研情况，结果显示，江西省省会南昌的住房空置率在被调研的 28 个大中城市中名列第一，达到 20%，也就是说，南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是河北廊坊，空置率为 19%。

贝壳报告称，对其业务范围内的小区摸底调研，将 3 个月以上无人居住的住房定义为 " 空置住房 "，设定空置户数 / 总户数即为城市住房空置率。

报告显示，我国 28 个大中城市平均住房空置率为 12%，相对处于较高区间。

住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均 7%，二线平均 12%，三线 16%。其中仅有 9 个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于 10%-15% 之间，6 个城市高于 15%。

图片来源：贝壳研究院

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在 7% 以下。西安、郑州、昆明、合肥、无锡等大部分城市处在 10%-15% 之间。南昌、廊坊、佛山住房空置率相对较高，均在 15% 以上。

贝壳认为住房空置率的区域差异，直接反映房地产市场发展的潜力。通常来说，空置率在 5% — 10% 之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于 10% 则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

贝壳研究院表示，此次统计仅选取了已售存量住房，相较其他统计口径，所得出的空置率是偏低的。

事实上，对空置率的定义，也有广义和狭义之分。

广义空置率，是指只要某时刻该房屋无人居住即为空置，将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。

狭义空置率则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除，方法上更为科学合理。

而如何定义无人居住，以及无人居住的时间长短，成为空置率统计的关键。

每个国家或地区的实行标准也有不小的差异——

美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围；日本空置房定义是长期没有人居住且连续 5 年没有使用过自来水和电；加拿大温哥华对空房定义是每个月要有 25 天没有人居住或是一年中有 4 个月无人居住；我国香港则将正在装修的住房也纳入空置房统计范围。

为何南昌空置率达到 20%？

根据克而瑞研究中心，截至今年 6 月末，南昌市商品房广义库存量达到 8000 万平方米以上，在全国各大中城市里也处于前列。这里的广义库存量，包括已获批可预售的商品住宅、已动工未获销售许可住宅以及未动工总建面。

《南昌市 2021 年国民经济和社会发展统计公报》显示，当地城镇居民人均住房建筑面积为 38.47 平方米。依此计算，南昌市现有商品房广义库存量，足够 208 万新增人口居住。此外，南昌市的建成区面积近十年从 208 平方公里大幅增长至 366 平方公里，涨幅达到 76%。

不过，据南昌统计局，南昌市常住人口近十年增长 135 万、户籍人口增长 36 万，常住人口十年增长率仅为 26.5%。由此可见，南昌存在建设速度远大于人口增长速度的问题。

据第一财经，在南昌房地产行业从业超过十年的吴可（化名）表示：" 对购房人来说，南昌已经遍地是新城，处处有规划，大部分新城的住宅项目都以大体量刚需楼盘为主，如果不了解门道，很难辨别哪里真正值得购买。像九龙湖、象湖、经开区等地方的新楼盘去化是比较难的，人气也不足。"

吴可以九龙湖片区举例，该片区目前高楼林立，但是入住率肉眼可见较低，到了晚上亮灯率不足 50%，" 之前南昌有一家本土自媒体就对九龙湖做过调研，这边小区整体的装修率在 60-80%，入住率不到一半 "。

近十年来，南昌不仅规划了大量新城，还十分偏好建设超高层建筑，这让整座城市不断 " 向上 " 成长，彻底改变了天际线面貌，但也加重了空置率问题。

贝壳研究院认为，一旦商品房空置率过高，在限购放松之际就会出现二手房新增挂牌房源激增问题。多机构数据显示，南昌目前二手房挂牌套数已经超过 6 万套，今年上半年月均成交二手房约 1230 套，二手房去化周期达到 48 个月。

影响住房空置率的具体因素较多

据贝壳分析，影响住房空置率的原因大致可分别为宏观、微观两类。在宏观层面，购房门槛、老龄化程度和租金回报均会影响住房空置率变化。比如，当老龄化达到一定程度，住房需求会下降。

比如，南通老龄化人口占比为 23%，空置率为 15%；重庆老龄化人口占比达 17%，空置率为 17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65 岁以上人口占比和空置率均低于 10%。尤其是深圳老龄化人口占比为 3.2%，空置率仅 5.3%。

同时，城市购房门槛也会对空置率形成约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。

比如，2022 年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅 37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅 6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。

此外，持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。

微观层面上，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。比如，老旧小区的空置率较低，因为大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，导致很少有住房空置。反而是次新小区，业主通常出于装修或通风等原因不着急入住，购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外，从地理位置来看，次新小区多位于离市中心较远的郊区，小区配套不齐全，出租或出售的难度相对较高，因此住房空置率更高。

从物业类型看，住房空置率由低到高依次为住宅 < 公寓 < 别墅，其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低 5%。这是因为，公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关，比如部分公寓用于投资经营，部分别墅用于度假等。