楼市低迷、成交量下降...炒房客撤离海南

" 今年以来，海口楼市逐渐低迷，成交量下降。"8 月 2 日，海口头部房产中介机构渠道负责人陈文硕（化名）对时代周报记者透露，去年同期，海口某热门片区，每个项目成交二十几套，目前整个片区所有项目的成交量总和都不如此前单个项目。

陈文硕口中的区域，曾是海口的成交热土，近年来不乏手握雄厚资金的外地投资客，更不缺本地人青睐。但自今年年初以来，海南处于房地产市场疲弱的态势中，他所负责的这片区域，亦是如此。

而作为旅居城市的三亚，今年上半年的成交数据同样下滑。

陈文硕透露，相较海口，三亚承接的客户多为旅居群体，但是上半年上岛客户量锐减，三亚市场成交下滑明显，有热门项目成交量下滑超 4 成。

海南统计局公布的数据显示，2022 年 1-6 月，海南省房屋销售面积为 334.33 万㎡，比上年同期减少 10.4%；房屋销售金额 583.0041 亿元，比上年同期减少 14.3%；折合房屋销售均价约为 1.74 万元 /㎡。

其中，热点城市海口、三亚成交热度下降明显。海口销售面积 156.68 万㎡，同比减少 14.4%；销售均价 15592.5 元 /㎡，同比下滑 8.9%。三亚销售面积 60.18 万㎡，同比减少 11.9%；销售均价 26666.5 元 /㎡，同比下滑 18.3%。

" 刚过去的 7 月，成交数据还在持续变差。" 在海口房地产行业近 8 年的从业者郑鑫（化名）向时代周报记者透露，如今，即便在公积金贷款、人才落户等方面有所宽松，多数人在海南购房的欲望还是不大。

多名海南本地房地产从业人士向时代周报记者表示，今年以来，海南住宅市场热度不复以往，炒房客明显变少，自住刚需客户购买欲望降低，整体去化周期普遍拉长。



海口某项目沙盘，时代周报记者摄

炒房客撤场

郑鑫的微信朋友圈，几乎每天都会发有关项目的宣传信息。他所宣传的项目，是海口某热门片区的一个大型项目，从拿地到建设的周期超过 10 年，是集商业、住宅、办公一体的综合社区。

今年开始，郑鑫发的项目宣传资料更多是海报图片，内容简短清晰。但若仔细观察，似乎少了点 " 人气 "。往前翻看半年，形成了一个鲜明对比：去年随手一拍的售楼处照片，几乎都是挤满了人，现在却十分冷清。

海口和三亚，一直是海南楼市的风向标，侧面表现出市场的 " 温度 "。

据贝壳数据，今年 6 月，海口商品住宅供应有所增加，已公示供应数据累计约为 12.11 万㎡；但成交面积大幅下滑，约 8.28 万㎡，同比下降 30%。本地媒体数据显示，7 月海口商品住宅成交套数 TOP30 楼盘合计成交 1089 套，环比减少 275 套。

据国家统计局每月公布的 70 个大中城市商品住宅销售价格指数显示，自 2020 年 6 月开始，三亚房价指数已连续上涨 20 个月，涨幅在 0.1-0.8% 之间，直至 2022 年 2 月价格指数环比才首次迎来下降，2022 年 1-5 月内共有四连降，且在 4 月环比下降 0.4%，是降幅最大的一次。

8 月 4 日，海南某房地产内部人员王黎光（化名）告诉时代周报记者，今年海南的房地产市场分为两个阶段。1 — 3 月市场 " 还算可以 "，成交量比较可观；自 4 月开始，受到疫情和消费情绪影响，整个市场都不太可观，7 月海口成交量更是 " 比较差的 "。

" 往年，6 — 7 月是市场较热的暑期，很多家长会带家人孩子来到海南旅游，顺便置业。" 王黎光表示，今年的旺季直接成了淡季。

7 月 31 日，时代周报记者走访位于海口美兰区新埠岛的某项目楼盘，周末时间现场看房人员依旧稀少。该项目的销售人员向时代周报记者透露，项目楼盘预计在 9 月底开盘销售，样板间和相关项目信息均未有更多信息。

或是为了刺激人流，该项目楼盘开始推出体验活动，主打网红下午茶，配有一定免费赠送名额。

" 住宅的投资客相对没那么多了。" 陈文硕坦言，去年上半年的成交没有去年年底好，去年下半年基本上是住宅的楼盘推出来就会卖完，" 都是要抢的 "。

三亚的开发商则在 " 金九银十 " 到来之际，推出多种活动吸引购房者。时代周报记者获悉，三亚开发商推出低价住海景房体验活动、认筹享受单程机票、限时特价房等活动。

8 月 5 日，一位三亚头部房企营销人士向时代周报记者透露，进入 6 月份以来，三亚在售住宅实际成交情况依旧不太乐观，三亚本地刚需和改善型需求体量不大，" 小单 " 减少。此外，炒房客观望情绪浓厚，基本不会在此时下手，因此也少了 " 大单 "。在此背景下，本地开发企业普遍面临较大的资金压力。

刚需捂紧钱袋

海口本地 "90 后 " 购房者张磊（化名）在 2021 年看了一年的新盘，空手而归。

" 去年，一直抢不到海口的新房，拿着 200 万元的全款也抢不到，很焦虑。"8 月 3 日，张磊告诉时代周报记者，当时抱着改善的目的，想买一套在市区中心的房子，但最后因为市场太疯狂，没有抢到名额。

张磊直言，大家都害怕涨价，所以几乎都是全款去买，争取拿到购房名额。但今年开始，张磊的焦虑缓解了很多，他发现市场热度逐渐降温，自己也不再着急想要抢房了，" 再等等吧 "。

刚需客群出手逐渐谨慎背后，观望的情绪并非一时兴起。

" 今年的住宅成交情况，一方面是开发商溢价更高，产品面积段比较大，对客户层次有限制；另一方面，住宅基本上都是以刚需为主，但住宅普遍有溢价，门槛很高，影响了成交量。" 陈文硕坦言，这对刚需客的影响很大。

除此之外，今年整体的供应量并不充足。

据海南统计局公布的数据，2022 年上半年，海南商品住宅供应面积 209.61 万平方米，同比去年下降 48.29%。至理数据报告显示，2022 上半年海口 55 盘共 33831 套商品房房源获预售，同比减少 1313 套。

"2018 年，海南人才引进近 30 — 40 万‘新海南人’，对住宅的需求量比较大。因此，如今刚需的购房欲望还在，但投资客很情绪化。" 王黎光直言。

今年 5 月 15 日，海口市住建局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称 "《通知》"）。

《通知》明确，落户海南省的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇；未落户海南省的人才，本人及家庭成员在海南省无自有住房的，提供本人或家庭成员在海南省累计 12 个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在海口市购买 1 套住房。

多名海南本地房地产从业人士均向时代周报记者表示，这是近年来较为宽松的政策，但没有激情太大的浪花，多数购房者还需一定时间恢复信心。

王黎光对此表示担忧，随着带看量下降，成交周期加长，行业经营普遍受到影响。" 在整个海南市场，原本很多房地产公司有 300-400 人的规模，如今缩减不到百号人。而连锁的房产经纪机构大量关门，众多从业者相继转行。"