房价破两万,楼市最魔幻的地方在县城

来源: 2022-07-29 23:22:56 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (16425 bytes)



县城的房价,已经进入了 " 精神分裂时代 "。

01

全国117 个县城房价破万

疫情步入第三年,相比前两年,今年的 " 主线任务 " 除了疫情,还增加了一个地产。

从 2021 年一月份国家颁布三条红线政策以来,陆陆续续许多房企开始出现资金流动性危机,关于楼市的话题每天就没断过。

今年上半年有两个事情让人感觉魔幻,一个是河南村镇银行储户取不出钱,一个是全国各地陆续爆出烂尾楼导致业主集体发出断供申明。



本以为楼市往下走的趋势已成定局,谁曾想突然之间县城出了把风头。

今年 5 月,国家层面出台《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,这意味着县城建设又一轮大发展即将展开。



这也表示,环一线城市的卫星县城、产业基础深厚的富裕县城以及城镇化发展,仍有较大提升空间的县城将迎来房地产市场发展机遇。

哪知道文件出台才过去两个多月,县城的楼市立马热了起来。

第一财经昨天发布的报道显示:

多数 " 头部县城 " 的房价上涨态势未变。



截至今年 6 月,房价破 2 万元 / 平方米的县城数量达到 8 个,均价破万元的县城数量达到 117 个。

10 个房价最高县城中,有过半数县城房价同比上涨。根据中国房价行情网,永康、温岭、昆山、乐清、桐乡、德清这 6 个县房价高于去年同期。

国内一共有 1472 个县城、394 个县级市,加起来是 1800 多个,里面有 100 多个房价都超过 1 万以上了。

这个比例也算是比较高了。

02

县城楼市,头热脚冷

地产行业有多难,想必是有目共睹的事情。

尤其是在今年上半年一轮疫情冲击之下,国内很多公司都因为资金链断裂而出现破产的危机。

为了在寒冬中生存,房企们能做的就是尽量降低楼盘价格,尽可能地回笼资金。所以,如今各大城市的房价,已经出现了明显的变化。

唐山等 34 城房价(均价,下同)跌回两年前,还有 27 个城市的房价回到了三年的水平,那个给村镇银行储户赋红码、给烂尾楼盘业主赋红码的郑州回到 5 年前。



武汉、青岛、郑州、天津、贵阳等城市,房价均出现不同程度的下降。

牡丹江、哈尔滨、安庆、贵阳和太原,登上房价下跌 TOP5 的光荣榜。尤其是作为省会城市的哈尔滨,房屋均价更是暴跌超过 10%。

然而,就是楼市大环境如此不景气的时候,那些平时看上去不怎么起眼的县城,反而走出了 " 独立行情 "。

早在去年 5 月," 县城房价过万 " 就受到舆论大量关注,有的县城房价甚至达到三四万元一平方米。



根据新华社的报道,在当时全国 2000 多座县城中,平均房价超过每平方米 1 万元的就已经已达到 100 余个,九成位于东部沿海地区,其中海南陵水和浙江义乌排在前两位。

在浙江、江苏、福建等县域经济发达的省份,县城房价一平米冲上两万元已不是什么稀罕事,较为集中。

还有一些核心地段卖到了三万元,与大多数二线城市相比亦不逊色。

宁要一线一张床,不要老家一套房。

北上广容不下肉身,小城市容不下灵魂。

曾经对老家爱理不理的一线青年,到了想躺平的时候,却发现老家已经 "回不去" 了。

似乎大中城市开始新一轮楼市调控后,房地产也学起了拼多多,开始打 " 下沉市场 ",瞄准了那些十八线小县城。

但所有县城都如新闻报道里说的 " 头部县城 " 房价那般坚挺吗?

显然不是。

这类新闻报道发出来的具体目的,不好妄加揣测,但明显以偏概全了。

不光是房价不算高,还有可能卖不出去。

前段时间,河南的县城楼盘搞 " 大蒜、小麦换房 " 营销,广西玉林的公务员在节假日还要进村推销房子,无不预示着县城的房价快不行了。



这也说明相对于产业完备、经济发达的大城市,小县城的楼市压力要大得多。

其实,也不光是人口流出、产业凋敝的城市,就连 " 北京的后花园 "、工业百强县——香河县,楼市也经历了成交量和成交价的断崖式下跌。

河北省的香河县被称作 " 北京的后花园 "。这里与京津接壤,开车到北京只需要一个半小时,与北京的距离较合适。

在北京工作的那么多人不是每一个都能负担起城里的房子,很多人就会选择买靠近北京的香河县房子。

香河县的历史房价一直形势不错,不少开发商也看中了这处地方的商机,纷纷投资。2016 年的时候,香河县的房价在七千左右,一年后情况就翻了两倍之多。



最热的时候,房价是能达到 30000 元,但随后不久香河开展了限购措施,不是随便什么人都能到此买房了,房价就出现暴跌。

等到了 2022 年曾经卖 30000 万的房子,已经跌到了 1.4 万,工业强县房价跌幅 64%,泡沫算是破灭了。

03

县城楼市,会一地鸡毛吗?

县城发展,本身就是困局。

真想发展县城,真有县城可以发展起来,其实也多是集中在大城市周边或者中国几个大都市圈里面的县城。

第一财经所报道的涨幅前十县城里面,浙江 7 家,海南 2 家,江苏 1 家。



部分是县域经济非常发达,GDP 已经超过了很多地级市,很多二三线城市都达不到。



除此之外,大部分中西部县城的房价普遍在 3000-5000 左右一平。

之前在一篇文章中提到过:可以适当看多中国县城未来的发展,但不看好所有的县城;仅限于那些有区位优势,有资源优势的地方。

一是,能够招引外来产业——所谓外来产业,就是外地商人把他以前在别的地方干到已经没有多少利润的工厂,搬到你们当地来。

二是,坐拥足够的资源——这里所谓的资源,包括矿藏资源、青山绿水等自然生态资源。

除此之外,其他县城只会陷入停滞、甚至倒退的地步。

去年县城火爆的时候,房价大涨的县超过九成位于东部沿海地区,以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。

今年房价县城,基本是县域经济非常发达,GDP 已经超过了很多地级市的强县、大县。

一线与二三线的楼市会发生背离,强县与弱县的楼市也会形成分化。

为什么呢?因为人越来越少了,大城市的虹吸效应又那么明显,迟早那些没有足够产业支撑,不能提供一定质量就业岗位的县城会被经济发达地区榨得 " 油尽灯枯 "。

可早几年,为什么没有爆出这些问题?

那是债务经济在撑着。

试想下,你把你爸妈过去几十年的存款,和你未来几十年的收入,一股脑全拿出来,在一天之内花掉,你这一天过的会是什么样的神仙日子?

独山县,他们举债修水司楼、盘古庄的时候,那日子阔不阔?



肯定也阔过,本来应该靠这些商业地产的经营利润形成现金流,撑住估值,缓慢还债的。

结果呢?现金流是 0,债肯定是还不上了,事实上就是爆雷了。

所以,未来全国各地类似于鹤岗的小城市、小县城会越来越多,这是一个大趋势。

日本差不多也是这么过来的,东京虹吸全日本,人流、物流、资金流、信息流,全往东京都市圈汇聚,而其他地方不仅仅是 " 失去的三十年 " 了。

那么这种情况有没有办法改变,或者阻止呢?

经济学家或许会提出各种各样的建议,但大家心里也清楚,徒劳无功,毕竟没办法把产业强行搬到县城去吧,如此做既不照顾企业的意愿,也不经济。

大趋势如此,时代的洪流不会因为人们的 " 微操 " 而改变走向。

不过在过程中,可能有一些例外——所属地级市不那么强势的县城。

一是因为人口回流,疫情之后,部分打工人终于认识到不是留在大城市就是大城市人的的现实,回老家养老了。

二是周边村镇进城,因为重视教育。为了让子女享受更优质的教育资源,很多村镇的居民也纷纷进城买房,甚至城里有房,已经是农村的结婚条件之一了。

由于市区的房价不比县里有优势,也不一定能享受到更好的教育资源、医疗资源,舍远求近,必然会选择距离更近的县城。

总而言之,最近炒的火热的 " 县城房价坚挺 ",未必不是一种地产推销手段,让大家悬着的心放下来,想买房的都底气和胆量买。

毕竟现在楼市困境,除了韭菜兜里没钱了,最主要的原因是购买能力的人,都在持币观望,等着房价跌下去。

房地产,实际上进入了 " 通缩 " 困境。

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