广西北海:当旅游城市举起房地产屠刀

来源: 2022-07-29 23:19:44 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (20678 bytes)



我在景区买房被宰

今年夏天,我的好友叶女士终于决定,把北海的房子卖掉。

三年前的同一时期,叶女士陪父母来北海旅游,途中结识了一个黑龙江老乡,听他说,北海的房子增值特别快,一年至少能涨十几个点,买到就是赚

那时,叶女士正好手里有些闲钱,便在老乡的帮助下,购入了一套位于北海岳麓海岸的新房,面积 74 平总价 50 万。

哪知截至 2022 年 6 月,叶女士北海的房子已经连续跌了 22 个月,期间在北京工作的她,甚至尝试让父母搬到北海生活。

如今,叶女士终于忍痛将房子挂上了二手房交易网站,包括家电的总价才刚刚超过 40 万。

在北海房子上亏的钱,比她这辈子旅游花的钱都多,叶女士如是说。

广西北海,地处广西壮族自治区最南端,是我国最早的对外通商口岸和海上 " 丝绸之路 " 起点之一,近年来在国内旅游城市中名气不小。

无独有偶,疫情下从上海逃离到北海度假的我,亲身目睹了一个旅游城市和房地产魔幻结合后的种种不堪。



疫情三年,北海再无创业者

三年疫情后的第一个旅游旺季,游客们如同往日一般涌至北海,而店家们却不在了。

我们到达北海高铁站时,正值中午,站外街道颇为热闹。

出站口外人满为患,到处都是提拉行李的游客,以及招揽乘客的本地司机,街市的十字路口没有红绿灯,网约车和人群相互交错,堵得水泄不通。

不到五公里的车程,大约用了半个小时我们才赶到北海的住处,一个位于海边别墅区的民宿,三人入住,价格在 400 元左右每晚。



民宿所在地图位置

民宿的老板姓杨,黑龙江口音,相当健谈,晚上在门外一起抽烟,便聊了两句。

当天,有三四波游客和我们一起住进了他家民宿,算下来,一天的营业额就有两三千了,我以为在北海开民宿肯定十分赚钱,杨老板却告诉我,他现在开这个店只是图点事做,早就不求靠这挣钱了。

"三年前,这里还有 200 多家民宿,现在就只有不到 20 家了,你看着现在人多,那是开店的人都跑了。"



夜中的民宿群,只有寥寥几家还在营业

说完,杨老板伸出手指给我比了个手势,两百万,19 年秋天他曾将这栋别墅从里到外重新装修了一遍,花费了两百多万,现在这点营业额只能算杯水车薪。

而后他将腿翘到了台阶上,深吸一口烟,摇头叹道," 这钱不花不行啊。"

19 年之前,北海的旅游年年火爆,已经隐隐有成为" 小三亚 "的迹象,高峰时期全年接待国内游客5279 万人,旅游收入接近 700 亿元,要知道同为热门滨海旅游城市的广东珠海,全年才接待了 4650 万人,收入只有 373 亿元



2015-2020 北海接待国内旅客人数,数据来源:广西统计局,制图:五环外

将那个时候的北海称作广西夏威夷,一点都不为过。杨老板民宿所在的海泰别墅区,就挨着北海银滩,是北海市区最好的黄金地段,随便一套别墅在当时都能拍到 500 万元以上。

19 年夏天一过,杨老板就立即决定将民宿改头换面一番。今年他家对门新开了一家酒店式民宿,花了三百多万的大价钱装修成北欧风格,而杨老板这个 15 年买的老别墅,生意全被抢光了。

北海热度最高的时期,几乎每天都有外地人来北海砸钱开店,酒店民宿、海鲜排挡、纪念品店,而后就遇到了年底爆发的新冠疫情。

" 整整三年没有生意,来这边开店的外地人早就欠一屁股债跑了。"

2022 年 1-5 月,北海全市住宿业的收入只有 1.5 亿元,较 21 年同期还下滑了 35.8%。杨老板的话,一语道破了北海创业者的处境,在北海景区闹市都逛了一圈,还在营业的店铺几乎都是本地人开的破旧小店。

这时候,热情的老板娘从大厅内走了出来,接着杨老板的话说了下去。

" 经过这几年,北海的风气好多了,我们现在都想着保护自家客人不挨宰,做回头客生意。"

喜欢吃海鲜的人都知道,景区的海鲜档不好惹,挑地方要谨慎一些。

可能是为了体现善意,老板娘特地给我们推荐了当地一家叫做 " 越乡小厨 " 的海鲜档,据说他们家的海鲜明码标价,十几年未变。

我心想,好久没出来旅游了,难道景区现在不宰人了?



景区宰客,海陆空联合

40 平店面,200 万年租,吃完北海的第一顿海鲜,我竟被吓出了一身冷汗。

到达北海的第二天晚上,我们一行三人滴了一辆网约车前往 " 越乡小厨 ",这家海鲜档位于北海的侨港风情街,与我们所在的海泰别墅区相距几公里,并不算远。

刚上车,司机就表现得出对我们的晚饭十分在意,不住地打听我们从哪儿来,而且对民宿老板娘的话十分不屑,直说现在景区的海鲜档都差不多,那 " 越乡小厨 " 也不过是家网红店。

没过多久,车停在了一家海鲜档门前,店员在门外老远就瞅见了我们,缓缓地靠了过来。

下车之后,我纳闷着这家网红店客人怎么寥寥无几,但也没太在意,径直就想往店里走去,身后同行的人猛地拽了我一下,让我确认这家店是不是 " 越乡小厨 "。



越乡小厨店员给顾客称重海鲜

抬头一看,这家店的门头上写的赫然是 " 越乡源 " 三个字,打开高德,定位显示 " 越乡小厨 " 还在我们背后的那条街,继续走上五百米才能抵达。

最后有惊无险,我们三人花了不到六百块吃到了北海的海鲜。



海鲜结账页面

回到住处后,杨老板告诉我们,幸亏今天没有进入那家 " 越乡源 ",不然被宰个两千都算那个店家有良心了。

在北海,本地的酒店民宿、司机、景点导游和海鲜档,已经形成了一张巨大的信息罗网,而且有着明确的目标客群——中老年旅行团和家庭游客,前者不擅长使用手机,后者比较多金。

" 别看侨港那边的店面只有三四十平,每年的租金可要一百八十万以上呢 "。



北海海鲜档门头

据说,每年旺季来临之前,那些海鲜档都会组织豪宴,请本地的司机、民宿老板、导游吃喝玩乐一条龙,场场花费都在大几十万以上,事后每成一单三七分成。

" 司机拿三成也太多了吧?",我惊讶问道。

"司机拿七成!你以为你吃的海鲜有多贵啊,不看看这是在哪儿?" 我的无知引来了杨老板的阵阵嘲笑。

接着他又说道,即便这样,北海的海鲜档绝大多数还都是亏损的。



努力开店,房东过上了想要的生活

" 一斤波龙收你六百根本不贵,要知道房东每个月要从我这里拿走 20 万。"

杨老板告诉我,19 年劳动节当天,北海一天接待了将近 130 万的游客,他们通过全城近 3 万个滴滴司机、一万辆打表出租还有一万辆三轮,输送到了 180 万本地人手上,最后每个店家只能平均分到不到 10 个人。

" 一年就那么几波游客潮,不狠狠地宰你们一轮,他们怎么赚回几百万的房租。"

说完,杨老板像是意识到自己说这话不太合适,不禁让我想起,今天房间里没有配水,我从他的冰箱里拿了两瓶农夫山泉,他还收了我十块钱。

做一笔简单的计算即可明白,将北海历年的旅游收入除去接待游客的数量,19 年每个来到北海的游客至少花了 1750 元,同样的算法,19 年的厦门是 1581 元,珠海是 802 元,而三亚是 2638 元。

排除掉我们这些非目标客群,三个人包括住宿一行才花费了不到两千五,可以想象,被宰的人曾遭遇了什么?

景区的店家为什么一定要宰客?这个问题让我想起北海街头的怪象,在游客集中的区域,总是有那么几个中年妇女,举着块泡沫板,上面写着" 海景房,全套 56 万。"

" 北海前几年像是疯了,到处都在抢房、盖楼 "。

回望北海房地产意气风发的 19 年,全年住宅用地成交 174.3 万平,较 17 年翻了接近 5 倍,无论是恒大、融创、阳光城等一众 " 现金牛 ",还是广西的一些本地开发商,都如浪里白条一般,在北海房市里翻江倒海,好不快活,新建商品房成交均价几近冲到了 7000 元每平。



2016=2021 北海年住宅用地出让面积,数据来源 : 北海政府门户网站,制图:五环外

疫情之前的五年,北海的旅游一年比一年火爆,但最赚钱的却不是旅游业,而是北海的开发商。仅 19 年当年,疯狂的购房团和北海人就扫了 252.32 万平的新房,夸张点说,几乎将北海过去 10 年盖的房子都买完了。

景区海鲜档老板一手一只时价波龙,一手一个三元鲍鱼,辛辛苦苦宰来的钱大部分都送给了房东,而后转手就被他继续投进楼市,房价蹭蹭涨,人民币嘎嘎赚。

毕竟和开海鲜档相比,盖楼根本不需要套路,买房的会主动送上门挨宰。



景区房地产屠刀,伤人伤己

悲哀的是,楼市泡沫破裂时,大家都不知道钱去哪儿了。



北海 2022 年 6 月新房成交情况

2022 年上半年,北海只成交了 6397 套新房,总面积 55.87 万平,较 19 年同期萎缩了接近三分之二。与此同时,北海的房价也重新跌回到 15 年的水平,房均价不到 6000 元每平,二手房更是沦为烫手的山芋,无人问津。

今年,杨老板所在的海泰别墅区流拍了一栋 288 万的低价别墅,不到两年时间,他那栋别墅的价值就缩水了近 30%。



北海银滩旁 21 年开售的楼盘

晚上,我在北海银滩边上闲逛着,马路两旁看到的基本都是一些二层小平房,破旧不堪,屋外有许多老人坐在板凳上乘凉,唯有一栋巨大的碑状建筑,突兀地树立在十字路口对面,满脸风霜的样子,想必应是和北海一样,过去三年都经历了很多。



该楼盘开售以来的楼盘动态,满屏幕写着凄惨

不知何时开始,房地产形成了一个奇怪的模式。

开发商花钱拿地,接着将地皮抵押给银行,借到了钱但不是用来找施工方干活。因为 " 优质 " 的施工方都会主动要求垫资入场。

那借来钱用来干嘛?当然是用来买下一块地。

晚上吃饭时,开发商、银行、基金、资管、信托、租赁等一众兄弟齐聚一堂,不醉不归,众人都叫开发商兄弟放心,只要楼盘预售一开,购房者的房款源源不断,他们的钱不愁没有人还。

如此以来,开发商就像发现了游戏厅里出故障的老虎机,往里投一个币,立马就会吐三个币出来,这么 bug 的模式,他们硬是玩了十几年,直到机器里没币了。

反过来想,有人亏就有人赚,资金在内部流动,总会在需要的地方发挥作用,但这显然不是房地产的可怕之处。

关键问题是,开发商只会把盘子做大,从楼市装进他们口袋里的钱,全部被继续投入了楼市。

凡事都有个由盛转衰的发展过程,而对于房地产而言,钱回流的速度总有一天会慢过楼盘开发的速度。

这种模式促成了如今房地产的无解之局,恒大没钱,银行没钱,施工方也没钱,所有人口袋里都没钱,但他们同时又很有 " 钱 ",只不过全部变成了房子。

在北海买房被宰的叶女士还算是幸运的,她至少还拿到了属于自己的房子。

不像某些地方的烂尾楼业主,担心自己的购房款被转到了别人的账户里,实际上,他们更应该担心的是,自己的钱是不是已经变成了北海的钢筋、水泥和混凝土。

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