一套房卖出2.5亿元,谁在疯抢上海豪宅?

来源: 2022-07-25 21:51:18 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (20202 bytes)



5060万的单子

点击网站的刷新按钮,一个新房源跳了出来,老马眼睛一亮——苦寻了4个月的“目标”,终于出现了。

6月份,上海解封后,负责豪宅交易的中介老马,复工后每天上班的第一件事,就是为“头号客户”周聪寻找新房源。前后看过40多套房子后,周聪的需求,他早就烂熟于心:5000万元左右、大约200平米、位于市中心、两个朝南房间、不要顶楼和一二三层……每一项要求,这个“目标”都完美适配。

它在嘉天汇小区,位于静安区的黄金地段,向西394米是地铁14号线武定路站,向东南838米是静安寺。以3千米为直径画个圆,周围有多个幼儿园、中小学、大型商超、公园和医院,是个交通、休闲、教育、医疗和购物全部齐备的“五边形战士”。

老马感觉这回能成,立马着急地约周聪看房。

周聪一进屋,最先看到的是洒进来的阳光,照在米白色系的家具上,显得房内很温暖。这符合他的最大要求——房子是给父母养老买的,必须南北通透,否则梅雨季一到,屋里潮湿,对关节不好。

一边转,一边看,周聪越看越满意,4楼不高不低,200平米大小合适,小区环境也好。他想当场定下来,只是5060万元的总价,有些小贵。他拉着老马嘱咐:“能不能跟房主商量,再降个200万?”

讲价很常见,“这毕竟不是超市买菜”,但房主性子直、嫌麻烦,面对老马的传话,态度很坚决——“不谈价,能接受就成交,不接受就换人,不要浪费时间拉扯。”

房主这边没戏,眼看着只差最后一临门一脚,老马转头来说服周聪,告诉他,嘉天汇一房难求,之前一直是出来一套、卖一套,时间不会超过两周。还向他透露,前一周已经有不下十个人来看房,“晚一步,可能就会错过”。

听到这话,周聪下定决心,迅速出手,全款成交。只花了20天,就结束了全部的交易流程。

此前,周聪住在长宁区一个很有品质的小区,但父母图清净,住在佘山,平时,一个小时的车程不觉得远,疫情来后,才发现处处不方便。“人过不去,送点东西比登天还难。”周聪着急把父母接来市里,凡事有个照应,“谁知道什么时候又被封闭了”。

6月以来,像周聪这样的买家,开始大量涌现。中国房产信息集团的数据统计,仅在解封后10天内,上海总价3000万元以上的一二手豪宅已成交33套,也就是说,平均每天都有3.7套豪宅正在易主。老马估计,整个豪宅市场的单价,也上涨了5%-10%左右。



▲ 6月1日-9日上海3000万以上二手房成交情况。图 / CRIC数据

最受瞩目的,当属永嘉路569号的一套老洋房。去年,569号对面,一套老洋房以4亿元的价格成交。今年,轮到了569号自己,这栋砖木结构、法式风格、占地面积833平方米的三层小楼,被叫到了2.5亿元的高价,刷新了今年豪宅成交单价记录——这距离它的上一次交易刚过去5年。

一栋栋豪宅,正在无声迎接着一波又一波来客。滨江是群雄荟萃之地,汤臣一品、中粮海景壹号、绿城黄浦湾、华润外滩九里一栋栋“江景房”排排矗立,陆家嘴“三件套”尽收眼底。隔江而望,新天地片区是另一个中心,黄浦湾1号38万元的单价,至今仍在江湖流传。低调的古北是传统的富人区,形容词要用“钻石““宝石”和“翡翠”,价格要以亿元为单位。依山傍水的佘山从远处遥相呼应,中凯曼茶园成功跻身五千万俱乐部,在豪宅群中占据一席之地。

从上海的上空俯视,火热的豪宅扫货记,正在几大区域轮番上演。徐汇的尚海湾连开5千万、7千万豪宅;黄浦区的融创外滩、黄浦湾不甘示弱,8000万豪宅二手房一周内出售;静安区不甘落后,中兴路一号、珠江安康苑交替成交,3000万豪宅接连易主。



▲ 上海永嘉路569号的花园洋房,以2.5亿的价格售出。图 / 视觉中国

“抢”豪宅的人

胡青和大军夫妇,也是购房团的一员。6月25日,他们终于迎来了选房日。

他们是40多号,按理说要11点左右才排到。但两人很兴奋,早上7点就醒了,再也睡不着。为了吉利,两人都穿了一身红色衣服,胡青穿了红色条纹套装,大军穿了一件红色T恤,背后印着两面旗帜,寓意“旗开得胜”。夫妻俩提前1小时重启了手机和路由器,并对助威的“亲友团”说,“一律关掉手机”,防止抢占信号。

进入倒计时15秒,胡青紧张地靠在大军手臂上,却在下一秒被推开,“不要影响我发挥”。大军是选房的执行者,他两手举高手机,胳膊保持架起姿势,微微张开手指活动放松,随时做好点击准备。

界面跳出的那一刻,一切出乎意料地顺利,大军抓紧时间核对价格、确认,像之前演练过的3次一样,一切顺利地完成了。

胡青有几秒的恍惚,经亲友提醒,才想起来跟老公跳起来欢呼。她的心情有些复杂,开心中,夹杂着不敢相信,脑子里跳出的第一个念头是:“原来在上海花掉2000万,只需要1分钟。”

回顾买房经历,胡青觉得“太不容易了”。沪漂14年,生了女儿,两个外地人终于攒够了购房资金和积分。花了大半年,摇了2次号,又等待了3个月,才成功选中一套二手房。这一刻,她才有“终于扎下根了”的实感。

像他们这样的“沪漂”买房人还有很多。归功于落户政策,2022年,“新上海人”增加了73128人,是2020年的2倍多。在筑巢时,品质更高、更有价值的豪宅,是很多人的首选。

有些人买房时步步谨慎、处处小心,也有人眼都不眨一下,就一掷千金。1998年出生的阿苏刚从美国回国,学的是动画设计,落户上海后,第一件事就是买房。她的需求和很多留学生很像:不看重朝向、只在乎风景;必须精装修,最好全部五星级标准配齐,连毛巾、杯子都有,能直接拎包入住。

看房那天,阿苏是一个人去的。站在落地窗前,看着无遮挡的黄浦江景,她很笃定:“这就是我想要的房子。”

每日人物试图在阿苏身上找到几分抉择与犹豫,但并没有。似乎在她眼里,全款买下4000万元的房子,跟挑一件衣服一样轻松。从进屋,到签字,阿苏只花了不到2小时。她没有给父母拍照或打视频,全程自己拍板、签字,父母只需要“掏钱包”就行了。

“喜欢就不要犹豫,直接拿下。”阿苏说。

像阿苏这样的留学生,是豪宅购买力中的一个新代表,中介们也喜欢和他们打交道,因为“好说话、付钱爽快,喜好也好把握”。他们最喜欢的就是网红地段,尤其是“新天地板块”,甚至因此有了个调侃,“世界的上海,宇宙的新天地”。



▲ 上海黄浦区新天地太平湖畔的顶奢楼盘:翠湖天地。图 / 视觉中国

但也有不少人,并不喜欢网红地段,而是追求起私密和清净。有一天,中介邹珺收到新消息,是个老客户要他帮忙找房。两年前,她刚刚由邹珺经手买下了一套江景房,花了5千多万元。换房频率太快,让邹珺有些诧异,他问那个客户,为什么这么快又要换房?

“因为江景已经看腻了啊。”对方回答。

这位客户曾经拿着父母给的本金创业,进军医美领域,花了2年时间,赚了第一桶金。这一次,她的要求是佘山地段,独栋别墅。看房过程中,客户最多的评价是“小了点”“不够大”,她想让父母、保姆和司机都能住下,还要有足够的空间开party、办聚会,容纳客人们留宿。

最终,只有一栋800平米的别墅,才让她勉强满意。选中它,因为她觉得风水好,位于山脚下,有河水流过,与月湖相连,山水环抱,可以聚财。

与新上海人相比,这些高净值人群,才是豪宅市场最核心的客群。胡润《2021中国高净值人群家族安全报告》显示,2021年,上海千万人民币净资产家庭数量达到25.5万,仅次于北京,超过香港,是深圳的3倍多。

至于职业,中介们看得最清楚不过。“2012年之前,做实业的较多,比如基建、矿业和有色金属等。2015年之后,大多是互联网人士、新能源从业者和网红。”邹珺说。



▲ 上海佘山高尔夫别墅区。图 / 视觉中国

“钱放着贬值,不如买套房子”

豪宅,一个萝卜一个坑,新房并不多,想要二手房,只能等人出手。

前段时间,老马成了公司的“守夜人”。有一位海外业主,想要处理掉自己的上海房产。房子已经找好了买家,但后续沟通却费了很大功夫。业主人在国外,工作很忙,每天只有下午才能抽出10分钟,对应国内时间,已经是凌晨。

老马每晚冲一杯浓茶、外放着手机刷剧,只为提神、不错过业主的微信消息。有几次,业主提前发来消息问:“老马,你在么?”结果老马不知不觉睡着了,没能回消息,沟通只能往后推。但定了闹钟也没用,因为客户的消息往往是不定时的,早一些是凌晨3点,晚一点是5点,唯一的方法就是熬着,“我通宵等着,随时来消息,随时回”。

敲细节用了1周,沟通怎么用美元支付用了3周,前后熬了1个月,才终于搞定。成交那天的凌晨,老马很高兴,但也很累。他没有庆祝的力气,只想好好睡上一觉。

与此同时,也有出售豪宅离开上海的人。6月份,豪宅市场有了条引人瞩目的消息,中介们打出“蔡少芬刚刚搬出去,可以直接入住”的宣传语,为一个豪宅打广告。它位于新天地,四室三厅四卫,家具家电齐全,每间房都有落地窗和全地暖。

有意思的是,这距离蔡少芬一家风风火火地来到上海,仅仅刚过去一年。“太好了,不可能再好”的上海生活,最终还是以出售豪宅离开而结束。

有人在抛售,还有更多人在抢购,豪宅市场被炒得一片火热。很多人好奇,解封之后,上海豪宅为何成交如此火爆?

中原地产首席分析师卢文曦曾在采访中分析称,一个原因是业主心态变了,4、5月份疫情反复,部分群体对住房品质的要求会有提升。房子小的想换大房子,平层的想换别墅,“积压下的购买力就释放了”。

老马说,大部分买豪宅的人,都是“拿着桃,找苹果”。就像他接待的嘉天汇业主一样,有好几套房子,嘉天汇是其中最小的一套,平常一周只住一两天,很早开始就嫌弃它面积小、房龄老。此次出手,是准备添些钱,换套更大、更好的房子。

这些人的共同特点是,为了置换而买房。“3000万追5000万,5000万赶上亿,普通平层换江景,江景房换别墅……都是为了住更大、更好、能象征身份地位的豪宅。谈起价格来,心态稳定、态度强势。”



▲ 图 / 《我的前半生》截图

另一个原因是赶上了特殊的时间节点,“由于疫情,市场之前的停滞时间较长,现在短时间内数据就会出现快速增长”。卢文曦表示。

邹珺则认为,疫情之后,投资的风险大了,但渠道却在减少,无论是开公司、还是设生产线,都有赔钱的可能。“钱放着也会贬值,不如买套房子,既能享受,又能保值,是最好的办法了。”

事实上,豪宅的火热并非只出现在上海,而是全国同步、遥相呼应。

早些时候,北京海淀区的“学府公馆”迎来选房日,吸引了2638个争抢者,几乎是每4人抢一套房子,在1900多号时就宣布售罄。所有房源,不到10小时,全部抢购一空,成交额近120亿元。

如果将总价1000万元作为豪宅的“入门门槛”,2022年上半年,北京已经成交了3770套豪宅,比去年同期增加了33%。

深圳同样如此。名噪一时的日光盘海德园,新推出的239套千万级别住宅,6个小时就被全部选完,约1分半钟卖掉一套。

杭州西湖旁的湖景房“西子公寓”,因下楼步行就能到西湖景区,一直是黄金豪宅,多年未流出二手房源。今年6月,一套房附带两个车位,经过30轮出价,拍出了3095.8万元的高价。

这是一个有些魔幻的现实。在很多人担心房租上涨的时候,有些人正在排队下场,疯狂扫货豪宅。



▲ 杭州西湖湖滨。图 / 视觉中国

背后的一百个中介

豪宅链条飞速运转,烧得滚烫,豪宅中介,也跟着赚得钵满盆满。

老马最近跟同事聊天,话题总是围绕着“你卖了多少”。这并不需要保密,销售行业,就是要互相刺激。老马的业绩算是不上不下,一个月开了一单,但他很满足,以往一年下来,能有个两三单就算很不错了。他听人说起,去年的销冠,也只是5单。

开单之后,最直接的好处就是高佣金。老马所在的公司表现亮眼,一个月成交了15套,破了开业至今的新纪录,公司光是佣金就拿到了2000万元以上。

业绩好的时候,邹珺每月能赚六位数,可有些业绩不好的同事,有时只能拿三四千元的底薪。

“一套豪宅成交的背后,是100个中介在忙活和争抢。”老马说,这是一场激烈的争夺。

“为什么别人带看卖不出去,偏偏是你可以?”这里头学问有很多。

摸爬滚打了十多年,成熟的中介们渐渐能摸出一些门道,比如“看人下菜碟”就很重要。事业成功的客户,往往更在意价值,“越稀缺、越独一无二越好”。房子的各种细节和特质,被老马刻在了脑中,随时提取,“59层、有全无遮挡的江景”“旁边紧邻人文故居、有优秀历史保护建筑”……甚至到了后来,老马能清楚地解释出,价格相差1000万元的房子,看到的江景究竟有什么不同。

年轻的客户,往往更喜欢追潮流。有时候,邹珺带看房前,会准备一些“秘密武器”——电视剧的剧照。一次,他带客户看景瑞尚滨江,这是《三十而已》《我的莫格利男孩》《温暖的弦》的取景地。



▲ 图 / 《三十而已》截图

邹珺更像个导游,走到一个“展品”前,就说上一段讲解词:这是顾佳同款豪宅,挑空9.8米的大堂悬挂着意大利的Barovier&Toso灯具;走廊里摆的是吴爱政的《百年上海滩》和剧中王太太立在家里的梵高《睡莲》;屋里有专门的雪茄室、私宴厅,以及一览无余的大落地窗。邹珺手中拿着照片,每到一处,一边指,一边向客户强调:“你看,是不是一模一样?”

这招似乎有几分好用。这些电视剧拍摄时,小区内还有一手现房,但现在,早已经被抢空了。

对房子细节如数家珍还不够,中介们还需要嘴严、心细,懂得建立长期关系。老马接触过不少有商业版图的老板,最重要的就是不能打听,有时还要签保密协议。如果遇到明星买房,一般全权由经纪人联系。看房当天,到场的明星也大都墨镜、口罩全副武装,不见真面目。

老马很少给客户打电话,大多使用短信和微信交流。这是一种为客户着想的细节,他们都很繁忙、也注重隐私,“天天接电话,很容易觉得不耐烦”。

长期联系,是为了“只要客户想买卖房子,第一个就想到我”。这意味着要随叫随到,处理一切琐碎的工作和问题。房子要出租,他要帮忙打理,约保洁打扫,找摄影师拍照片;房产有问题,他要联系法律顾问细心解答;甚至草坪修剪、柜子损坏、下水不通……“只要接到客户的一个电话,就要马上行动、立即处理。”

现在,老马还在忙着,公司要求每天打150个电话联络客户,看房至少一组。这两天,他正在帮业主卖一套汤臣一品的房子,432平米,4房2厅4卫。房子对面,便是外滩。四季更迭,晨昏交替,黄浦江的美景,站在这里的阳台上,一览无遗。

新房源的照片拍好后,老马发了个朋友圈,配图文案:“拥有它,就拥有了四季。”

(应受访者要求,文中老马、胡青、大军、阿苏、邹珺为化名)

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