一些买不起房的美国人要移居欧洲了

当地时间 7 月 20 日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布数据，6 月，美国二手房、现房销售量均显示下跌。其中，二手房销量环比下降 5.4%，为 2020 年 6 月以来的最低水平；现房销量环比下降 5.4%，为连续 5 个月下跌，同比暴跌 14.2%。

已有经济学家提示，一些高估值地区未来两三年内还将下跌，甚至暴跌。

在高房价、高利率困扰下，不少美国人转而移居欧洲。

利率攀升拖累房屋交易

房地美数据显示，截至目前，美国 30 年期购房固定利率平均为 5.51%，是去年同期的两倍之多。

贷款利率上升的部分原因是美联储为抑制通胀使出大力加息的手段。6 月份，美联储官员将基准利率上调 75 个基点，这是自 1994 年以来的最大增幅。

美联储紧缩政策推高了举债成本，尤其是房贷，仅过了一年，购房利率就发生了天翻地覆的变化，一些买家自然不愿意在此时上车，仍在观望购房利率松动的可能。在上个月，购房利率曾一度到达 2008 年来最高点，随后略有下跌。

美国房地产经纪公司 RedfinCorp 数据显示，6 月份待签购房协议中，有近 15% 协议跳单，这是 2020 年以来最高水平。

美国爱达荷州博伊西的房地产经纪人菲尔 · 蒙特（Phil Mount）表示，楼市现在显然放缓了，很多人都进入了考察期，等待利率和整体经济的变化，他们的焦虑情绪很明显。

尽管如此，美国房价还在上涨。据 NAR 数据，美国今年 5 月份现房价格中值较去年同期上涨 14.8%，至 40.76 万美元，创 1999 年以来历史新高。

穆迪分析公司（Moody's Analytics）首席经济学家马克 · 赞迪（Mark Zandi）表示，当下楼市情况是，买家根本无法断定怎样的价格是合适的，而卖家也不愿意降低心理预期。

建筑商信心指数七连跌

房屋成交量下降打击了建筑商的信心。

美国全国房屋建筑商协会（NAHB）本周表示，美国建筑商信心指数已连续七个月下降，7 月份达到 2020 年 5 月以来最低水平。分析师表示，对于建筑商来说，首要工作已经是 " 先把存量房屋卖出去 "，而不是新建更多的房屋。

根据美国商务部最新数据，美国 6 月份房屋开工数据环比下降 2%，降至 2021 年 9 月以来最低水平，达到 156 万套。住宅许可证开具数量 6 月环比下降 0.6%，预示新房建造前景不强。

新房建设情况也间接促使分析师下调对美国二季度经济增长预测。高盛经济学家将增长预期下调了 0.1 个百分点，至 0.6%。巴克莱（Barclays）经济学家预测美国二季度增长率为 0.7%，低于此前的 0.8%。

令有经济学家预计，美国楼市将走向崩溃。咨询公司 Pantheon Macroeconomics 首席经济学家 Ian Shepherdson 表示，建筑商一直否认购房需求下降的事实，但今年上半年，购房贷款申请已经下降了四分之一以上。

美国全国房屋建筑商协会主席 Jerry Konter 表示，生产瓶颈、造房成本上升和高通胀导致许多建筑商被迫停工，土地、建造和融资成本已超过了房屋本身的市场价值。近期参与调查的 13% 的建筑商表示，为了促进销售，他们在最近一个月有过调低房价的行为。

投资者方面，亚洲房产科技公司居外 IQI 集团联合创始人、集团 CEO 卡斯夫 · 安萨里（Kashif Ansari ) 向记者表示，美国楼市供应量有限，这限制了外国买家的购买力，目前，在外国买家未完成的交易中，有 57% 是因为找不到心仪房产，而去年这一比例是 46%。

值得注意的是，中国买家在过去一年购买了价值 61 亿美元的美国房产，比前一年增长了 27%。中国买家已经进入了高端市场，平均购买价格超过 100 万美元，远超国际买家的平均价格，郊区住房占中国买家所购房屋的 57%，中心城市或城区占 29%，小城镇和度假区占 14%。

泡沫或被挤压

洛杉矶美国凯利威谦恒信地产（KW Cindy Chin Realty Int'l ) 地产经纪商程欣迪向《国际金融报》记者证实，如建筑商所反映的那样，目前楼市正在遇冷。很多新上市的房源，包括西海岸尔湾（Irvine ) 、新港 ( Newpost ) 的要价都在降低。新港一座 400 万美元的房子一口气可降 15 万美元左右。

程欣迪称，当地有不少业主正准备出售自己的房屋，搬去芝加哥、底特律居住，那里的房价要低得多，20 万美元左右即可买下一套，很多人想趁此时机变现，然后去便宜的地方买房。

" 值得注意的是，房屋减价并不意味着整体房价趋势是向下的，（只是）涨幅没有前两年那么快而已。不少卖家按以前的市场行情定价，之前一年能涨百分之十五甚至更高，但现在发现卖不动了。" 程欣迪表示，两年来，泡沫型增长地区的房价更有可能下跌。此前，这些地区的房价并不是因为经济发展、就业机会增多、大公司进驻等实质性发展而上涨。预计不同地区的跌幅都会不一样，不排除有的地区持平的可能。

总部位于美国的约翰 · 伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）研究主管里克 · 帕拉西奥斯（Rick Palacios Jr.）提供了另一种视角：持续的房地产市场萎缩可能会重挫泡沫过多地区的房价，许多市场在 2023 年、2024 年将大幅降价，包括凤凰城、纳什维尔、拉斯维加斯和奥斯汀等地。帕拉西奥斯表示，博伊西的房价最早可能在今年 12 月份出现同比负增长。

以上这些地区也是 " 高估值之地 "，在过去两年的炒房潮流中，许多市场由于存量供应不足而出现了惊人的暴涨。博伊西的房价在过去两年中飙升了 53%，远远超出基本面，穆迪认为，该地区是美国被高估最严重的房屋市场。

穆迪预计，在未来一年内，博伊西、奥斯汀等 " 高估值之地 " 的房价将普跌 5% 至 10%。如果经济衰退来袭，" 高估值之地 " 的房价可能将下跌 15% 至 20%，全美房价将下跌约 5%。

移居欧洲

在生活成本上升、房价上涨、美元飙升和社会仇恨不断升级的情况下，越来越多的美国人 " 逃离 " 本土，转而前往欧洲生活。

7 月 20 日报道，意大利、葡萄牙、西班牙、希腊和法国正在成为最受美国人欢迎的移居目的地。苏富比国际地产公司表示，与去年同期相比，今年 4 月至 6 月期间，美国公民移居希腊的申请增加了 40%，葡萄牙、意大利的申请数量也在上浮。

但是，迁徙到陌生的国度并非易事。为方便外来人口旅居，意大利将在今年晚些时候开始为外国公民提供 " 远程工作者 " 签证。

40 岁的美国亚特兰大市民 Stephanie 就希望获得这类签证。即使手头有 30 万美元现金，Stephanie 也发现自己无法在亚特兰大拥有理想生活，每月在亚特兰大的租金就要花去 3000 美元。今年 4 月，Stephanie 转战意大利，在西西里岛的穆索梅利购买了一栋别墅以及商铺，全部花费 6 万欧元。

" 如果美国房价没有那么贵，我永远不会考虑在意大利置业。"Stephanie 说。

意大利政府还在 2019 年推出过一项计划，外国买家可以一欧元的价格购置农村地区的房屋，作为购买条件，买家必须整修房屋，支付装修费用。对于政府来说，这可以带动地方经济发展。

47 岁的迈阿密市民 Cathlyn 被 " 一欧元 " 政策吸引，最终在去年 11 月购买了一栋别墅，前后花费 3.7 万欧元。Cathlyn 的别墅与 Stephanie 在同一个村庄，她的梦想是能在 50 岁前退休。

根据官方数据，2021 年，居住在葡萄牙的美国公民人数比上一年增加了 45%；西班牙的美国公民人数则在 2019 年至 2021 年期间增长了 13%，今年还将继续增长。

为吸引外国买家，葡萄牙和西班牙都提供了所谓的 " 黄金签证 " 计划（一种低门槛投资移民计划）。

去年 7 月，37 岁的 IT 创业者 Jamie Dixon 与丈夫、7 岁的女儿一起从洛杉矶搬到葡萄牙。一份新的远程工作让她离开了美国，前往住有大量外籍人士的葡萄牙沿海城市卡斯卡伊斯。除了低廉的生活成本，Jamie 说她与家人可以接触到更多元化的社区生活，并且犯罪率更低。

" 美国暴力事件增加了很多 "，" 我想给我的孩子一个正常的童年。"Jamie 说。