港资地产商成最强“包租公”：商场年销售百亿

2001 年，中国正式加入 WTO（世界贸易组织）。同年，坐落于上海南京西路的恒隆广场开业迎客。



图片来源：图虫创意

这座由香港开发商恒隆集团打造的商业综合体，包揽了当时上海浦西最高写字楼、租金最贵写字楼、以及第一家奢侈品商场的三个第一。在上海人眼里，它带来了许多前所未见的奢侈品牌，对商业地产来说，它是中国高端零售的重要里程碑。

6 月初，疫情稳定后的上海逐渐放开线下消费，恒隆广场的爱马仕、香奈儿和 LV 店铺门口一度排起了长队。有消费者称，在香奈儿门口排了一个半小时，还是没有买到想要的黑皮双 C logo 款鞋子。

某种程度上，一座购物中心映射着城市的消费力、烟火气，更成为城市的话题中心。

2011 年，太古汇的落地也打破了广州沉寂多年的商业竞争格局，迄今仍拥有不可撼动的地位。



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6 月某个周末的一大早，刚结束出差的高达爱好者王森，直接驱车到太古汇。

" 我期待了整整一个星期。" 让王森期盼已久的是太古汇举办的广州首届高达动客展览，这是广州首次引进、亦是最大规模的高达展览。" 很难想象，在广州，在太古汇会有这样的一个展览推出，真是回忆杀。"

37 岁的广州人王森对太古汇有着特殊的感情。" 十一年前太古汇刚开业时太轰动了，这是广州第一个真正意义上的高端奢侈品商场。" 王森回忆道，广州的商业零售发展得很早，但一直没有一家高端商场，很多高端品牌没有进驻广州，跑去了北京上海，" 那时候要送贵重的礼物，还要跑去香港买。"

类似的商业故事不一而足。

回首过去二十余年，北京三里屯太古里、上海恒隆广场、上海国金中心 IFC、九龙仓成都 IFS、上海 K11 等城市地标陆续落地，港资在内地商业地产掀起了翻天覆地的变化。

从上海滩到橘子洲头，港资们在内地

1992 年，国务院颁布《关于商业零售领域利用外资问题的批复》政策，灵敏的香港地产商嗅到了商机。

隔年，和记黄埔签约北京东方广场，成为李嘉诚内地投资房地产的开端；陈启宗拿下上海徐家汇、静安的商业地块；四大家族之一的新鸿基郭氏家族此时也在北上广购置物业。

上海成为港资们在内地发展商业的试验田。从早期的恒隆广场、时代广场、瑞安新天地，到 K11、嘉里中心、会德丰广场，以及近几年的国金中心、兴业太古汇、前滩太古里，港资在上海的商业地产投资从未停下脚步。

2006 年一项数据调查显示，一年之内港资在上海房地产市场的投资总额已经超过 200 亿元。2020 年 2 月，香港置地联合体 310.5 亿元竞得上海徐汇滨江综合体地块由，更创下了内地土拍市场总价最高的纪录。

在北京，太古地产用一个项目——三里屯太古里，颠覆了内地消费者对于商业固有的 " 黑盒子 " 印象。2008 年，三里屯太古里开业，开放式、低密度的街区形态打破了传统商业的格局。太古里的到来点燃了三里屯，无数年轻人与酒吧店铺涌入，一起打造了北京最繁华的潮流街区。

近十年，随着北上广深留给优质商业的可拓之地愈来愈紧张，更具消费增长潜力的新一线、二线城市成为了港资们挖掘的新战场，杭州、成都、重庆、长沙、武汉等城市迎来了港资扎堆前来。

2011 年 2 月，九龙仓击败苏宁，以 56.4 亿元拿下长沙核心 CBD 一宗地块。2018 年，筹备七年的长沙 IFS 面世，成为华中区首个 IFS，开业至今每月平均零售销售额超 3 亿元。

相比于商业项目趋于饱和的一线城市，港资商业项目给新一线城市带来的影响力不容小觑。曾参与长沙 IFS 招商工作的 Forina 称，IFS 改变了长沙这座城市的消费文化。



长沙 IFS，图片来源：九龙仓

" 十年前我刚来项目的时候，这里还是一片未开发的空地，整个团队经常在工地跑。" 据 Forina 回忆，对于长期以本土百货为主的长沙商业市场来说，许多中高端的品牌并没有把长沙作为布局目标，因此当时 IFS 的招商工作并不容易，" 老板交给我们的任务就是让品牌相信 IFS，让长沙成为新的消费城市。"

然而，到长沙 IFS 开业之时，商场内有超过 70% 的品牌租户均是首次落户长沙。2018 年开业的前一周，Forina 称自己一直处于亢奋状态，激动得睡不着。

如今不在长沙工作的 Forina，每一次回家看到这栋 452 米高的综合体时仍十分触动。" 很幸运见证一个商业的出生和成长，看到它给长沙带来了很多新鲜的消费品牌，还有文化艺术、餐饮口味，甚至顶楼的 KAWS 都是长沙的新地标。"

年销售额超百亿，港资收租忙

一个个拔地而起的商业项目，让港资们大展拳脚。

即使近两年整个行业受疫情影响业绩下滑，这些优质的商业项目依旧坚挺，为港资们提供业绩支撑。

2021 年，恒隆地产凭借内地的十个商业项目，录得商场租赁收入为 46.62 亿元，同比上升 25%，占集团总租赁收入超六成；其中上海恒隆广场单店的租金收入就达 7.82 亿元，零售额为恒隆香港零售物业零售额总和的 2.7 倍。

在内地布局 7 个项目的太古地产，2021 年内地零售物业租金收入为 37.41 亿元，同比增长 29%；其中最为强劲的广州太古汇零售销售额上升 33%，出租率为 99%。

落地有新天地、瑞安广场系列的瑞安房地产，则在 2021 年录得持有物业租金收入 29.15 亿元，同比增长 29%，其中上海新天地（零售 + 办公楼）的租金为 4.54 亿元，出租率 100%。

此外，由于出租率高、销售旺盛、品牌偏高端化，港资商业项目的销售额表现亦不俗。据商业云数据，2021 年销售额超过 100 亿元的购物包括上海国金中心 IFC、上海恒隆广场、广州太古汇、成都 IFS，此外成都远洋太古里、长沙 IFS 年销售额约超 90 亿元。

" 香港开发商的项目，普遍都能感受到地理区位非常优越，一般就在人流最密集的地铁上盖，和香港的开发模式相似；还有过硬的物业条件，个性独特的装修品味，品牌资源也十分丰富，以及持续的新鲜感。" 在房地产咨询五大行任职的李岩说道。

在李岩看来，港资之所以能在内地商业地产市场占据重要地位，与其慢条斯理的开发节奏以及精细化的持续运营管理密切相关。

" 不再是传统意义上的包租公 "

" 香港开发商做的一些商场，没有个七八年开不出来。" 李岩说道。



广州太古地块前身，图片来源：太古汇

以太古地产为例，其在内地市场的第一个项目广州太古汇就花费了 10 年时间，位于上海的兴业太古汇同样是拿地后 15 年才开业；上海港汇恒隆广场 1993 年拿地，1999 年 12 月开出商业裙房，到 2006 年塔楼完工交付，一共耗时 13 年；成都、重庆 IFS 均是在九龙仓拿地后 7 年才正式面世。

曾参与广州太古汇设计工作的吕鑫透露，当时项目的设计和落地克服了许多困难。" 我们团队用了非常多时间去做出有特色的硬体设计，比如现在太古汇的空中花园、透明玻璃盒子在当时都很前卫的设计，也不会为了赶工期就牺牲一些细节。"

李岩指出，除了自身成熟的运营理念和模式，港资在内地发展商业的一大先天优势是拥有较低的资金成本以及成熟的投融资渠道。" 只有低的资金成本，才能耐下心来雕琢产品，不受资金沉淀的掣肘。"

除了前期项目打造，开业之后，对于项目的持续运营同样是港资商业的加分项。有商业地产人士这么形容港资对于商业项目的运营：精细化管理几十年如一日，商业业态持续 " 调整提升 "，做到 " 小调年年有，大调三、六、九 "。而这种调整更新，小到洗手间，品牌更换，大到业态调整、客流动线、外立面设计等等。

吕鑫告诉时代财经，广州太古汇自 2016 年开始每年都会翻新一次洗手间，投入了不少资金和时间成本，已经成为项目的重点工作之一。而上海恒隆广场、港汇恒隆广场则均分别在 2016 年、2018 年经历了一到两年的封场改造。

除了购物消费的功能，港资们还致力于将商场打造成一个网红打卡地，包括推出各式的 IP 展览、艺术展、时尚表演等活动，吸引客流。一位港资商业项目的运营人员就表示，好的商场不缺品牌、也不缺顾客，但是希望能为所在的城市和消费者带来更多艺术体验，加强消费者与商场的联结，使得走进商场也可以是一件不那么市侩、商业化的行为。

" 可能我们有时候已经不是一个传统意义上的‘包租公’了。"