港股贝壳股价突破50港元,创历史新高

来源: 2022-06-23 22:30:48 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (14555 bytes)

财联社 6 月 24 日电,港股贝壳股价突破 50 港元,创历史新高,现报 51.3 港元 / 股,涨 4.48%。

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贝壳,等待下一个春天

作者丨易浠

编辑丨韩忠强

2021 年 5 月 20 日,随着贝壳创始人左晖的离世,一些人认为,作为中国产业互联网成功的样本,贝壳的命运会因此来个大拐弯。其实,即便贝壳没有突来的变故,它也有清醒的认知:一个组织不可能永远处于高潮。

近一年以来,无疑是贝壳的多事之秋。除了行业变迁的冲击,给贝壳带来影响外,新的继任者彭永东,如何带领数万名贝壳员工,坚持做 " 难而正确的事 ",是摆在他面前的难题。

5 月 31 日,贝壳迎来了二次上市后的第一份财报。受大环境等因素影响,贝壳 2022 年一季度营业收入为 125 亿元,同比下降 39.4%。贝壳的第二增长曲线装修家居业务,则逆势增长 54%,收入达到 8.6 亿元。

在房地产和互联网研究院院长相国良看来,贝壳的亏损是短期的," 市场因素是给行业和企业带来经营挑战的核心因素。随着政府对房地产市场修正政策的落实,以及资金面的宽松,房地产市场大环境的改善,会带给贝壳相对比较好的表现。"

当地产寒冬到来

2021 年下半年以来,房地产市场震荡不已,从小阳春到快速冰冻,全年呈现一个 " 倒 U 型 " 的市场状态,这打破了房地产以时间为单位的调控周期的惯例。叠加疫情带来的不确定性,与地产行业息息相关的中介行业,也受到了前所未有的调整。

整体活跃度与交易规模下降中,整个房产中介行业处于收缩状态。不仅一些中小房产中介选择闭店关门,就连一些头部房产中介机构,如中原地产、21 世纪不动产等,也采取了降薪、裁员、关店等压缩成本的举措。贝壳也未能幸免。

除了遭遇房地产降温等因素外,贝壳还面临着更多的麻烦。一方面,中美审计监管分歧,引发了投资人对中概股的非理性抛售;另一方面,做空机构浑水还发布了针对贝壳的做空报告。面对这些难题,贝壳一一应对。

2021 年 8 月 12 日,IPO 一周年的当天下午,贝壳管理层决定回港上市,项目内部代号命名为 " 凤凰 "。2022 年大年三十,贝壳正式密交,并在同一天,公布了针对浑水做空报告的调查结果。为了在资本市场持续增长,2022 年 5 月 11 日,贝壳正式在港交所挂牌上市,成为首家以 " 双重主要上市 + 介绍上市 " 形式返港的中概股。

今年 5 月 31 日发布的这份财报,是贝壳回港上市后的首份成绩单。在大环境等因素的影响下,贝壳的营收和成交额双双下滑。即便如此,贝壳的表现,还是超过了市场的一致性预期。贝壳研究院数据显示,第一季度,全国二手房市场 GTV 同比下降 52%,同期,贝壳存量房交易 GTV 同比下降 45%。

克而瑞数据显示,一季度,百强房企销售额同比下降 47.6%,贝壳新房一季度 GTV 同比下降 44%。由此可见,无论是新房市场,还是存量房市场,贝壳都略好于市场水平,在寒冬中有抵御触底的韧性。

 

由于存量房及新房交易业务相对稳健的表现,贝壳第一季度总营收 125 亿元,与市场预期基本一致。因存量房业务中平台收入占比提升,贝壳第一季度毛利率,环比由 16.4%,提升到 17.7%,毛利超市场预期 15%。

从 2021 年下半年开始,贝壳更注重效率和利润,而非规模。5 月 31 日,贝壳第一季度业绩会上,彭永东直言,下一阶段链家要以提升效益为目的,力推 " 大店模式 ",优化部分亏损门店,链家继续 " 缩小 ",相应人员效能也会得到提升。

贝壳今年一季度财报发布后,虽然有人对贝壳的发展持有谨慎态度,但更多专业机构给出了买入评级。摩根士丹利是其中一家,其分析师 Steven Tsai 在研报中指出,预计随着疫情缓和,被压制的购房需求将得到有力释放,尤其在北京、上海等大城市。" 随着 6 月多地防疫政策的放松,预计销售将恢复,贝壳下半年利润率,也将季度性环比提升。"

杰富瑞也对贝壳维持买入评级,其分析师 Thomas Chong 预计,随着市场的恢复,公司下半年盈利能力将增强,抵消上半年受疫情影响的市场疲软表现。

为下一个春天到来

行业周期变化,是每一家企业的大考。比起眼前一城一池的得失,最关键的是在行业寒冬中,找到价值回归的方法:新的运行模式,新的增长点。一如万达从重资产运营模式,转为轻资产运营模式;又如比亚迪,从传统燃油车企,转向新能源汽车。放眼房产中介行业,为了下个春天的到来,一些机构也在自我改变。

比如从去年下半年开始,我爱我家对经营策略进行复盘,确定了以聚焦和长板为核心的思路,并在 2022 年年初提出了 " 三个一 " 的工程。中原地产为应对房地产市场下滑的情况,不仅逐步收缩业务,还对公司的人事进行了大调整。

尽管这些中介机构也在求变,但在外界看来,它们更多是在原有模式上的调整。具有自我颠覆特色的贝壳,却是个例外。真房源改革不透明的房产中介市场、脱胎于链家的贝壳找房的横空出世,是贝壳前两次的自我颠覆。为打破危局,贝壳在 2011 年 11 月,进行了第三次自我颠覆:推出 " 一体两翼 " 战略。

" 一体 "(房产经纪事业群)对应的是核心的新房和二手房交易服务," 两翼 "(整装大家居事业群和惠居事业群)则包含了家装和普惠居住(主要是长租公寓)两块新业务。" 两翼 " 被贝壳当作第二增长曲线。

隶属于普惠居住板块的贝壳租房,目前主要承接的是一些政府相关的工程。如 2022 年 2 月 10 日,贝壳宣布其投资共建的首个青年公寓项目,在上海徐汇区落地,项目总体量达 2978 套。家装被贝壳当作第一发力点,是彭永东要 " 翻越的第二座山 "。

据中金证券研报,目前,我国家装市场规模超 2 万亿元。未来五年,家装市场预计维持近两位数的复合增长。在某种意义上,家装与房产中介,都是一个非透明、体验差的市场。现在家装行业的混乱现状,就是二十多年前的中介乱象。

而贝壳具有标准化、数字化改造的机会,它具有海量房产信息资源、巨大的用户规模以及服务黏性,是家装公司的天然入口。其实,对于家装这一万亿级的蓝海市场,贝壳早就开始了谋划。

2020 年 4 月,贝壳正式发布旗下家装服务平台 " 被窝家装 "。2021 年 7 月,贝壳宣布将收购头部家装品牌圣都,并于 2022 年 4 月下旬正式完成。截至 2021 年末,圣都家装已经覆盖全国 31 座城市,开了 110 家门店。贝壳认为,圣都家装能够扩大与丰富被窝套餐覆盖产品规模和类型。

 

武汉贝壳签约中心的签约经理邓丽君,见证了贝壳全新业务模式的快速铺开。在一单业务中,经纪人签约了二手单之后,当场给客户赠送了家装优惠券,并提供设计、免费量房等增值服务。客户很感兴趣,表示想去圣都的家装展厅去看一看。

在陪同客户参观完定制家居、家装展厅之后,经过专业服务和谈判,客户选择了圣都的家装服务。就这样,1 个二手房买卖单,变成 1 个二手单 +1 个定制家居单 +1 个装修单的 3 连环单。在邓丽君负责的签约单中,家装业务单量已接近二手房单量的一半。

一二赛道的协同效应正在凸显。今年一季度,贝壳家装家居业务收入同比增长 54%,达到 8.6 亿元。合同额同比增长 63%,季度签约单数近 6500 单,同比增长超 50%,单均价同比增长 8%。而中装协数据显示,第一季度家装行业总产值同比下降约 25%-30%。

透镜公司研究创始人况玉清认为,贝壳业务协同、导流的空间挺大,家装业务未来有持续高增长的潜力,可以被视为高潜力业务。从买房到装修,是一个链条上的,数据上可以打通变现。

不过,贝壳也面临着不小的挑战。家居家装行业高度分散,竞争者众多,而且涉及到线下的获客、施工等很多复杂的环节。对贝壳来说,如何做到家装流程标准化并大范围复制开来,还有一段路要走。

他们凭啥足够乐观?

随着一体两翼的战略推进,贝壳不仅要为客户提供一站式居住服务的 A 面价值,更要通过家装业务来反哺经纪赛道的 B 面价值。贝壳以何将这种模式做大做强?

" 我们在过去 21 年里,迭代了产业互联网一整套从零到一的方法论,对每个节点关键能力的搭建,过程中团队节奏的把握等,积累了丰富的经验教训。" 彭永东在贝壳 2021 年业绩沟通会上说," 这套方法论,让我们在各个新业务领域的拓展上充满信心。"

贝壳的新业务也提振了经纪人们的士气。在对贝壳 1.8 万经纪人进行调研后,空白研究院联合贝壳研究院在 5 月 26 日,发布了《经纪人信心指数报告》。报告显示," 战略性新业务市场前景 ",对房产经纪人职业信心起到显著提振,新家装、新家居业务助力与融合,将会成为 2022 房产经纪人提振职业信心的新引擎。

 

作为链家网的开拓者,彭永东身上有着明显的互联网气质。据贝壳人描述,他基本不穿西装,而是穿毛衫或公司文化衫,有股理工男和码农范儿。但自从接棒贝壳以来," Stanley(彭永东)越来越理性,越来越有温度。"

从贝壳的财务报表上可以看出。身处行业寒冬中的贝壳,尽管今年一季度持续账面亏损,但在 " 过冬 " 的筹码颇为充足。截至一季度,贝壳的各项可被视作准现金的资产金额,超过 700 多亿元。

这主要包括短期受限资金 68 亿元,短期投资理财 268 亿元,现金及等价物 166 亿元。另有长期投资 245 亿元,这些长期投资虽然计入非流动资产,但实际上主要由一年以上的银行定期存款及等同资产构成,所有也可以被当作准现金。

上述 700 多亿元的准现金,占贝壳总资产的 70% 以上,能覆盖贝壳同期 328 亿元的总负债。从这个角度来看,贝壳账面的亏损规模,不会对贝壳的持续经营构成威胁。贝壳在冬天也准备充足背后,源于它曾体验过没钱的痛苦。

2008 年,金融危机来袭,中国楼市哀鸿遍野。彼时,仍是北京本土房产中介的链家,账上只有五六千万现金,但每月基本要一千万元的开支。也就是从那时候起," 保守的现金流政策,把储备做厚一点 " 成为这家公司的长期策略。

" 他对一线员工同样关照。" 在贝壳工作的一名员工,向媒体讲述这样一个故事:去年夏天,一名贝壳北京总部的基层员工,因家人患病急需手术,却苦于找不到床位。该名员工在朋友圈求助的信息,恰好被彭永东看到。彭永东立即帮忙协调,当天晚上安排医院,第二天一早手术。最终,这名员工的家人转危为安。

在兼具理性和感性的继任者的掌舵下,贝壳对自己的发展也有清醒的认知。以一体两翼发展战略为例。在贝壳看来,从短期来看,公司可以最大程度地利用现有资源。先竖着做,对行业进行线上化和流程标准化改造;再横着做,推动全行业的参与与合作。

 

但从长期来看,三大支柱过分捆绑,最终也可能会面临一荣俱荣、一损俱损的局面。贝壳的管理层,也看到了这种弊端。2022 年一季度业绩分析会上,贝壳方面表示,协同带来的增长效应的确比较可观,但不希望未来一直是这种状态," 将会平衡业绩增长和风险管理的双重目标 "。

其实,贝壳创造的价值,决定当下和未来,市场、投资者对它的评价,以及被需要的程度。公认的是:未来,国企和民企对于渠道的依赖是确定的," 随着城市不断向外延伸,开发商项目缺少与终端购房者的连接,这更加(能够)体现中介渠道价值。"

如今,贝壳所面临的处境是:希望与困难同在。对彭永东来说,这既是机会,也是挑战。

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