为什么上海的限购，不可能放开

最近一段时间，全国 100 多个城市都出台了保楼市的相关政策，各种政策让人眼花缭乱。

甚至在全国层面，也开始进行了统一行动，房贷利率从原先的接近 6% 一路下调至最低 4.25%，力度之大，也是近 5 年最凶猛的了。

但是，不知道你发现没有，截止到目前为止，所有试图想要彻底打破限购门槛的重点，全部失败了。

5 月 20 日，南京出台全面放开二手房限购，但是当天晚上就被叫停，政策半日游！

到了 5 月 21 日下午，武汉市经开区也尝试想要突破限制，打开限购之门。

但很可惜的是，还没等第二天上班进入交易流程，这一政策就被紧急叫停，又是一个半日游。

两个省会城市，因为同样的原因，纷纷冲上热搜排行榜。

以一种悲壮的方式提醒着每一个想要突破限购蠢蠢欲动的城市。

限购不能碰，这对于所有的一二线城市而言，是楼市调控的底线。

很多人说口罩后的上海，大家买房信心不足，会纷纷离开，到时为了救市，上海很可能会突破限购。

会这么想的朋友，看来是真不了解上海楼市。

为什么上海不会放开限购。

我们先了解下上海首次限购政策出台的背景。

2011 年 1 月 31 日，上海开始出台买房限购的规定，当时也是上海第一次对房产限购。

规定非沪籍家庭在缴纳 2 年社保的情况下限购一套上海住宅，沪籍家庭可以买 2 套，单身沪籍可以买 1 套（2016 年 3 月，将 2 年限购期延长至 5 年限购）。

在上一轮调控工具里限购其实是个创新，从上海开始，慢慢变成了一二线城市调控的标配。

为什么要限购。

就是因为涨的太厉害了，上海的主升浪分别是 2005 年至 2007 翻倍行情，2009-2010 年上涨 30%。

从本质上看，限购其实就是通过影响供需平衡，通过持续抑制需求的产生从而影响房子的价格。

但对于一二线城市而言，影响房产长期价值的人口、货币、供地条件均没有变化，大城市楼市的长期价值仍被看好。

反过来看。

恰恰只有好的东西才会被限制购买，就像计划经济时代供不应求的米面油一样。

因为稀缺，才需凭票购买。

也正是因为这样，所以哪怕是限购政策出来后，上海的房价在 2013 年上涨 30%，2014 年至 2017 年也出现了翻倍行情，2019 年 -2020 年涨了 30%。

因此，上海即使是在有限购的条件下，购买力依然很旺盛，根本无需再额外通过放松限购的政策来吸引购买力。

这一次，我看到很多人的言论说要逃离上海，上海楼市将出现真空期。

所以很多嘴炮党会提出，上海下阶段一定会放开限购，目的就是为了刺激楼市。

不知道大家有没有想过，我说一句很扎心的话：

这次逃离上海的很多人，其实在上海都是没有房子的人，或是也买不起上海房子的人。

所以他们的离开其实对上海楼市影响并不大，而这样短暂的空缺，会迅速由其他人员补齐。

上海的诸多产业依然无人能替代，上海的纽带作用依然存在。

我身边有好几个苏州的朋友都说，等到这次上海疫情过去后，他们准备来上海找工作了。

因为出现了很多空缺岗位，因为出现了很多好的时机。

所以对于上海而言，通过直接放松限购的方式来虹吸人口，根本就没这个必要。

而且，一旦上海放开限购，所释放的信心就是房子不好卖了，连上海都要开始割韭菜了。

所以为了保护上海有产者的利益，限购也不能随意放开，只有存在限购，才能让大家意识到房票的重要性，才能凸显出上海户口的重要性。

也正是因为限购的存在，上海户口才变得更加值钱，这意味着仅仅只需要调整落户政策，上海就能获得大量优秀人才。

同时，也正是因为限购的存在，才能让大家安心在这里工作生活缴纳社保。

你待在这个城市的时间越长，做的贡献越大，上海就会通过给你房票的形式，弥补给你。

所以上海因为限购所产生的房票机制其实就是一种认同机制，也是一种补偿机制。

为什么 2 套 500 万的房子很可能涨的没有 1 套 1000 万的房子来的好，除了房子本身的价值有差别外。

还有个原因，就是房票的价值越来越重要了。

房票之所以有价值，完全就是因为有限购的原因。

从宏观层面看，放开限购，也违背了 " 房住不炒 " 的红线。

一旦彻底放开限购，很多大额资金会在城市之间进行游离，甚至直接从其他城市被抽离。

杭州的南星桥板块、苏州的金鸡湖板块卖 10W+，我在上海，这样的价位段其实也有很多的选择。

但很显然，上海房价的上调空间相比于杭州和苏州，都会高出不少。

而很多放弃买杭州和苏州核心板块的这部分人，往往都不是首套住宅，往往都是尝过了房价快速上涨红利的这帮人。

他们既然买了不是来自住的，那何必再把上海的房子卖给他们从而增加社会的贫富差距呢。

一旦放开限购，全国购买力疯狂涌入，房价一定会出现比较明显的波动，又是那帮嗅觉敏锐的炒房客获益。

所以，持续让炒房客获利这样的事情，上海也一定不会干的。

我认为上海的限购将长期存在。

当然，这不意味着在上海就拿不到房票，不会有任何的放松。

上海依然可以有很多暗自放松的手段，其实就是政策的操作箱很大。

比如在上海的五大新城实行另一套落户的体系，放松落户的门槛，从而 PK 苏州和杭州。

比如夫妻离婚 3 年内依然可以买房（现在的政策是夫妻离婚后 3 年内购房的按离异前家庭总套数计算）。

其次，二线城市间接取消限购是大概率事件。

回顾历史 2010 年开始的那一轮调控，当时全国大部分二线城市都是限购的。

但是楼市从 2012 年进入静淡市后，二线城市纷纷开始取消限购。

最后到 2014 年只有 4 个一线城市和三亚保留了限购，其他二线城市全部取消了限购。

这一次，因为有着房住不炒的总基调，所以二线城市限购取消不会那么顺利，你看南京和武汉，就是最好的例子。

但是，依然有办法。

不出意外的话，二线城市很可能会通过补缴社保、放松户口等方式逐渐放松限制。

政策允许你干，但不允许你赤身裸体的干。

我从熟悉信贷市场的朋友了解到。

为了刺激经济，下阶段会出现更多的鼓励中小企业融资的措施，国家也将在下半年不断放松小企业融资贷款的准入、利率。

目前小企业贷款的融资利率最低竟然能做到 4% 不到，比按揭还便宜。

我大胆预测，在这样的金融创新的支持下，下半年开始，会有大量资金通过曲线方式流入楼市，对楼市形成购买力。

虽然这种曲线入场的方式，只有少数买房人会使用，不至于扭转趋势，但这些购买力会扎扎实实的托住楼市。

所以，为什么上海不会放开限购。

因为政策的工具箱还有很多。

因为上海的内生购买力依然充足。